|   15:07:40
דלג
  ענבל בר-און  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
הוט, בזק, סלקום, פרטנר סיבים - איזו חברה עדיפה לצרכן?
קבוצת ירדן
איפה כדאי ללמוד בינה מלאכותית?

בתים משותפים

בית משותף הינו יצור כלאיים בין בעלות המאפשרת שרירות לבין שיתוף המאפשר התחשבות חוק המקרקעין מחייב לרוב הסכמת כל הדיירים לשינויים ברכוש המשותף אך גם מאפשר בנסיבות מסוימות התגברות על סחטנוו של 'דייר סרבן'
21/08/2009  |   ענבל בר-און   |   מושגים   |   תגובות
בית משותף. לא רומנטי כמו בסדרת הנוסטלגיה - neighbours [עומר שיקלר]

בית משותף הינו מקרקעין משותפים שבהם כל חלקה (יחידת דיור) נרשמת על שם בעליה באופן נפרד. סעיפים 141 ואילך לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 מסדירים את אופן רישומן של הדירות השונות בבית המשותף על שם כל אחד מבעליהן המיועדים.

בית משותף מהווה 'יצור כלאיים' קנייני בין בעלות ושיתוף: מחד, בעלות על דירה בבית משותף מאפשרת שרירות בעלים, קרי, זכותו של בעל הדירה לעשות ככל העולה על רוחו בבית. מאידך, ב רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף , פ"ד מח (5) 550 נפסק כי האופי השיתופי של הבית המשותף מחייב התחשבות בשאר הדיירים.

גם ברע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ו-3 אח', תק-על 99(4), 1 נפסק כי "ביתו של אדם הוא מבצרו, ועל כן, בהקשר רגיש זה של יחסי שכנים בבית משותף, יש להקפיד במיוחד על שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות ולהזהר מאד שלא לפרוץ בהן פרצות".

הרכוש המשותף בבית משותף
שינויים? בהסכמת כולם! [הדמיה]

דירה מוגדרת בחוק המקרקעין כחדר/תא חדרים/תאים שנועדו לשמש יחידה נפרדת למגורים או לעסק. גם לאחר הרישום כבית משותף ישנם חלקים שהם בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות כגון חצר, מעלית, לובי, גדר, וכדומה. לכל דירה מוצמד חלקה היחסי ברכוש המשותף. בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז (3) 808 נפסק כי לא ניתן לעשות עסקות ברכוש המשותף ללא הסכמת כל הדיירים. אחוזי הבניה של הבית המשותף – גם הם רכוש משותף של כל הדיירים. ברם, כאשר ועדות התכנון והבניה מספקות היתרים לבניה ברכוש המשותף הן אינן דורשות את הסכמת כל הדיירים ויכול להווצר מצב שבו דייר קיבל היתר בניה ברכוש המשותף חרף התנגדות דייריו, כל עוד בקשתו הלמה את חוקי התכנון והבניה. במקרה כזה – במידה והדייר שקיבל היתירי בניה בנה חרף התנגדות הדיירים - תרופתם של הדיירים תהא בבקשה לצו הריסה, הכל כפי שהתרחש בע"א 6339/97 רוקר ואח' נ' סלומון פ"ד נה(1) 199.

מכוח סעיף 62 לחוק המקרקעין אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לאחת הדירות אלא בהסכמת כל בעלי הדירות, וכן אין להטיל חבות על בעלי הדירות אלא בהסכמתם. בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2)807 נפסק כי כל גריעה מהרכוש המשותף יש לפרש בדווקנות ובצמצום רב, וזאת בשל התכלית של הגנה על בעלי הדירות.

כאשר קבלן חפץ להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירה כלשהי (לרוב, דירה שישאיר לעצמו) עליו לציין זאת במפורש וזאת מכוח סעיף 6 לחוק המכר (דירות). בע"א 750/88 אברהם רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' דיירי הבית המשותף ברחוב קדושי קהיר 36-38 בחולון, פ"ד מד(4) 861 נפסק כי על הקבלן להדגיש בחוזה המכר אילו חניות/מחסנים/גגות לא יהיו חלק מהרכוש המשותף, אלא יוצמדו לבעלי דירות (אין להסתפק באמירה כללית ש'חלקים מהרכוש המשותף יוצמדו', ראו: ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849). מאידך, נפסק שם כי:

"אין צורך לציין בכל חוזה וחוזה (או מפרט) לאיזו דירה ספציפית מוצמד כל חלק המוצא מן הרכוש המשותף. דרישה מעין זו לא בא זכרה בחוק ובפסיקה ואף אין היא רצויה. יש בה משום כבילה מכבידה ומיותרת של הקבלן מבלי שתצמח מכך תועלת ממשית לקונה. הדירות בבית המשותף נמכרות באופן הדרגתי ופעמים רבות מתקשר הקבלן עם רוכש דירה אחד שעה שאין הוא יודע ואינו יכול לדעת מה תהא עמדת רוכשי דירות עתידיים באשר להצמדת חלקים שמקומם ברכוש המשותף דוגמת חניה או גג לדירותיהם".

מכוח סעיף 71ב לחוק המקרקעין, חרף העובדה שעשייה ברכוש המשותף מחייבת קבלת הסכמת כל בעלי הדירות, ניתן להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לאחת הדירות לצורך הרחבתה, וזאת בהסכמת ¾ מבעלי הדירות שלדירותיהם צמודים כ 2/3 מן הרכוש המשותף. הוראה זו נועדה לפתור את צפיפות הדיור באופן כזה שמשפחה שרוצה להרחיב את דירתה לא תהא שבויה בגמותיו של 'דייר סרבן'.

בכל מקרה, מכוח סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין לא ניתן להצמיד לרכוש המשותף "חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות".

הגם שכאשר אחד הדיירים רוצה להצמיד לדירתו את הרכוש המשותף, נדרשת הסכמת כל הדיירים, הרי שבנוגע לשימוש ברכוש המשותף, כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף על דעת עצמו (ע"א 549/73 וינטרס ואח' נ' זמורה ואח', פ"ד כח(1) 645 ).

ניהול הבית המשותף
החלטות האסיפה מחייבות [עומר שיקלר]

מכוח סעיף 61 לחוק המקרקעין "בית משותף יתנהל על-פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".

מכוח סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 קובע כי "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

סעיף 71 לחוק המקרקעין קובע כי "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה", אולם לצורך פגיעה ברכוש המשותף נדרשת הסכמת רוב הדיירים, בהחלטת האסיפה הכללית שבה נכחו כל הדיריים.

בכל מקרה החלטות האסיפה הכללית של הדיירים כפופות לדיני החוזים, ובעיקר לעיקרון תום הלב (ראו: ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח', פ"ד מו(3) 454).

תקנון מצוי בבית המשותף
להגן על פרטיות הדיירים [יח"צ]

באם הדיירים לא קבעו אחרת, התקנון המצוי, אשר מצוי בתוספת לחוק המקרקעין, מחייב אותם. ב ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח', פ"ד מו(3) 454 נפסק כי על הוראות תקנון מצוי לפיהן רק בעלי דירות יכולים להשתתף באסיפה כללית ניתן להתנות בהתנהגות ולקבוע כי גם בעלי זכות חוזית לקבל זכות קניינית בדירה וגם שוכרי דירות יוכלו להשתתף.

בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) 21 נפסק כי כשרותה המשפטית של נציגות הבית המשותף מוגבלת לכדי ניהול פנימי של ענייני הבית המשותף, ולא לייצוג הדיירים בתביעות אל מול הקבלן.

סעיף 2 לתקנון המצוי קובע כי:

"(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו".

בד"נ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, ו-21 אח', פ"ד כח(1), 730 נפסק כי הסבת הדירה בקומת הקרקע לחנות מכולת, אין בה כדי "לפגוע ברכוש המשותף", שכן אין מדובר בשינוי של קיר הגובל עם הרכוש המשותף, וכדומה. ברם, השופט כהן בדעת מיעוט קבע כי יש לפרש סעיף זה פרשנות תכליתית, ולפיה, אין זה משנה אם השינוי שערך בעל הדירה הינו שינוי יעוד או שינוי פיזי, וכל עוד השינוי פוגע בדיירים האחרים, בערך דירותיהם וכדומה, יש לאסור שינוי זה ללא הסכמתם. לעומת זאת, בע"א 395/74 יצחק לוי, ואח' נ' רבקה סמואל, ואח', פ"ד כט(2), 39 נפסק כי פתיחת חלון במחסן המוסב לדירה, באופן אשר פוגע בפרטיות השכנים, יש בו משום "פגיעה וגרימת מטרד וסבל לדירות הסמוכות", וזאת עקב הפגיעה בפרטיות דיריהן, ועל כן פתיחת החלונות מנוגדת לסעיף 2 לתקנון המצוי (אם כי לא עצם הסבת המחסן לדירה).

תאריך:  21/08/2009   |   עודכן:  21/08/2009
ענבל בר-און
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
כאשר אדם רוכש נכס מקרקעין, עליו לוודא כי הנכס אכן רשום במרשם המקרקעין על-שם מי שטוען לבעלות על הנכס, אחרת, אם הנכס שייך לאחר, ניתן יהא לבטל את העסקה.
18/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
כאשר אדם מתחייב לעשות עסקה עם פלוני, ולאחר מכן מתחייב לעשות עסקה עם אלמוני, הרי לנו עסקות נוגדות.
17/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
  • תמחור על-פי הקלקה - PPC, CPC ,Pay Per Click - בשיטה זו המפרסם משלם רק אם מקליקים על מודעתו, מקובל בפרסום במנועי חיפוש.
13/08/2009  |  אורלי תומר  |   מושגים
חופש העיסוק הינו זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד: חופש העיסוק בשנת 1992 וזכתה, עקב כך, למעמד חוקתי. עם זאת, כבר מימי קום המדינה זכתה זכות זו למעמד בפסיקה. כך לדוגמה, בבג"צ 1/49 בז'רנו נ' שר המשטרה, פ"ד ב (1) 80 נפסק כי "כל עוד החוק לא אסר על אנשים לעסוק במלאכה או במשלח יד, אסור לפקיד הרשות השלטונית לאסור זאת עליהם, וזאת גם אם נטען כי עבודתם מושחתת", שכן "אין מקפחים פרנסתו של אדם על יסוד שמועות פורחות". עוד נפסק כי עצם השחיתות עצמה לא מהווה עילה לאיסור על פרנסתם", וכי "הזכות של אדם לחפש לו פרנסה ומלאכה זכות טבעית הינה". בבג"צ 144/50 שייב נ' שר הביטחון, פ"ד ה 399 נפסק כי מכוח עיקרון חוקיות המנהל לשר הביטחון אין סמכות לאסור העסקת מורה, אלא אם החוק מקנה לו סמכות לעשות כן. במשתמע דובר גם עם חופש העיסוק.
05/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
חוק מימון מפלגות, התשל"ג - 1973 בנוסחו המקורי, קבע, שכל "סיעה" המיוצגת בכנסת זכאית, בתנאים מסוימים, לקבל מימון להוצאות הבחירות בתקופת הבחירות ולמימון הוצאותיה השוטפות.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
איש העסקים ליאור רייטבלט השיק את ספרו "קראוס" בגן העיר בתל אביב    בלילה לא ישנתי כי לא הצלחתי להינתק ממנו
רפאל בוכניק
רפאל בוכניק
קשה להשתחרר מהתחושה כי כאבן האותנטי של המשפחות האומללות הופך יותר ויותר לאבן שואבת לארגוני המחאה מתקופת המאבק ברפורמה המשפטית, אשר משעבדים ומנכסים את מצוקתן למאבקם נגד הממשלה
חיים רמון
חיים רמון
נתניהו, גלנט, גנץ ובכירי המטכ"ל, הוציאו לפועל תוכנית צבאית שהביאה לגירושם של תושבי צפון הרצועה לרפיח. ועכשיו, ברפיח יש ריכוז של יותר ממיליון עקורים, מה שמונע מצה"ל לחסל את גדודי הח...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il