News1 גאים להציג
מבקרים ייחודיים (Unique Visitors):
אתר - 654,678  סלולר - 1,592,094
   |   15:07:40
דלג
בלוגרים / בעלי טורים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
איתמר לוין
איתמר לוין  |  
13 במאי 1940: שלושה ימים לאחר מינויו לראש הממשלה, ובעוד הצבא הגרמני מתקדם במהירות בחזית המערבית, וינסטון צ'רצ'יל נושא את נאומו הראשון בפרלמנט
עידן יוסף
עידן יוסף
אם ליעקב ליצמן הייתה חשובה השבת, מדוע ביקש לקבל לידיו את תיק הבינוי והשיכון, ולא למשל את תיק העבודה והרווחה, שבאמצעותו יוכל לצמצם משמעותית את חילולי השבת?
מפגינה בביירות. על המסיכה: "מהפכה" [צילום: חוסיין מאלה, AP]
מכון ירושלים לביטחון ולאסטרטגיה
המגמות שנראו במזרח התיכון לפני פרוץ המשבר נשארו בעינן, כולל החתרנות האירנית במדינות האזור והאצת פרויקט הגרעין, כמו גם הפרובוקציות של טורקיה במזרח הים התיכון ומעורבותה במלחמת האזרחי...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
ברחבי הרשת / פרסומת
מועדון+ / תגיות
אישים | פירמות | מגשרים
מוסדות | אתרים | מושגים
רועי בלכר [צילום: תמר מצפי, גלובס]
עורך דין
רועי בלכר, (נולד: 1970) עורך דין ישראלי. שותף מייסד במשרד עורכי הדין KRB.
גורי אלפי [צילום: רונן אקרמן]
קומיקאי, שחקן
גורי אלפי (נולד: 18 בספטמבר 1976), ישראל. קומיקאי, שחקן, זמר, במאי ויוצר טלוויזיה ישראלי.
מגי אזרזר [צילום: איציק בירן, יח"צ]
שחקנית
מגי אזרזר (נולדה: 10 בספטמבר 1986), שחקנית ישראלית. שמה המלא: מרגלית אזרזר סבג.
לכל הערכים במועדון+
אנשי הנדל"ן של השבוע
ישקיעו 437 מיליון בניו ג'רסי
חברים מילדות

ניר אמזל, אמיר חסיד וערן פולק גייסו השבוע בתוך שלוש דקות 26 מיליון שקל, למימון חלקי (מאוד) של בניית מגדל בן 42 קומות, 800 דירות להשכרה, בניו ג'רסי המיזם יעלה 437 מיליון דולר, ומנין יגיע יתר הכסף התחילו בנוה צדק, ועברו ל-10 בנייני מגורים בניו-יורק

▪  ▪  ▪
בתוך שלוש דקות גייסו השבוע (יום ג', 6.6.17) שלושה יזמי נדל"ן תל אביביים 26 מיליון שקל, שישמשו למימון בניית מגדל מגורים בניו ג'רסי, ארה"ב. המיזם יעלה 437 מיליון דולר, כך שגיוס ההון הזה הוא רק ההתחלה. ב-12,00 נפתח המכרז האלקטרוני, ולאחר שלוש דקות נסגר, כי 200 איש הסתערו על הרכישה. 100 הראשונים, שנמדדו לפי שניות, רכשו 544 תעודות השתתפות - חמש בממוצע לכל קונה.

תעודה עלתה 12,500 דולר, ומי שרכש חמש תעודות, שילם תמורתן 230 אלף שקל. זו השקעה אופינית למשקיע בנדל"ן, שאינו מוכן לסכן סכום גדול. בסך-הכל גייס השבוע 6.8 מיליון דולר, פחות הוצאות, שהם כ-1.5% בלבד מההשקעה הכוללת.

מהיכן תממנו את היתר?


עו"ד ניר אמזל ושותפו אילן חסיד הם שניים משלושת היזמים. השלישי, ערן פולק, נמצא בניו-יורק. הם מסבירים ל-News1: "זו רק ההתחלה. גייסנו גם 15 מיליון דולר בהון עצמי. הבנייה עוד לא מתחילה. בעתיד יהיו עוד גיוסים, וגם מימון בנקאי. בנוסף, נבקש מהמדינה מענקים והטבות מס, כפי שהיא נותנת למיזמים דומים. נתחיל לבנות בעוד שנה, והדירות יימסרו ב-2020".

גם שריאל אנגל והנס וגנר שותפים

בדיקת News1 העלתה, שיש עוד מקור למימון: אמזל-חסיד-פולק צירפו למיזם עוד שני יזמים - המשקיע הישראלי שריאל אנגל, המתגורר בלונדון, והמשקיע השוויצי הנס וגנר. במיזם זה הם חמישה ולא שלושה, וזה מגדיל את בסיס ההון העצמי.

אמזל וחסיד הם בני 42, חברים מבית הספר היסודי, כל אחד נשוי ואב לשלושה. מצבו המשפחתי של ערן פולק זהה. איך גייסו את הכסף כל כך מהר?

אמזל וחסיד: "יש לנו מאגר שבנינו בהדרגה ובו 7,000 אנשים, משקיעים קטנים שבעבר גילו עניין ברכישת נדל:ן בארצות הברית, בהשקעות קטנות. שומעים עלינו מאוזן לאוזן ופונים אלינו. זו שיטה מקובלת בעולם הנדל"ן, ביחוד בחוץ-לארץ. התעודות אינן רשומות בבורסה. אבל מכיוון שמדובר ביותר מ-35 קונים, אנחנו חייבים לפי החוק לקבל אישור של רשות ניירות ערך. בשבוע שעבר קיבלנו את האישור. מסגרנו, תלינו על קיר המשרד, ומיד שלחנו אי-מיילים לכל חברי המאגר. היה להם שבוע ללמוד את הפרטים".

מי משקיע רחוק, מעבר לים, בשוק לא מוכר?

אמזל וחסיד: "רבים עושים זאת, רוכשים דירות ונכסים בארה"ב ובאירופה, כי התשואה גבוהה והביורוקרטיה נמוכה. אנחנו מציעים השקעה קטנה יחסית, עם סיכון נמוך. עם גמר הבנייה נשכיר את כל הדירות. כמקובל בארצות הברית, הדירות באות עם ריהוט בסיסי, בעיקר מטבח מצויד במוצרי חשמל. חוזי השכירות הם לשנה, עם אופציות להארכה תהיה הכנסה יפה משכר דירה".

"אושרה בנייה לפי 2,300 אחוז"

איך הגעתם להשקעה הזו?

אמזל: "המגרש נמצא בג'ורנל סקווד, ג'רסי סיטי. ב-2010 אישרה העירייה תוכנית מתאר ל-50 שנה, המגדילה מאוד את זכויות הבנייה בכיכר. על המגרש שלנו, 3.5 דונם, אפשר לבנות כ-80,000 מ"ר, כולל 5,000 מ"ר מסחרי וחלק מהחניון (יתר החניון יהיה תת-קרקעי)".

זאת אומרת שבתוכנית החדשה של העירייה אושרה בנייה לפי 2,300 אחוז משטח המגרש?!


ניר אמזל: "כן! אושרו אחוזי בנייה גבוהים מאוד מכיוון שמדובר במתחם חדש ומתחדש".

כמה עלה המגרש?

אמזל: "קנינו את המגרש שלנו לפני שלוש שנים ממשקיע ישראלי, ב-26.5 מיליון דולר. בידינו דוח שמאי, הקובע ששווי המגרש עומד כיום על 75 מיליון דולר, כמעט פי שלושה מהמחיר ששילמנו, תודות לגידול החד בביקוש לדירות".

מה תהיה ההכנסה ואיך יחושבו הרווחים?

אמזל: "במגדל יהיו 800 דירות בנות 87 מ"ר. אנחנו מתכננים להשכיר אותן ב-42 דולר לרגל רבועה לשנה (1 מ"ר = 10.76 רגל) שהם כ-3,250 דולר למ"ר לחודש. אם כל הדירות יושכרו, יניב המיזם 260 מיליון דולר לשנה, לפני מיסים והוצאות אחזקה. בשלב ראשון נחלק את כל ההכנסות לכל המשקיעים, החיצוניים, כולל בעלי התעודות, עד שכולם יקבלו חזרה את מלוא כספם. ההכנסות הנוספות יחולקו 80 אחוז למשקיעים החיצוניים ובעלי התעודות, ו-20 אחוז לנו בתור יזמים".

היזמים אומרים שלפי חישוביהם, תניב ההשקעה תשואה של 26 עד 30 אחוז לבעלי התעודות. מהכנסה זו יש להפחית מס פדרלי של 15% או יותר. במקרים מסוימים יהיה גם מס 9% שגובה ממשלת ניו ג'רסי. כן יש לנכות הוצאות אחזקה. קשה לדעת היום מה תהיה התשואה נטו.

"שכר הדירה - חצי מהמקובל במנהטן"

אין סיכון?

חסיד ואמזל: "אנחנו צופים ביקוש גדול לדירות. יזמים נוספים בונים בימים אלו מגדלי מגורים באתר. דמי השכירות נמוכים יחסית, כי במנהטן עומד שכר הדירה לדירות דומות על כ-7,000 דולר לחודש ויותר. אנחנו מעריכים, שרבים משוכרי הדירות יהיו פעילי שוק ההון בבורסה של ניו-יורק, מסיבה פשוטה: מדובר בדירות חדשות ומודרניות, בשכר דירה נמוך יחסית, ליד תחנת רכבת, המביאה אותם ב-11 דקות למרכז מנהטן, לא רחוק מאזור הבורסה. הביקוש גדול למגדלים של יזמים אחרים, שכבר נבנו או בבנייה".

זהו המיזם ה-11 שלהם בארה"ב. עשרת הקודמים היו בניו-יורק, ולפני כן פעלו בנוה צדק. מספר ניר אמזל: "אמיר ואני חברים מילדות. אמי תמר היא עורכת דין המטפלת בהרחבות במושבים, כך שמילדות שמעתי על עסקי נדל"ן. שנינו, יחד עם ערן, פעילים בנדל"ן כבר 13 שנים. תחילה ב-2004 ניצלנו את השפל ששרר אז בשוק הנדל"ן. הערכנו שאחרי השפל תבוא גאות, כי דירות הן מצרך מבוקש. התחלנו לקנות בתים ישנים בנוה צדק ובכרם התימנים, הרסנו את הבתים הישנים ובנינו חדשים. עד היום אנחנו פעילים בשישה מיזמים קטנים כאלו".

איך הגעתם לניו-יורק?

ניר אמזל: "לפני שבע שנים, כששוק הנדל"ן בניו-יורק התחיל לצאת מהמשבר הגדול, היה שוב ביקוש מסוים לדירות. שמנו לב לכך, שבניו-יורק ירדו מחירי הנדל"ן בשיעור קטן, יחסית למדינות אחרות בארה"ב בימי המשבר. כלומר, שוק זה יציב יחסית זיהינו (כמו יזמים אחרים - א.ל.) הזדמנות. התחלנו מאוד בזהירות, כי זו הייתה בשבילנו ארץ חדשה ושוק חדש קנינו בניין ישן בן ארבע דירות, השארנו רק את המעטפת החיצונית, הוספנו שתי קומות, קיבלנו בניין בן 8 דירות, ומכרנו את כולן ברווח. מבניין לבניין גדלנו. הבניין השני היה בן 30 דירות, השלישי בן 40 דירות, וכן הלאה. בניינים ראשונים סיימנו ומסרנו, ואחרים בבנייה".

אתם עוד פעילים בניו-יורק?

אמזל: "כן, ודאי. אנחנו עומדים להיכנס למיזם הגדול ביותר שלנו בעיר, בניין בן 200 דירות ברובע צ'לסי המבוקש, 90 דירות למכירה ו-110 להשכרה". דירות 100 מ"ר, לדוגמה, נשכיר ב-8,000 דולר לחודש".

"השקענו 180 מיליון דולר בניו-יורק"

כמה השקעתם עד עתה בניו-יורק, ומהם מקורות המימון?

חסיד ואמזל: "סך ההשקעה בעשרת המיזמים בניו-יורק מגיעה ל-180 מיליון דולר. מקורות המימון הם ההון העצמי שלנו ומשקיעים פרטיים חיצוניים למיזם זה או אחר. מכירת הדירות מאפשרת להחזיר את ההשקעה ולהותיר רווח".

אפשר להניח, שהיזמים משקיעים עתה בניו ג'רסי חלק מהרווחים שלהם בעסקים בניו-יורק.

היזמים לא פירטו את מקורות ההשקעה. אך יש להניח, שהמקורות הם כמקובל הון עצמי, תמורה ממכירת דירות, הכנסת שותף למיזם זה או אחר ומימון בנקאי.

ההצלחה תלויה בלימוד יסודי של מצב השוק, בהסכמי מכירה מוקדמים, בתכנון פיננסי נכון וגם במזל. כללים אלו נכונים גם לגבי המיזם הגדול ביותר שלהם עד היום, בג'ורנל סקוור. הם שכנים של גארד קושניר הבונה ממולם, ושל בן דודו יונתן קושנר הבונה לידם. האם השכנות היא סימן טוב?

כל הנדל"ן בכף-ידך
תאריך:  09/06/2017   |   עודכן:  09/06/2017
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
רשימות קודמות
מותר ולפעמים חובה לשנות דעה לנוכח הנסיבות הבעיה עם טראמפ הוא דווקא מה שאיננו משנה מה באמת צריך לחקור בפרשת פישמן תראו איך השתנתה דעת מזרחי-פדרמן על הפיינל פור מבחנם העתידי של מפיקים בהוליווד מכבי שירותי בריאות מקדימה רפואה למכה
09/06/2017  |  איתמר לוין  |   כתבות
"לאחר עיון בבקשה, אין בידי להיעתר לה, חרף האהדה הטבעית למצוקתו של המבקש וגם לאמו הנושאת בנטל היומיומי הכבד הכרוך בטיפול בו". דבריו של המשנה לנשיאת בית המשפט העליון, אליקים רובינשטיין, בהחלטה שגרתית לגמרי שנתן השבוע, ושכמוה יש רבות מדי יום. אך מבין שופטי בית המשפט העליון, דומה שרק אצל רובינשטיין המילים האנושיות הללו באות בכזו טבעיות.
08/06/2017  |  איתמר לוין  |   כתבות
האם ג'ים קומי מספק (8.6.17) אקדח מעשן נגד הנשיא דונלד טראמפ? בכלל לא בטוח. גם בהנחה המאוד-סבירה שטראמפ אמר את כל מה ש-קומי מצטט מפיו, עדיין יש חשיבות לטון בו הם נאמרו ולהקשר - ואלו אינם חד-משמעיים.
08/06/2017  |  איתמר לוין  |   כתבות
לקראת עונת הקיץ המכונה עונת החתונות, קיבצו מומחי מכון התקנים הישראלי מספר טיפים שיוכלו לסייע ברכישת תכשיטי זהב אמינים ותקניים:
08/06/2017  |  פזית אהרוני  |   כתבות
האמת חייבת להיאמר שבעשורים הראשונים למדינת ישראל לא ניתן למוזיקה הישראלית המקום הראוי לה בנופה של התרבות הרשמית, וכי במידה מרובה משקף גורלה את סיפורו של ציבור-מאזינים נרחב למדי, שקולו הודר, משום מה, מן השיח הציבורי.
08/06/2017  |  ראובן לייב  |   כתבות
סיפורים חמים(72 שעות)
איתמר לוין
חיות: הרכבת הממשלה היא הליך חוקתי
איתמר לוין
יעקבי - מ"מ פרקליט המדינה
היום לפני
המרכז הרפואי העמק בשנת 2000 [צילום: משה מילנר/לע"מ]
בריאות בעמק [1930]
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
פינת זולה לגינה במשלוח עד הבית
כתיבת המומחים
מגשי פירות
יום הולדת
בן-גרא בר כוכבא 4/5
סגל צבי 4/5
הווארי זיאד 4/5
ויס דנה 4/5
גרבי כוכבה אילת 4/5
ברנע ליאורה 5/5
גפני משה 5/5
חברי מערכת News1 (דוא''ל)
   ארד מירבעיתונאית
   גדות יפעתעיתונאית
   דנון יצחקעיתונאי
   וולף איציקעיתונאי
   יוסף עידןעורך חדשות
   יצחק יואבמו"ל ועורך ראשי
   יצחק-אוגנוב גליתעיתונאית
   לוין איתמרעורך משפטי
   מגנזי שרוןעיתונאית
   פישביין איילתעיתונאית
   רויכמן ינוןעיתונאי
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il