מי הם ארבעת היזמים הירושלמיים המסתערים על השכונה החדשה?

86 מהקוטג'ים ייבנו על-ידי חברת "מצפור אדומים", היושבת במעלה אדומים, ליד ירושלים. בעליה הם יאיר ועמוס הדר. חלק גדול מפעילותם הוא במעלה אדומים עצמה. השבוע זכו במכרז, שלפיו ירכשו מגרש בשכונת מורשת, וישלמו בעדו כ-107 מיליון שקל (כל המחירים בכתבה כוללים פיתוח, מע"מ ומס רכישה). זהו המגרש היקר ביותר במכרז של השבוע, ואחד המגרשים היקרים ביותר שנרכשו במודיעין מאז המכרזים הראשונים ב-1995.

משפחת הדר בנתה בעשור האחרון 230 דירות בתשעה מיזמים במעלה אדומים. בנוסף, בנו בניין בן 24 דירות ברחוב התקופה בירושלים, ו-34 דירות באפרת. במשך השנים בנו גם מחוץ לבירה: 170 דירות באלעד, 157 דירות בנתניה. במודיעין, ככל הידוע, הם בונים לראשונה.

מיזם הקוטג'ים השני קטן בהרבה, ובו 28 יחידות בלבד. המגרש נרכש על-ידי חברה בבעלות הקבלן הוותיק יצחק ינאי. הוא שילם, כולל הכל, 32.2 מיליון שקל.

ינאי: "יש לנו ניסיון בבניינים מדורגים. בין היתר, בנינו 60 דירות מדורגות בישוב נריה. אנחנו בונים גם בעלי ובמקומות אחרים מעבר לקו הירוק".

ובתוך הקו הירוק?

ינאי: "יש לנו כיום למשל מיזם ל-30 דירות באשדוד".

כדאי לבנות במודיעין?

ינאי: "זו תהיה שכונה חדשה, עם בניינים ודירות באיכות גבוהה מאוד, לפחות אצלנו. אנחנו מעריכים שיהיו מכירות טובות".

עד כאן הקוטג'ים. שלושה מיזמים נוספים הם של דירות בבניינים מדורגים, בדרך כלל בני שלוש קומות, שש דירות לבניין. לכל דירה גינה, גג או מרפסת גדולה. המיזם הגדול ביותר במכרזים של השבוע הוא של הקבלן הירושלמי הוותיק מוריס אלון. הוא רכש מגרש ל-86 דירות מדורגות, ושילם 95 מיליון שקל, כולל הכל. אלון בונה זה שנים בנייני מגורים בירושלים, בצור הדסה ובישובים סמוכים.

מיזם נוסף של קוטג'ים יהיה קטן בהרבה, רק 24 יחידות היזם הוא קבלן ירושלמי אחר, כתריאל זלוטי, באמצעות חברה בשליטתו. הוא ישלם כ-28 מיליון שקל. זלוטי, המתגורר בירושלים, הוא בעל שליטה בשתי חברות לעבודות תשתית. בבעלותו גם חברת נכסים, והוא שותף ככל הנראה גם באולם אירועים.

המיזם החמישי והאחרון לבניית 56 דירות בבניינים מדורגים שונה מכל האחרים, ולו גם משום שמאחוריו עומדת חברת דוידסון, בבעלות יזמת הנדל"ן קרן בן-דוד. בניגוד לכל האחרים, היא אינה ירושלמית ולא ממעלה אדומים, וככל הידוע אף לא בנתה מעולם בירושלים. בן-דוד ידועה כיזמת מגורים ברמת גן, בפתח תקוה ובערים אחרות, שאותם יזמה, מימנה ובנתה באמצעות קבוצות רכישה שהקימה.

עתה הגיעה למודיעין - ובפעם השנייה. לפני כשנתיים רכשה מהקבלן הירושלמי הוותיק, יהודה רחמים, מגרש ל-85 דירות בשכונת נופים, ממזרח לנחל ענבה. רחמים רכש את המגרש בפברואר 2015 במכרז, מרשות מקרקעי ישראל, ב-20.7 מיליון שקל, לא כולל פיתוח ומע"מ. בן-דוד אינה אומרת כמה שילמה לרחמים, אך נראה ששילמה לו לפחות מה ששילם לרמ"י, ואולי יותר. השנים גם באו להסדר לגבי הוצאות הפיתוח והמיסים.

השבוע עברה בן-דוד לצדו השני של נחל ענבה. היא תרכוש מרשות מקרקעי ישראל מגרש ל-56 דירות בבניינים מדורגים, ותשלום 75 מיליון שקל, כולל הכל.

לדברי מקורב לבן-דוד, רוכשת בן-דוד את המגרש לא כדי לבנות בעצמה כיזמת, אלא כדי לסחור (למכור) את המגרש לקבוצת רכישה. בן-דוד תקבל עמלה ו"דמי סיחור", כמקובל בענף.

על-פי רישומי רשות מקרקעי ישראל, הקונה איננו בן-דוד, וגם לא חברת דוידסון, אלא שלומי בן-דוד, עורך דין במקצועו ובן משפחתה של קרן בן-דוד.

מי הרוכש האמיתי?

מקורב לבן-דוד: "שלומי מייצג את חברת דוידסון, בבעלות קרן בן-דוד. היא תרכוש את המגרש לא בעבורה, אלא בעבור קבוצת רכישה. עמיתי הקבוצה ישלמו בעד המגרש, הפיתוח, מע"מ ומס רכישה".

ארבעה מחמשת הרוכשים ישלמו בעד המגרש יותר מערכו הריאלי על-פי הערכת שמאי ממשלתי. התוצאה היא, שמגרש לדירה מדורגת או קוטג', כולל הכל, יעלה בין 1.15 ל-1.34 מיליון שקל.

היזם החמישי, מוריס אלון, ישלם יותר מכל הזוכים האחרים - 1.61 מיליון שקל לקרקע לדירה. יש לו ודאי חישובי כדאיות נאותים. אולי, לדוגמה, המגרש שלו הוא הטוב ביותר. הוא ישלם בעד המגרש עצמו (לא כולל פיתוח ומיסים) 60 מיליון שקל. זאת, בעוד שמאי ממשלתי, המועסק על-ידי רשות מקרקעי ישראל, קבע ששוויו הריאלי של המגרש האמור הוא רק 36 מיליון שקל.

משפחת הדר תשלם בעד המגרש עצמו 19% מעל הערכת השמאי. דוידסון או עמיתי קבוצת הרכישה, ישלמו בעד המגרש עצמו, ללא פיתוח ומיסים, 42.9 מיליון שקל, שהם 11% מעל הערכת השמאי. שני האחרים ישלמו פחות או יותר על-פי הערכת השמאי.

מדוע אתם מוכנים לקנות את המגרשים במחירים גבוהים אלו?

אחד היזמים (שלא לציטוט): "פשוט. זוהי עסקה טובה. אנחנו בטוחים שיהיה ביקוש גדול לדירות אלו, ונמכור אותן במחירים טובים. כבר עכשיו יש התעניינות ופניות".

אבל מדברים על האטה בביקוש לדירות?

המקורב: "חברי ואני לא רואים בשטח דבר כזה".

גם תוכניתה של חברת דוידסון למכור את הדירות שלה לקבוצת רכישה, שתארגן, מעידה על ביטחון שיהיו קונים לדירות. חברי הקבוצה יכולים להניח, שכמקובל בעסקות אלו, יזכו למחיר נוח יחסית.