שוק המשרדים האמריקני מתחיל להפגין סימני התאוששות מהקורונה

מבחינת רוב בני האדם, הקורונה הסתיימה לפני שנים – אך לא מבחינת משכירי המשרדים ושוכריהם בארה"ב. העבודה מהבית פגעה בשוק זמן רב לאחר שהמסיכות הוסרו. מדיניות הריבית האגרסיבית מאז 2022 פגעה גם היא בשוק, בכך שייקרה את המשכנתאות והכניסה לצרות את הבנקים שהעניקו אותן, במיוחד הקטנים שבהם.

במבט ראשון, אומר אקונומיסט, המצב נראה גרוע כפי שהיה. שיעור המשרדים הריקים בסוף יוני היה 20%, כמעט כפליים מאשר ב-2019. המחירים צנחו במחצית מאז 2021 והם כעת דומים לאלו של 2010, לאחר המשבר הפיננסי. אבל ייתכן שהשוק הגיע לתחתית ונראה שהתאוששות זהירה מתחילה להתגבש. גם אופיו של השוק בן טריליוני הדולרים משתנה: הבנקים נסוגים ואת מקומם תופסים מלווים פרטיים.

חמש חברות הנדל"ן המניב הגדולות בארה"ב - Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Wakefield ו-Newmark – העלו ברבעון הנוכחי את תחזיות הרווח שלהם, הפעם הראשונה שכולן עושות זאת במקביל מאז הקורונה. שערי מניותיהן עלו השנה ב-23%-45% וכמה מהם שברו שיאים.

חלק מההסבר נעוץ בצמצום ההיצע. השנה ייבנו רק 1.17 מיליון מ"ר, לעומת 4.5 מיליון מ"ר לשנה ב-2021-2018. הריסת משרדים והמרתם בדירות מובילות לכך ששוק המשרדים מצטמק לראשונה מזה 25 שנה; וזה הגיוני לגמרי בערים בהן מחירי הדיור מזנקים.

הבנקים האמריקנים, במיוחד הקטנים, חשופים להלוואות לנדל"ן מניב, ולכן בשנים האחרונות הפחיתו את המימון שהם מוכנים להעמיד לענף. יתרת החוב ירדה מ-465 מיליארד דולר בסוף 2022 ל-306 מיליארד דולר ברבעון הראשון השנה; ברבעון השני היא עלתה במעט. השינוי ניכר בשוק האג"ח הצמודות לשוק המשרדים: השנה כבר הונפקו 15.2 מיליארד דולר, לעומת 4.3 מיליארד דולר ב-2024 ורק 400 מיליון דולר ב-2023.

השוק עובר גם שינוי מבני, ממשיך אקונומיסט. כאשר ירד שווי המשרדים, עלה שיעור ההלוואות הצמודות אליהם – מה שהותיר את הבנקים עם יותר הלוואות מסוכנות ולהפחתת המימון לענף. במקומם נכנסו מגוון של מלווים חילופיים, המוכנים ליטול יותר סיכון.

ענקית ההשקעות בלקסטון גייסה השנה 8 מיליארד דולר לקרן הנדל"ן שלה, אשר תנסה לרכוש נכסים בבעיות. חברת ההשקעות ברוקפילד גייסה 6 מיליארד דולר. מגמה זו צפויה להימשך, עם נכסים בטריליון דולר בארה"ב ואירופה עד יעברו בחמש השנים הקרובות למימון פרטי, עם דגש על חברות ביטוח חיים וקרנות אשראי פרטיות.

לעומת זאת, ההתאוששות במחירים תישאר איטית. בחודש יולי בילו האמריקנים 27% מימי העבודה במשרדים – שיעור דומה מאוד לאשתקד. הביקוש למשרדים חדשים הוא מוגבל, והמרת משרדים לדיור יפחית את ההיצע. אך למשקיעים שחוו חמש שנים קשות, כל התאוששות תתקבל בברכה.