קבוצות רכישה - הקשר בין מכירה לרכישה

בדוח הוועדה לבחינת היבטי המיסוי של קבוצות הרכישה, הומלץ לראות בחברי קבוצות רכישה כרוכשי דירות מגורים לעניין מס רכישה, והומלץ לעגן את הדברים במסגרת תיקון חקיקה "מבהיר". הצבענו בעבר על הבעייתיות שבגישה זו, והקושי לטעון שבעוד שהמוכר מוכר קרקע בלבד, הרוכשים רוכשים דירת מגורים.

היעדר הביסוס לעמדת זו עולה במפורש מהנמקת פה"ד של ביה"מ העליון בעניין עמוס גולן (ע"א 5332/08) שניתן לאחרונה בו נדונה סיטואציה של רכישת זכויות בהרחבה במושב רגבה (מכח החלטת ממ"י 737). בתחילה חתם המושב עם החברה הקבלנית על הסכם בו ציין שתימכרנה זכויות במקרקעין לקבלן, אך מאוחר יותר נחתם הסכם שונה שציין שאין למושב הכוח להעביר זכויות כלשהן במקרקעין לקבלן, והקצאת הזכויות תתבצע מהמינהל למשתכנים במישרין.

רשויות מיסוי מקרקעין הוציאו שומת מס רכישה לקבלן בגין רכישת מקרקעין, אך חזרו בהן לאחר פה"ד העליון בעניין מפלסים (ע"א 4071/02) בו נקבע במפורש כי במסגרת החלטות מינהל כאמור לא מועברת זכות במקרקעין לקבלן. אף על-פי כן התעקשו רשויות מיסוי מקרקעין כי המשתכנים רכשו "דירת מגורים" והוטל חיוב במס רכישה על בסיס הסכומים ששולמו למינהל, למושב ולקבלן גם יחד. ועדת הערר שליד ביה"מ המחוזי קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה גם לאחר פ"ד מפלסים שלאור היקף הסמכויות שהוקנו לקבלן ניתן לראות בעסקה כעסקה משותפת בין הקבלן והמושב למטרת בניית ההרחבה, והמשתכן רכש למעשה דירת מגורים.

ביה"מ העליון הפך את ההחלטה. השופט עמית, אליו הצטרפו בהסכמה ריבלין וג'ובראן, קבע כי "עסקת מכר מקרקעין ועסקת רכישת מקרקעין הן שתי פעולות היונקות את חיותן זו מזו, בהיותן נובעות ממערכת עובדתית אחת, וביצועה של האחת מקימה לתחיה את חברתה, באופן שאין האחת עומדת על רגליה שלה במנותק מקיומה של האחרת".

לאור קביעה זו, המשתכנים לא רכשו "דירת מגורים" מאחר שלא הקבלן ולא המושב מכרו להם זכות במקרקעין. הטענה בדבר עדיפות המהות על הצורה אין בה כדי להביא ליצירתה של רכישת זכות במקרקעין יש מאין. ביה"מ דחה גם את הטענה כי התשלום של המשתכנים למושב בסך 28,000 דולר מהווה תשלום תמורת ויתור על זכות החכירה שלו ולכן "מכירת זכות במקרקעין". המדובר בתשלומים תמורת הוצאות פיתוח ותשתית עתידיות ואלה אינן חייבות במס רכישה. פסק הדין אף דוחה טענות של רשות המיסים ביחס לסממנים המצביעים לכאורה על העברת בעלות בגין הקניית סמכויות לקבלן.

לדעתנו, הפיכת פה"ד של ועדת הערר, אשר שימש כביסוס להמלצות הוועדה למיסוי קבוצות רכישה, מצביעה על כך שההמלצה להטיל מס רכישה בקבוצות רכישה בגין רכישת דירת מגורים, אינה משקפת את הדין הקיים ולאור העובדה שהמוכר אינו מוכר "דירה" אין מקום לשומות מס הרכישה המוצעות על-ידי משרדי מיסוי מקרקעין. ממילא גם מוצע לשקול שוב את ההצעה לתיקון חקיקה בהקשר זה.