|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
עו"ד גיא פרבמן חולש על חלק ניכר מעסקות תמ"א-38 לחיזוק מבנים ● מאחורי הקלעים של העסקה הגדולה ביותר, ברחוב הנביאים בבת ים ● פרבמן חושף שורת פרויקטים, וגם את הבעיות המכבידות על קידום השיטות החדשות בבנייה למגורים
|
|
פרויקט תמ"א 38 במתחם הנביאים בבת ים. כל הצדדים ירוויחו [צילום הדמיה]
|
|
|
|
|
עו"ד גיא פרבמן, 40, הוא אולי הד"ר של עסקי תמ"א 38. ממשרדו התל אביבי הוא חולש על חלק ניכר מעסקות תמ"א-38, שנעשו מבוקשות בזמן האחרון. לדבריו, הוא מטפל בו-זמנית בכ-200 פרויקטים בתל אביב ובערים אחרות באזור המרכז, בהן ראשון לציון, חולון, רמת השרון, פתח תקוה, הרצליה, חיפה ואפילו אשדוד ואילת. בראיון ל-News1 מספר פרבמן על כמה מהפרויקטים הבולטים, ועל הקשיים בקידום העסקות לחיזוק בנייני מגורים והגדלת מספר הדירות. איך מתחלקת העבודה שלך? פרבמן: "אני מטפל בכ-250 פרויקטים בשלבים שונים - 200 בתמ"א 38 וכ-50 בפינוי-בינוי. זה הולך לאט. מחכים שנים". מהו הפרויקט הגדול ביותר שלך? פרבמן: "מתחם הנביאים, בדרום-מערב בת ים. זהו לדעתי פרויקט תמ"א-38 הגדול ביותר בארץ. יש בו 24 בניינים בני 16 דירות ויותר, סך הכל כ-450 דירות. אני מייצג את היזם דן ענבר, שניהל בתי אבות ודיור מוגן בהיקף גדול בשיקגו ו ויסקונסין, מכר חלק מעסקיו בארה"ב - לדעתי במאות מיליוני דולרים - ועלה לארץ. זהו הפרויקט הראשון שלו בארץ, והוא ייבנה על-ידי חברתו, ענדב נכסים". איך ייראה הפרויקט? פרבמן: "הדירות הן בנות 4-3 חדרים. ענדב יזמות, חברתו של ענבר, תוסיף מעליות וממ"ד של 12 מ"ר לכל דירה, תחזק את הבניין נגד רעידות אדמה בחגורות בטון וביסוס יסודות. היא גם תשדרג את הדירות. הדיירים אינם משלמים דבר במזומן, אך נותנים לו, בתמורה, זכויות בנייה ל-10 דירות על כל בניין של 16 דירות ישנות, ו-20 דירות לבניין של 32 דירות. ענבר יוכל לבנות כ-250 דירות חדשות, ולשווקן. הפרויקט ישנה לחלוטין את רמתן של הדירות הישנות, ויעלה את ערכן. כל הצדדים מרוויחים!". |
|
הפרויקט הראשון: רק שתי דירות
|
|
פרבמן, בוגר הפקולטה למשפטים במכללה האקדמית נתניה, פתח את משרדו בתל אביב לפני 11 שנים. היום הוא מעסיק ארבעה עורכי דין שכירים. הוא נשוי ואב לשלושה ("זהו הפרויקט החשוב ביותר"). רוב שעות היום הוא מתרוצץ בישיבות עסקיות עם יזמים ומנהלי פרויקטים. בראיון ל-News1 הוא מספר על כמה פרויקטים מעניינים לדוגמה מתוך הרשימה הארוכה: - רמת גן, רחוב אמיר: אחד הפרויקטים הראשונים בתמ"א 38, גמור ומכור. הבניין הוא בן שלוש קומות, שש דירות. היזם, טלניר, חיזקה את הבניין ושידרגה את הדירות, הוסיפה שני דופלקסים ומכרה כל אחד בכ-2 מיליון שקל.
- רמת גן, רחוב מאיר בעל הנס: חברת ניהול הפרויקטים הוותיקה אפרתי-מדפיס, יחד עם היזם יוסי חסון, הקימו את "החברה לחיזוק מבנים", שנכנסה לכמה פרויקטים ברמת גן, אחד מהם בבעל הנס. בבניין 12 דירות, יוסיפו 10, כל החוזים חתומים, הבנייה מתחילה בימים אלו.
- תל אביב, טאגור 13-3, ברמת אביב: 48 דירות ישנות ב"בנייני רכבת". 44 דיירים כבר חתמו על החוזה עם היזם. ארבעה מסרבים לחתום. מה עושים? פרבמן: "היזם פנה למפקחת על המקרקעין בתל אביב, שמינתה אותי למנהל מיוחד. תפקידי הוא להגיע להסכם עם ארבעת הדיירים, או לכוף עליהם להצטרף אליו, על-פי החוק".
|
|
הפרויקט הגדול ביותר בתל אביב
|
|
- תל אביב, שיכון בבלי: זהו הפרויקט הגדול ביותר של תמ"א 38 בתל אביב. בריבוע בין הרחובות תוספתא ובבלי ארבעה בלוקים, ובהם 144 דירות. עו"ד פרבמן מייצג 80 מהם. יש שתי בעיות: יש להגיע להסכם עם הדיירים האחרים, וזה לא פשוט. בנוסף, בתוך הריבוע יש מקלט ציבורי, ופיקוד העורף, שאישורו דרוש, יאשר את העסקה רק לאחר בניית מקלט חדש.
|
|
- כפר סבא: חברת "מיזם נדל"ן", בבעלות אשר מתן, מבקשת לחזק שני בניינים, ובהם 28 דירות, ברחוב העמק 19-17. במקביל, 20 דירות חדשות למכירה. פתאום התברר, שאחת הדירות היא בבעלות עמידר. פרבמן: "לא קל להגיע להסדר עם עמידר, למרות שהיא חברה ממשלתיות ואמורה לסייע לדיירים!"
- חיפה: בניין קטן בן 6 דירות ברחוב שלומציון 18, על הכרמל, לא רחוק משכונת דניה. תוכניתו של היזם, משפחת אלימלך, היא לחזק, ולהוסיף 3 דירות. פרבמן: "התברר, שעל אותה חלקה יושב בניין נוסף, שאיננו כלול בתוכנית. הבניין השני נעשה שלא בטובתו שותף לפרויקט, לצרכי האישור".
|
|
|
|
|
| "הבעיה המרכזית, אולי, היא הדיירים עצמם. הם רוצים עוד ועוד. כמעט תמיד, יש דייר או שנים שאינם מוכנים לחתום. פורמלית אפשר להגיש נגדם תביעה, אך היזמים מעדיפים מו"מ" | |
|
|
|
תן דוגמה לפרויקט פינוי-בינוי שאתה מקדם?
עו"ד פרבמן: "חברת אל-ים, בשליטת דן ענבר, מקדמת פרויקט להריסת בניין בן 24 דירות ברחוב בן-גוריון בבת ים, מול חוף הים. על המגרש ייבנה מגדל בן 30 קומות, 100 דירות. כל דייר יקבל דירה מוגדלת, והיתר יימכרו. לעתים אני מייצג את הדיירים, וכמובן לא את היזם. כך זה בפרויקט נוה עופר בדרום תל אביב. מתכננים להרוס 274 דירות ישנות, ולבנות 1,400 חדשות. זה ייקח זמן".
מדוע הפרויקטים נסחבים שנים?
פרבמן (נאנח): "הבעיה המרכזית, אולי, היא הדיירים עצמם. הם רוצים עוד ועוד. כמעט תמיד, יש דייר או שנים שאינם מוכנים לחתום. פורמלית אפשר להגיש נגדם תביעה, אך היזמים מעדיפים מו"מ. בעיה שנייה וידועה - הסחבת במתן אישורים, כולל התרי בנייה. אחר-כך באה בעיית המיסוי: חוק פוטר את הדיירים מתשלום מס שבח, וגם מתשלום הטל השבחה על עליית ערך הדירות. אך כדי לקבל את הפטור ממס שבח, יש להמתין לקבלת טופס 4, בגמר הבנייה. זה שוב לוקח זמן רב. בעיה נוספת - הפטור ממס שבח אינו חל על חדרי יציאה לגג".
|
|
|
|
|
| "אין יזמים רבים בתחום זה. היו כאלו שנכנסו, גילו את הבעיות והם מנסים לצאת. זו הסיבה, שהבנייה בפועל החלה רק בחלק קטן ממאות הבניינים המקדמים את תמ"א 38" | |
|
|
|
אלה כל הבעיות?
פרבמן: "לא! בעיה מרכזית נוספת היא המימון. הבנק דורש מהיזם בטחונות, והרי הבניין והדירות אינם שלו, אז מה ייתן כביטחון? המצאנו את "פתרון פח האשפה": הופכים את חדר האשפה, שהוא חלק מהרכוש המשותף, לנכס פיקטיבי, והוא הביטחון. בנוסף, הדיירים הקונים את הדירות החדשות מתקשים לקבל משכנתה, כי הבנק שלהם דורש שיעבוד ראשון על הנכס, והרי הבניין כבר משועבד, דרך פח האשפה, משרדי פיתח שיטה חדשה, הנקראת "צו תיקון בית משותף", המאפשרת לפתור את הבעיה ולקדם פרויקטים רבים".
טוב, גמרנו עם הבעיות.
פרבמן: "מה פתאום! יש בעיה נוספת, והיא מע"מ. החוק נותן פטור ממע"מ על הפרויקט. המשמעות היא, שהמע"מ אינו קיים. לכן, היזמים אינם יכולים לקבל החזר מע"מ ששילמו על תשומות, כגון חומרי גלם, כי הרי אי-אפשר לקבל פטור מדבר שאינו קיים... אנחנו פועלים לפתרון הבעיה".
מי ירצה לשבור את הראש עם שלל הבעיות הללו?
עו"ד פרבמן: "נכון, אין יזמים רבים בתחום זה. היו כאלו שנכנסו, גילו את הבעיות והם מנסים לצאת. זו הסיבה, שהבנייה בפועל החלה רק בחלק קטן ממאות הבניינים המקדמים את תמ"א 38".
ורווח יש?
פרבמן: "בבניינים קטנים כמעט ואין רווח. בבניינים גדולים יכול היזם להגיע לרווח נאה, וזה מה שמפתה את היזמים להיכנס".
|
|
האם יש גם בשורה?
עו"ד פרבמן: "התיקון האחרון לחוק, תמ"א-3, מאפשר להרוס את כל הבניין במסגרת התמ"א, ולבנות אותו מחדש. בעצם זה פינוי-בינוי, עם יתרונות בולטים: לא צריך לחכות שבע שנים לקבל אישורי משרד השיכון ושלטונות המס, ואפשר ליישם שיטה זו גם בבניינים קטנים, ולא רק בבניינים של 24 דירות ויותר, כמו בפינוי-בינוי. אני מטפל בכ-15 פרויקטים בשיטה החדשה. היא היא עשויה להיות הדור הבא של הפרויקטים בענף הבנייה למגורים!"
|
|
| תאריך:
|
17/02/2012
|
|
|
עודכן:
|
17/02/2012
|
|
אלעזר לוין
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
58
|
29/02/12 20:32
|
|
|
|
2
|
|
michalevy
|
6/08/12 00:33
|
|
הימים הקרובים, עד לתאריך 21.2, הם ימים בהם האנטנות של כולנו מחודדות במיוחד. הרגישות גבוהה והסביבה גם היא רגישה, עד שיש תחושה של אי-נוחות ומבוכה. ההשראה במיטבה, אבל כדאי לזכור שקל בימים האלה לטעות בשיקול הדעת בגלל מידע שגוי, שמגיע אלינו אולי לא בכוונה. אנחנו תחת השפעתו של כוכב נפטון, זה המביא את האמת הגדולה והנצחית, או את השקר וההונאה הגדולים שקיימים ביקום סביבנו.
|
|
|
|
|
במוזיאון הדואר והבולאות מסופר בימים אלה סיפורה של תקופה מיוחדת, סיפורו של בית החרושת "אתא". ראשית ימי המדינה, ערכים אחרים, חיים שהיו: בעצם מספרים סיפורם של אנשים, של תקופה, של פשטות וצניעות. במוזיאון הדואר והבולאות יודעים להאיר את חיי התקופות השונות בחיי הארץ באמצעות תיעוד של פריטים שונים מן החיים באותם ימים. מתברר שגם אופנה וביגוד מספרים סיפור של חיים, נתח מן ההיסטוריה.
|
|
|
|
|
במהלך ינואר קיים שר האוצר סקירה בוועדת הכספים שבה דיווח כי לאחר דיונים רבים במשרדו, הוחלט לקבוע יעד צמיחה של 3.2% ל-2012 במקום היעד הקודם, שעמד על 4.0%. לדבריו, הטלטלה בכלכלות העולם וחוסר הוודאות לגבי העתיד, הם שהביאו להורדת יעד הצמיחה לשנה הקרובה.
|
|
|
|
|
"ניתנו שיניים מצוינות לתקנון האתיקה", כך אמרה אתמול (יום ד', 14.2.12) נשיאת מועצת העיתונות, השופטת בדימוס דליה דורנר, בישיבת נשיאות המועצה. דורנר התייחסה לפסק הדין של בית המשפט העליון בפרשת סרן ר' נגד אילנה דיין ולדגש ששמו השופטים על חשיבות הקפדה על כללי האתיקה בעבודה העיתונאית. "כל הזמן אמרו שאין לנו שיניים, נולדו לנו שיניים", הדגישה השופטת דורנר.
|
|
|
|
|
כמה פעמים יכול נאשם להפר את תנאי שחרורו בערבות בטרם יורה בית המשפט להחזירו לכלא? מתברר שלא מעט. שופטי ישראל ואפילו נציגי התביעה, רחמנים בני רחמנים, נותנים עוד ועוד הזדמנויות - אבל אז מתעוררת השאלה, האם אין בכך כדי לסכן את שלום הציבור ולאפשר לנאשם לברוח מאימת הדין.
|
|
|
|
|
