|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
שמעון שקורי משווק בניינים בניו-יורק
|
הכלכלן בן ה-40 היה מעורב תוך שנה בעשרות עסקות נדל"ן ● "משקיעים מוסדיים ופרטיים קונים בניינים שלמים, ולא דירות בודדות, בעסקות תשואה" ● מדוע השתלטו ישראלים על שוק הנדל"ן של ניו-יורק ● ומדוע חוק הגנת הדייר דווקא עוזר לעסקים
|
|
שקורי. "הישראלים הפעילים בנדל"ן בארה"ב הם אנשי עסקים איכותיים"
|
|
|
|
תוך שנה קנו ומכרו בניינים בכ-4.2 מיליארד דולר בניו-יורק ● 36 עסקות ביותר מ-20 מיליון דולר
מחלקת המחקר של אריאל נכסים פרסמה באחרונה סקר, שעורר עניין רב בניו-יורק, ומוצג עתה בפני הקורא והגולש בישראל. על-פי הסקר, נעשו ב-2011 בעיר ניו-יורק 589 עסקות של קניית ומכירת בנייני מגורים, בתמורה כוללת של כ-4.2 מיליארד דולר. לדברי אריאל נכסים, הוכפל מספר העסקות לעומת 2010, שעוד הייתה שנת שפל בנדל"ן.
הסקר מגלה, שאשתקד נעשו 36 עסקות של יותר מ-20 מיליון דולר לבניין בודד - כפליים ממספר עסקות כאלו בשנה קודמת. 57% מהעסקות נעשו על-ידי משקיעים מוסדיים, ובראשם קרנות פנסיה וחברות ביטוח. הסקר מדבר על "התעוררות דרמטית" בשוק זה.
הרובע הבולט הוא מנהטן (לא כולל צפון מנהטן והארלם), שבו נעשו אשתקד 167 עסקות בכ-2.5 מיליארד דולר, כ-15 מיליון דולר בממוצע לבניין! בתוך מנהטן קיימים פערי מחירים גדולים בין שכונות יוקרתיות לאחרות. בצפון מנהטן והארלם נעשו, בנוסף לאמור לעיל, 94 עסקות, ב-3.75 מיליון דולר בממוצע לבניין.
במקום השני נמצא רובע ברוקלין, שבו נעשו אשתקד 154 עסקות ב-600 מיליון דולר, כלומר כ-3.9 מיליון דולר בממוצע לבניין. בברונקס נחתמו אשתקד 134 עסקות ב-470 מיליון דולר, שהם 3.5 מיליון דולר לבניין.
העסקים מועטים יחסית ברובע קווינס, שבו נעשו אשתקד 40 עסקות ב-263 מיליון דולר, אך במחיר גבוה יחסית, כ-6.6 מיליון דולר בממוצע לבניין.
|
|
|
|
העסק של הכלכלן שמעון שקורי, 40, הוא לשווק בנייני מגורים בניו-יורק. שקורי הוא בעליה של חברת אריאל נכסים, שנוסדה לפני כשנה ורבע. בראיון ל-News1 הוא אומר, שמאז הקמתה תיווכה החברה בכ-50 עסקות של מכירת וקניית בניינים בעיר הגדולה. בעסקה אחרונה, תיווכה חברתו במכירת שלושה בנייני מגורים ברחוב 146, בצפון מנהטן, ב-8.9 מיליון דולר. ישראלים לא מעטים פעילים בשוק הנדל"ן בניו-יורק, בעיקר כמתווכים וברוקרים. הרשימה כוללת בין היתר את אמיר ירושלמי (אולי הוותיק שבהם), עופר כהן, ערן חביב, רביב טורנר ואחרים. הם מתרכזים בעסקות גדולות, מכירת וקניית בנייני מגורים שלמים. לשקורי יש ותק של עשר שנים בתחום זה. שקורי הוא יליד ישראל, בוגר האוניברסיטה הפתוחה ברעננה, שהלימודים בה היו, לדבריו, "חוויה בלתי רגילה". בגיל 28 עבר לניו-יורק. תחילה, נרשם ללימודי מינהל עסקים ויחסים בינלאומיים באוניברסיטת וורטון, פנסילבניה. עם סיום לימודיו, הצטרף לחברת הברוקרים הניו-יורקים מאסי קאנקאל (MESSEY KANKAL). בהדרגה, הפך לשותף בחברה, המתמחה בין היתר בעסקות קנייה ומכירה של נדל"ן בצפון מנהטן. הכוכבים: משקיעים מוסדיים וקבוצות משקיעים בפברואר 2011 פרש שקורי, והקים את חברת אריאל נכסים, בבעלותו המלאה. מאז - הוא מספר - הוא רואה חיל בעסקיו. מה מאפיין את עסקי הנדל"ן למגורים בניו-יורק? שקורי: "בניגוד לישראל, הפעילות העיקרית היא רכישת ומכירת בנייני מגורים שלמים, ולא דירות בודדות. הרוכשים הם משקיעים מוסדיים, חברות ביטוח, קרנות פנסיה, וגם משקיעים פרטיים, בודדים או בקבוצות. הם מממנים את הרכישה מהון עצמי ומהלוואות בנקאיות, המכסות 60% עד 70% מההשקעה. אלו עסקות תשואה: המשקיעים מנהלים את הבניין ומשכירים את הדירות, בתשואה של 5% עד 6% לשנה". ניו-יורק היא עיר גדולה; היכן מתרכזת אריאל? שקורי: "אנחנו פעילים בעיקר בשיווק בנייני מגורים קטנים ובינוניים בצפון מנהטן, ברונקס, ומנהטן מתחת לרחוב 96. אבל באחרונה עשינו עסקות גם ברחובות 33, 50 ו-77". |
|
"הישראלים טובים ביצירת קשרים אישיים"
|
|
|
|
|
|
| "אנחנו מקבלים בין 15 ל-30 הצעות לכל בניין! היה מקרה, שבו קיבלנו גם 40 הצעות! איננו עורכים מכרז, אלא מנתחים ומשווים את ההצעות. לבסוף, אנחנו בוחרים שתיים או שלוש הצעות, ובשיתוף פעולה עם בעל הנכס, מחליטים מי יהיה הקונה, ובאלו תנאים ומחירים" | |
|
|
|
יש אומרים, שישראלים מהווים 80% מהברוקרים של ניו-יורק בנדל"ן. מה הסיבה לכך?
שקורי: "ישראלים לא מעטים פעילים כאן, ובהצלחה. לדעתי, הישראלים טובים ביצירת קשרים אישיים ובמעורבות אישית, ואלו תכונות המסייעות מאוד בעסקי נדל"ן. הישראלים הפעילים בנדל"ן הם גם אנשי עסקים איכותיים".
איך עושים עסקה בניו-יורק?
שקורי: "חברת אריאל מעסיקה 23 עובדים, חציים ברוקרים וחציים במחלקת המחקר. בעלי נכסים, המחפשים קונה, פונים אלינו, וגם הקשרים האישיים עוזרים. ברוקר בארה"ב זה משהו אחר לגמרי ממתווך בישראל! אנחנו מספקים לבעלי הנכסים חוות דעת מקצועית על שווי הנכס, כותבים חוברת מפורטת על הבניין, האזור, סוגי לקוחות אפשריים, צינורות שיווק ועוד. אם הסקירה נראית לבעלי הנכס, הוא שוכר את שירותינו, ואנחנו מקבלים בלעדיות לתקופה מסוימת".
מה אחר-כך?
שקורי: "החוברת מופצת בין משקיעים מוסדיים ופרטיים, על-פי רשימות שלנו. לאחר כשבוע מתחילים לקבל הצעות. אנחנו מקבלים בין 15 ל-30 הצעות לכל בניין! היה מקרה, שבו קיבלנו גם 40 הצעות! איננו עורכים מכרז, אלא מנתחים ומשווים את ההצעות. לבסוף, אנחנו בוחרים שתיים או שלוש הצעות, ובשיתוף פעולה עם בעל הנכס, מחליטים מי יהיה הקונה, ובאלו תנאים ומחירים".
תיאוריו של שמעון שקורי יוצרים, כמובן, את הרושם, ששוק הנדל"ן בניו-יורק התעורר מאוד. שקורי מאשר זאת. בראיון ל-News1 הוא מבקש לנתח ולהסביר מה הם הגורמים להתאוששות בשוק הנדל"ן, שספג מכה קשה במפולת של 2008.
|
|
"הביקוש גבר בגלל שפל בהתחלות בנייה"
|
|
שקורי: "בארבע השנים האחרונות היו מעט מאוד התחלות בנייה של בנייני ומגדלי מגורים חדשים בניו-יורק. משקיעים רבים נפגעו במפולת, ואחרים מהססים. אבל החיים נמשכים, ויש ביקוש טבעי לדירות. ההתאוששות היא עניין של ביקוש והצע: ביקוש שוטף, מול הצע שכמעט ואינו משתנה. שני גורמים נוספים מסייעים לשוק: ראשית, בשנתיים האחרונות גברה הנטייה לשכור דירות, ולא לקנותן, וזה הגביר את הביקוש לדירות שכורות, המושכרות על-ידי בעלי הבניינים. שנית, הריבית ממשיכה להיות נמוכה מאוד, והלוואות לחמש שנים הן בריבית של פחות מ-4%".
מחלקת המחקר של אריאל נכסים פרסמה באחרונה סקר, לפיו הוכפל ב-2011 היקף רכישת בנייני המגורים בניו-יורק, לעומת 2010. (ראה פירוט הסקר בתיבה משמאל)
|
|
|
|
|
| "עסקאות נדל"ן בישראל הן בדרך בדירות בודדות. בארה"ב בכלל ובניו-יורק בפרט, זהו סיפור אחר לגמרי, משקיעים מוסדיים ופרטיים הרוכשים בניינים שלמים, בעסקאות תשואה לטווח ארוך. קשה להשוות בין שני מסלולי השקעה אלו" | |
|
|
|
שקורי מוסיף ומסביר: הדירות מושכרות כיום, כאמור, בתשואה של 5% עד 6%. נוצר פער של עד 2% בין ההכנסה משכר לדירה לבין הריבית על ההלוואות. בבניין עשרות דירות, ולעתים 100 דירות ויותר, מניבה ההשקעה רווחים נאים, גם לאחר כל ההוצאות.
אגב הוצאות - מהי העמלה שלכם?
שקורי: "העמלה נעה בין 2% ל-6% משווי הנכס. בדרך כלל, גובים בארה"ב את העמלה רק ממוכר הנכס".
נוצר הרושם, שדירה בצפון מנהטן זולה מדירה בתל אביב.
שקורי: "זה לא מדויק, ואני מבקש להבהיר. עסקות נדל"ן בישראל הן בדרך בדירות בודדות. בארה"ב בכלל ובניו-יורק בפרט, זהו סיפור אחר לגמרי, משקיעים מוסדיים ופרטיים הרוכשים בניינים שלמים, בעסקות תשואה לטווח ארוך. קשה להשוות בין שני מסלולי השקעה אלו".
מרכיב נוסף בעסקי הנדל"ן למגורים, שאיננו קיים בישראל. הוא חוק הגנת הדייר. כמה מדינות, ובהן ניו-יורק, חוקקו לאחר מלחמת העולם השנייה חוק המגביל את שכר הדירה ומגן על זכויות הדיירים. הדבר נעשה בעיקר כדי לסייע למיליוני חיילים אמריקניים שחזרו מהחזית, וחיפשו מגורים.
|
|
איך מרוויחים מחוק הגנת הדייר
|
|
שמעון שקורי מסביר, שחוק זה מהווה בעצם הזדמנות להגדלת הרווחים וההכנסות. לדוגמה: דירה לא גדולה, שדמי השכירות המקובלים בה הם כ-1,500 דולר לחודש, מושכרת, בגלל החוק, ב-700 דולר לחודש. ברגע שדייר יוצא, מותר להעלות את שכר הדירה ב-20%, ל-840 דולר לחודש, תמורת שיפוץ בהוצאה קטנה.
כך עולה שכר הדירה מדייר לדייר. יש גם הזדמנות עסקית נוספת: החוק קובע, כי אם שכר הדירה מגיע ל-2,500 דולר ויותר לחודש, מותר לבעל הבניין להשכיר את הדירה ללא הגבלת דמי השכירות (החוק נועד להגן על דירות עממיות יחסית). לכן, כדאי לבעל הנכס לשפץ בהזדמנות הקרובה את הדירה בצורה יסודית, ואז יוכל להשכירה אפילו ב-3,000 דולר לחודש!
לא פלא, שיום העבודה של שמעון שקורי מתחיל ב-08:00 בבוקר, ולעתים עוד קודם, ומסתיים בערב. שעות הפנאי מוקדשות למשפחתו - אשתו, שהיא רופאת שיניים, ושני ילדיו הקטנים.
אתה מגיע לישראל?
שקורי: "ודאי, לעתים קרובות, ולו רק משום שיש לי בישראל משפחה, הכוללת בין היתר את אבי, שהוא סוכן ביטוח, ואחותי, עורכת דין במקצועה".
אינני יודע אם ירצה לעשות עסקים בארץ.
|
|
| תאריך:
|
11/05/2012
|
|
|
עודכן:
|
11/05/2012
|
|
אלעזר לוין
|
|
שמעון שקורי משווק בניינים בניו-יורק
|
|
על אלי, המוחה סדרתי  על שדות זרועי ביקורתיות וגם: מדוע מוטב האדם על הבהמה
|
|
|
|
|
מפעם לפעם נחשפות בארץ פרשיות עלומות על רשתות חשאיות הנוהגות לסחור בכליות-אדם. מסתבר שלצורך ניהולה של תעשיית-השתלות משותפת ובלתי-חוקית, לא מהססים מתווכים תאבי-בצע לעשות יד אחת עם רופאים בכירים, וזאת בשעה שלקיומו של הסחר הפסול הזה תורמים, במשותף, מציאותו של עוני ברור, בצד היעדרו של פיקוח נאור.
|
|
|
|
|
זה תבשיל הקדרה הקל ביותר שבושל כאן אי-פעם. אשל לקח סיר הגעלה, כזה שעושים בו שימוש בפסח כדי לבער חמץ, ושפך לתוכו את החמישייה. הצית להבה גדולה, ובתוך דקות בלבד הבינו כל הדגנרטים, שאם לא יתחבקו מהר מאוד, יבוא גל הדטרגנט של הבחירות וישטוף את כולם אל הנהר הגדול של תהומות השאול הפוליטי. המפתח של החמישייה הצינית הזו, להיחלצות מתהומות השאול, היה דווקא הרגל האלקטורלית הרעועה ביותר. "שָאוּל יציל מהשְאוֹל"
|
|
|
|
|
המאסטר שף הפוליטי, ראש הממשלה בנימין נתניהו, לא התקשה השבוע למצוא "טבח פוליטי" מיומן, קונדוקטור וקומבינאטור משופשף ומיומן, שעליו הוא הטיל להכין עבורנו מנה עיקרית מצחינה של תבשיל קואליציוני עם שליחיו של שאול מופז, שהחל את הקריירה הפוליטית העלובה והמזגזגת שלו כתחמן מתלמד, ועתה קיבל תואר של נכלולי מדופלם.
|
|
|
|
|
הסיפור הזה אהוב עלי יותר מכל הספרים, החל מילדותי, דרך נערותי ועד היום. הוא מצליח לרגש גם כיום, למרות שכל פרט שבו מוכר לי. מדוע? כי כל השחקנים-הזמרים בו נחונו בכשרון פנומנלי, ומשדרגים את בית היוצר שלהם, בית צבי, למעלת תיאטרון מוסיקלי המשובח ביותר בארצנו, וברמה שאינה צריכה להתבייש מול ברודוויי. תרגומו הקולח של אהוד מנור והתזמורת המצוינת החיה בניצוחו של ליאור רונן, הם חלק מהסיבות להצלחת הפקה זו.
|
|
|
|
|
שירתה הזכה של דלית בת אדם ידעה לשבות לבבות, שירה שהלכה במסלול השיבה המאוחרת, שיבה למחוזות ילדותה, למחוזות הקסם של ימי האתמול
