|
|
|
"הישראלים טובים ביצירת קשרים אישיים"
|
|
|
|
|
|
| "אנחנו מקבלים בין 15 ל-30 הצעות לכל בניין! היה מקרה, שבו קיבלנו גם 40 הצעות! איננו עורכים מכרז, אלא מנתחים ומשווים את ההצעות. לבסוף, אנחנו בוחרים שתיים או שלוש הצעות, ובשיתוף פעולה עם בעל הנכס, מחליטים מי יהיה הקונה, ובאלו תנאים ומחירים" | |
|
|
|
יש אומרים, שישראלים מהווים 80% מהברוקרים של ניו-יורק בנדל"ן. מה הסיבה לכך?
שקורי: "ישראלים לא מעטים פעילים כאן, ובהצלחה. לדעתי, הישראלים טובים ביצירת קשרים אישיים ובמעורבות אישית, ואלו תכונות המסייעות מאוד בעסקי נדל"ן. הישראלים הפעילים בנדל"ן הם גם אנשי עסקים איכותיים".
איך עושים עסקה בניו-יורק?
שקורי: "חברת אריאל מעסיקה 23 עובדים, חציים ברוקרים וחציים במחלקת המחקר. בעלי נכסים, המחפשים קונה, פונים אלינו, וגם הקשרים האישיים עוזרים. ברוקר בארה"ב זה משהו אחר לגמרי ממתווך בישראל! אנחנו מספקים לבעלי הנכסים חוות דעת מקצועית על שווי הנכס, כותבים חוברת מפורטת על הבניין, האזור, סוגי לקוחות אפשריים, צינורות שיווק ועוד. אם הסקירה נראית לבעלי הנכס, הוא שוכר את שירותינו, ואנחנו מקבלים בלעדיות לתקופה מסוימת".
מה אחר-כך?
שקורי: "החוברת מופצת בין משקיעים מוסדיים ופרטיים, על-פי רשימות שלנו. לאחר כשבוע מתחילים לקבל הצעות. אנחנו מקבלים בין 15 ל-30 הצעות לכל בניין! היה מקרה, שבו קיבלנו גם 40 הצעות! איננו עורכים מכרז, אלא מנתחים ומשווים את ההצעות. לבסוף, אנחנו בוחרים שתיים או שלוש הצעות, ובשיתוף פעולה עם בעל הנכס, מחליטים מי יהיה הקונה, ובאלו תנאים ומחירים".
תיאוריו של שמעון שקורי יוצרים, כמובן, את הרושם, ששוק הנדל"ן בניו-יורק התעורר מאוד. שקורי מאשר זאת. בראיון ל-News1 הוא מבקש לנתח ולהסביר מה הם הגורמים להתאוששות בשוק הנדל"ן, שספג מכה קשה במפולת של 2008.
|
|
|
|
"הביקוש גבר בגלל שפל בהתחלות בנייה"
|
|
שקורי: "בארבע השנים האחרונות היו מעט מאוד התחלות בנייה של בנייני ומגדלי מגורים חדשים בניו-יורק. משקיעים רבים נפגעו במפולת, ואחרים מהססים. אבל החיים נמשכים, ויש ביקוש טבעי לדירות. ההתאוששות היא עניין של ביקוש והצע: ביקוש שוטף, מול הצע שכמעט ואינו משתנה. שני גורמים נוספים מסייעים לשוק: ראשית, בשנתיים האחרונות גברה הנטייה לשכור דירות, ולא לקנותן, וזה הגביר את הביקוש לדירות שכורות, המושכרות על-ידי בעלי הבניינים. שנית, הריבית ממשיכה להיות נמוכה מאוד, והלוואות לחמש שנים הן בריבית של פחות מ-4%".
מחלקת המחקר של אריאל נכסים פרסמה באחרונה סקר, לפיו הוכפל ב-2011 היקף רכישת בנייני המגורים בניו-יורק, לעומת 2010. (ראה פירוט הסקר בתיבה משמאל)
|
|
|
|
|
|
|
| "עסקאות נדל"ן בישראל הן בדרך בדירות בודדות. בארה"ב בכלל ובניו-יורק בפרט, זהו סיפור אחר לגמרי, משקיעים מוסדיים ופרטיים הרוכשים בניינים שלמים, בעסקאות תשואה לטווח ארוך. קשה להשוות בין שני מסלולי השקעה אלו" | |
|
|
|
שקורי מוסיף ומסביר: הדירות מושכרות כיום, כאמור, בתשואה של 5% עד 6%. נוצר פער של עד 2% בין ההכנסה משכר לדירה לבין הריבית על ההלוואות. בבניין עשרות דירות, ולעתים 100 דירות ויותר, מניבה ההשקעה רווחים נאים, גם לאחר כל ההוצאות.
אגב הוצאות - מהי העמלה שלכם?
שקורי: "העמלה נעה בין 2% ל-6% משווי הנכס. בדרך כלל, גובים בארה"ב את העמלה רק ממוכר הנכס".
נוצר הרושם, שדירה בצפון מנהטן זולה מדירה בתל אביב.
שקורי: "זה לא מדויק, ואני מבקש להבהיר. עסקות נדל"ן בישראל הן בדרך בדירות בודדות. בארה"ב בכלל ובניו-יורק בפרט, זהו סיפור אחר לגמרי, משקיעים מוסדיים ופרטיים הרוכשים בניינים שלמים, בעסקות תשואה לטווח ארוך. קשה להשוות בין שני מסלולי השקעה אלו".
מרכיב נוסף בעסקי הנדל"ן למגורים, שאיננו קיים בישראל. הוא חוק הגנת הדייר. כמה מדינות, ובהן ניו-יורק, חוקקו לאחר מלחמת העולם השנייה חוק המגביל את שכר הדירה ומגן על זכויות הדיירים. הדבר נעשה בעיקר כדי לסייע למיליוני חיילים אמריקניים שחזרו מהחזית, וחיפשו מגורים.
|
|
|
|
איך מרוויחים מחוק הגנת הדייר
|
|
שמעון שקורי מסביר, שחוק זה מהווה בעצם הזדמנות להגדלת הרווחים וההכנסות. לדוגמה: דירה לא גדולה, שדמי השכירות המקובלים בה הם כ-1,500 דולר לחודש, מושכרת, בגלל החוק, ב-700 דולר לחודש. ברגע שדייר יוצא, מותר להעלות את שכר הדירה ב-20%, ל-840 דולר לחודש, תמורת שיפוץ בהוצאה קטנה.
כך עולה שכר הדירה מדייר לדייר. יש גם הזדמנות עסקית נוספת: החוק קובע, כי אם שכר הדירה מגיע ל-2,500 דולר ויותר לחודש, מותר לבעל הבניין להשכיר את הדירה ללא הגבלת דמי השכירות (החוק נועד להגן על דירות עממיות יחסית). לכן, כדאי לבעל הנכס לשפץ בהזדמנות הקרובה את הדירה בצורה יסודית, ואז יוכל להשכירה אפילו ב-3,000 דולר לחודש!
לא פלא, שיום העבודה של שמעון שקורי מתחיל ב-08:00 בבוקר, ולעתים עוד קודם, ומסתיים בערב. שעות הפנאי מוקדשות למשפחתו - אשתו, שהיא רופאת שיניים, ושני ילדיו הקטנים.
אתה מגיע לישראל?
שקורי: "ודאי, לעתים קרובות, ולו רק משום שיש לי בישראל משפחה, הכוללת בין היתר את אבי, שהוא סוכן ביטוח, ואחותי, עורכת דין במקצועה".
אינני יודע אם ירצה לעשות עסקים בארץ.
|
|
תפוס כינוי יחודי
