|
|
|
"האמריקנים מובטלים, ושוק השכירות פורח"
|
|
אתם מוכרים דירות בודדות?
בויקו: חלילה! זה לא כדאי! משקיע שירכוש דירה או שתיים עלול להיקלע למצב שאין שוכרים, ואז יפסיד. אנחנו פעילים בשוק ה"מולטי פאמילי" (קבוצות של משפחות). אנחנו מארגנים קבוצה, שרוכשת שכונה בת 100 עד 400 דירות. תמיד חלקן, לפחות, מושכרות, כך שלמשקיע מובטחת הכנסה בכל מקרה. חלק גדול מהשוכרים הם אמריקנים שנקלעו לקשיים עקב המשבר, הבנק עיקל את דירותיהם, והם נאלצים לגור בשכירות. יש מיליונים כאלו, ושוק השכירות פורח!
איך מאתרים את הנכסים?
בויקו: רוב השכונות נמצאות בידי בנקים,שעיקלו אותן מיזמים, שנכנסו לקשיים. בני בייתל פיתח קשרים עם הבנקים, ומקבל מהם הצעות רכישה לפני שהנכסים יוצאים למכירה גלויה. הוא כבר עשה שמונה עסקות לפני שנולדה השותפות שלנו.
היכן קונים?
בויקו: השותפות שלנו רוכשת שכונות כמעט אך ורק בטקסס. זו אחת המדינות הגדולות בארה"ב, עם עשרות מיליוני תושבים. בישראל חושבים שכל הנדל"ן מתרכז בניו-יורק ובמיאמי, אבל זו טעות!
ואיך אתה בישראל מאתר את השותפים לרכישה?
בויקו: אני עובד לפי השיטה של חבר מביא חבר. בתוך פחות משנה וחצי הצלחתי לארגן 12 קבוצות, שרכשו שכונות בטקסס. מה שמושך את הישראלים הם מחירי המציאה של דירות בארה"ב.
זה כדאי?
בויקו: אתן לך דוגמה שסיפרו לי עמיתים, על עיר שאיננו פועלים בה , מיאמי. יזמים ישראלים. הם קנו שם בניינים ושכונות ב-30 עד 35 אלף דולר לדירות 3-2 חדרים. הבנייה הייתה עולה 70 אלף דולר! הבנקים מוכרים בזול, כי הם לא יודעים ולא מעוניינים לנהל נדל"ן, ורוצים להפטר מהנכס. הדירות אלו מושכרות ב־750-550 דולר לחודש. אחרי ניכוי דמי אחזקה וניהול, והחזר הלוואה לבנקים, מגיעים לתשואה של 10% ויותר!
|
|
|
|
אולי נתרכז בטקסס, שבה אתם פעילים. תן דוגמה לעסקה גדולה אחרונה.
בויקו: קנינו מבנק שכונה בת 268 דירות בנות 100-68 מ"ר , בדאלאס, בירת טקסס. ברוקר מטעם הבנק הוא שפנה אלינו והציע את העסקה. שילמנו 5.7 מיליון דולר, והשקענו 800 אלף דולר בשיפוץ, סך הכל 6.5 מיליון דולר. לצורך העסקה, ארגנתי קבוצה של 6 קונים, שני ישראלים וארבעה מחו"ל, שהגענו אליהם באמצעות אחד המשקיעים הישראלים. גם אנחנו עצמנו נכנסנו ב-10%. המשקיעים שילמו כ-1.6 מיליון דולר, ואת היתר גייסנו מהלוואת גישור לשנה, בריבית של 14%. הריבית גבוהה, כי רק 65% מהדירות הושכרו. הצלחנו להגיע לתפוסה של 91%, ולהכנסות של 1.6 מיליון דולר לשנה. אחרי ניכוי דמי אחזקה וריבית, מגיע הנכס לתשואה של כ-10%, לפני מס. חברת הניהול פינאקל PINNACLE, אחת הגדולות בארה"ב, מנהלת נכס זה, ואת כל הנכסים שלנו. אנחנו שולחים למשקיעים דוח מפורט על ההשקעות, ההכנסות וההוצאות (ראיתי דוח כזה לדוגמה, א.ל.).
|
|
|
|
הלוואה מבנק פדרלי ב-4% ל-30 שנה
|
|
שילמתם רק כ-24,000 דולר לדירה, כולל שיפוץ. איך זה כל כך זול?
בויקו: אין מה לעשות, הדירות בטקסס זולות, ביחוד בתקופת משבר. הבנק היה יכול למכור בהליך רגיל , לחכות תשעה חודשים ולקבל 10% יותר. הוא מעדיף למכור מיד, קצת יותר בזול.
אמרת שאתם מגיעים לתשואה של 10%, אבל צריך גם להחזיר את הלוואת הגישור, כ-5 מיליון דולר!
בויקו: נכון. אנחנו מניחים שבתום השנה נקבל הלוואה ל-30 שנה ב-4% ריבית מבנק המשכנתאות הפדרלי פאני-מיי העושה עסקות כאלו. שדרגנו את הנכס על-ידי השיפוץ והעלאת התפוסה. שמאי מטעם הבנק יעריך, כך אנחנו מקווים, שהנכס שווה 10 מיליון דולר, ונקבל הלוואה גדולה יחסית.
מה החשבון של המשקיעים?
בויקו: אנחנו פורעים את הלוואת הגישור מתוך ההלוואה של פאני-מיי, ונשאר לנו עודף להחזיר להם. העודף, יחד עם ההכנסה מדמי שכירות, יביאו לכך שהמשקיע יקבל את כל כספו חזרה בתוך שנה וחצי! מכאן ואילך הוא נהנה מהכנסה קבועה על השקעה שכבר קיבל אותה חזרה!
הנכס יישאר שלכם 30 שנה?!
בויקו: אנחנו מאמינים ששוק הדירות יתאושש, ובעתיד נוכל למכור במחיר גבוה. נפרע לפני המועד את ההלוואה לפאני-מיי, ולמשקיעים יהיו רווחי הון.
|
|
|
|
אתם לא עובדים בחינם.
בויקו: נכון. תחילה מחזירים למשקיעים את כל השקעתם, ולאחר מכן אנחנו מקבלים 40% מהכנסותיהם השוטפות משכר דירה (גם חברת ההשקעות הישראלית פרופימקס עובדת בשיטה זו, א.ל.)
זה נשמע כמו סיפור שאי-אפשר להפסיד בו.
בויקו: להערכתי, אכן כך. יש המון נכסים בזול בארה"ב. לאמיתו של דבר יש הצעות טובות עוד יותר בספרד וביוון, אבל אנחנו, וגם משקיעים אחרים, אינם מוכנים להיכנס אליהן, בשל רמת הסיכון הגבוהה.
התיאור ורוד ואופטימי. אך ראוי לשאול: מה יקרה אם השכונה לא תגיע לתפוסה גבוהה? ומה יהיה אם ההוצאות יהיו גבוהות יותר ממה שהעריכו? האם אפשר להיות בטוח, שהבנק הפדרלי יתן תמיד הלוואה נדיבה, בריבית נמוכה ולטווח ארוך? האם ההלוואה הפדרלית תאפשר תמיד להחזיר את ההשקעה בתוך זמן קצר? האם אפשר יהיה למצוא קונה במחיר רווחי לפרויקט? אם המשבר הכלכלי בארה"ב יחזור בעתיד, מה יקרה לפרויקטים כאלו? יתכן מאוד שהכל בסדר ויהיו רווחים נאים. אבל תמיד כדאי לשאול ולברר, לפני שמשקיעים מאות אלפי שקלים, ביחוד מעבר לים.
|
|
תפוס כינוי יחודי
יש להזהר מתהליך עמוק של כרסום מוסדי ומטישטוש אידאולוגי ומערכת משפט משתקת
