|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
הבניינים המחודשים של איתיאל בן-פורת
|
היזם בן ה-39 פעיל, זה שבע שנים, עם שותף, בחיזוק בניינים ובהוספת דירות לפי תמ"א 38 ● "בעבר חיזרנו אחרי הדיירים, היום הם רצים אחרינו" ● העסקה הגדולה בדרך: הוספת 88 דירות לבניינים קיימים - לראשונה ברחוב שלם ● על סרבנות שהביאה לביטול עסקות
|
|
בן-פורת. במקום עריכת דין [צילום: יח"צ]
|
|
|
|
|
איתיאל בן-פורת (39) הוא עורך-דין בהשכלתו, אך לא במקצועו. לפני שנים סגר את משרדו, הפסיק לטפל בנושאי נדל"ן ומיסוי, ועבר לעולם העסקים. כיום, בן-פורת, יחד עם שותפו דור רייטמן, הם בעליה של "התחדשות אורבנית", אחת החברות המובילות בתחום החדש של עסקות תמ"א 38. בראיון ל-News1 הוא חושף גם מה קורה מאחורי הקלעים, במו"מ בין החברה היזמית לבין הדיירים. מספר בן-פורת: "לפני שבע שנים נתקלתי במקרה בעסקה לפי תמ"א 38. התייעצתי עם רייטמן, והחלטנו להיכנס יחד לתחום חדש זה. הקמנו חברה, בבעלות שווה, ליזום הפרויקטים".
כל ההתחלות קשות?
בן-פורת: אכן. בתחילה, לפני שבע שנים, היינו צריכים לחזר אחרי הדיירים ולהסביר להם מה זה תמ"א 38, ואיך חיזוק הבניין, הגדלת הדירות והוספת דירות ישפרו את איכות חייהם. היום המצב הפוך, והדיירים רצים אחרינו עם הצעות רבות. |
|
הבניין הראשון - 11 דירות ועוד 4
|
|
מה היה הפרויקט הראשון?
בן-פורת: בניין בן שלוש קומות, תשע דירות, עם עמודים, ברחוב המבדיל 11 ברמת גן, לא רחוק מבניין המשטרה. זהו הפרויקט הראשון מסוגו ברמת גן, בית ישן, שנבנה בשנות השישים, טיפוסי לעיר. הצלחנו להשיג הסכמה של כל הדיירים, אם כי זה לא היה פשוט. בין 2006 ל-2008 חיזקנו את הבית נגד רעידות אדמה, הוספנו מעלית, מחסנים וחניות. קיבלנו אישור מהוועדה לבניין ערים להוסיף ארבע דירות על הגג. מכרנו את כל הדירות, והעסקה הצליחה.
מה אחר כך?
נכנסנו לעסקות בזו אחר זו. התודעה של הפעילות החדשה הגיעה בהדרגה לציבור. סיימנו חיזוק וחידוש שלושה בניינים נוספים, אחד מהם ברחוב תרע"ד ברמת גן. אנחנו פעילים כיום בשני בניינים נוספים בתל אביב. זה עתה השקנו את פרויקט הדגל שלנו - נופי רייספלד ברחוב הזמיר, בקריית אונו.
ראוי להדגיש: "התחדשות אורבנית" מגדירה עצמה כחלוצה בתחום זה. אולם היא אינה היחידה. עיריות תל אביב ורמת גן פרסמו באחרונה רשימה של עשרות בניינים מתחדשים בכל עיר, באמצעות חצי תריסר חברות לפחות. בן-פורת, נשוי ואב לשניים, מקדיש את כל מרצו לענף הנדל"ן החדש. "התחדשות אורבנית" היא דוגמה לפעילות חברות נוספות בתחום זה.
|
|
ימכרו פנטהאוזים ב-3.2 מיליון שקל
|
|
מה המיוחד בפרויקט נופי רייספלד, בקריית אונו?
בן-פורת: זהו, למיטב ידיעתנו, הפרויקט הגדול ביותר בארץ ב תמ"א 38, סמוך לשכונת פרדס רייספלד. זו פעם ראשונה שפרויקט תמ"א נבנה ברחוב שלם, רחוב הזמיר. בבניינים הישנים 144 דירות. אנחנו מחזקים אותם נגד רעידות אדמה, מחליפים תשתיות חשמל, מים וביוב, מגדילים את הדירות הקיימות, ובונים מעליהן 44 דירות. הדיירים לא משלמים במזומן, אלא נותנים לנו את זכויות הבנייה על הגגות. אנחנו משקיעים 65 מיליון שקל, ומקווים להרוויח.
מה החשבון?
בן-פורת: דירות 4 חדרים יעלו כ-1.85 מיליון שקל, ופנטהאוזים יעלו בין 2.6 ל-3.2 מיליון שקל. מכירת כל הדירות אמורה לכסות את ההשקעה ולהותיר רווח סביר.
כמה זמן נמשך המו"מ עם הדיירים?
בן-פורת: היה לנו מזל, והתהליך היה מהיר - רק שמונה חודשים. הדיירים ניהלו קודם לכן מו"מ עם חברות אחרות, אומנם ללא תוצאות, כך שהגיעו למו"מ איתנו כשהם מכירים את השיטה, והיה קל יחסית לסכם.
בבניינים אחרים זה הליך ממושך יותר?
בן-פורת: ועוד איך! ניהלנו מו"מ במשך שנה וחצי עם 11 הדיירים של בניין קטן יחסית, ברחוב בוגרשוב 71 בתל אביב (מאחורי דיזנגוף סנטר). עשרה הסכימו וחתמו, דיירת אחת התנגדה. לבסוף הבינה, שננצל את החוק ונגיש נגדה תביעה לבית המשפט, ואז הסכימה גם היא להיכנס לפרויקט. החוק מאפשר ליזם לחתום על הסכם עם רוב הדיירים, ולהגיש תביעה משפטית נגד מיעוט קטן, המעכב את הפרויקט. אולם רוב היזמים נרתעים מפנייה לבית המשפט, בגלל הסחבת המפורסמת של בתי המשפט בישראל, וההוצאות המשפטיות הכבדות. הם מעדיפים לסכם עסקה עם כל הדיירים - או לסגת מהפרויקט. בן-פורת מגלה, שגם לחברתנו אירעו דברים כאלו: "למשל, ניהלנו מו"מ עם בניין ברמת גן שבו מתגוררים תשעה דיירים. תשעה הסכימו, שניים התנגדו. הרגשנו שיש גרעין סרבנות חזק, והחלנו לצאת מהעסקה".
|
|
"שכרנו דירה לדיירים שחששו מהאבק"
|
|
מדוע מתנגדים, הרי העסקה מעלה את שווי הדירות ומחזקת אותן, והכל בחינם?
בן-פורת: יש סיבות שונות לסרבנות. בכמה מקרים, הדייר-הסרבן פשוט רוצה לקבל או לסחוט טובות הנאה מהיזם, כגון: חניה צמודה, או פשוט כסף מזומן. דיירים אחרים חוששים, שביתם יהפוך לאתר בנייה למשך חודשים ושנים. היה מקרה בדיירים קשישים, שחששו מהאבק; פתרנו את הבעיה על-ידי כך ששכרנו בעבורם דירה חלופית לתקופת הבנייה. יש כאלו, בעיקר קשישים, שפשוט חוששים מכל שינוי ומכניסה לעסקות.
|
|
"רק 20% מבינים שהעיקר הוא חיזוק הבניין"
|
|
אבל הם מבינים שיש מטרה חיונית, חיזוק הבית נגד רעידות אדמה.
בן-פורת (מחייך): דווקא לא! 70 עד 80 אחוז מהדיירים מתעניינים כמעט אך ורק בהגדלת הדירה, בהוספת מעלית ובעליית ערך השוק שלה. לגבי רוב הלקוחות שלנו, חיזוק הבניין הוא עניין שולי. רק כ-320 אחוז מהדיירים מבינים, שהעיקר הוא חיזוק הבניין נגד סכנת רעידות אדמה".
אתם מעדיפים לעבוד בפרויקטים גדולים?
בן-פורת: כן. אנחנו סבורים שהעתיד שייך לפרויקטים הגדולים. סיימנו מו"מ עם שתי קבוצות גדולות של דיירים, ואנחנו בהליכי רישוי.
|
|
לקראת שיא ארצי בקריית אונו
|
|
בראיון, חושף בן-פורת את שני הפרויקטים הגדולים הללו של חברתו: - רחוב סוקולוב, רמת גן - שלושה בניינים, ובהם 30 דירות ישנות. הבניינים יחוזקו, הדירות ישופרו ועל הגגות תבנה החברה 25 עד 27 דירות חדשות.
- רחוב צה"ל, קריית אונו - הפרויקט הגדול מכולם, כפול בהיקפו מנופי רייספלד. הפרויקט מורכב משני חלקים, ובהם סך הכל שורת בניינים עם 128 דירות ישנות. יחודו של הפרויקט במספר הדירות החדשות שייבנו בו - 88, כנראה שיא ארצי.
בן-פורת מציין לשבח את עיריות רמת גן וקריית אונו, המזרזות ככל האפשר את ההליכים. בכינוס קבלנים שנערך באחרונה, מטעם התאחדות בוני הארץ, אכן אמר מהנדס עיריית רמת גן, שהוא מאיץ פרויקטים אלו ככל האפשר. בתל אביב, לעומת זאת, הפעילות איטית יותר, אך גם בה כבר אושרו כמה וכמה פרויקטים, בעיקר במרכז העיר. בן-פורת צופה קדימה: "אני מעריך שבשנים הקרובות יהפוך תמ"א 38 לאחד ממנועי הצמיחה הגדולים של ענף הנדל"ן. חיזוק הבניינים והוספת דירות יהיו המקור העיקרי לדירות חדשות בערים הצפופות של מרכז הארץ!"
|
|
| תאריך:
|
19/10/2012
|
|
|
עודכן:
|
19/10/2012
|
|
אלעזר לוין
|
|
הבניינים המחודשים של איתיאל בן-פורת
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
יחצ"ן של יזמים!
|
19/10/12 10:07
|
|
|
|
2
|
|
פרסום חינם?
|
19/10/12 10:16
|
|
|
|
3
|
|
הראל פורת
|
19/10/12 19:47
|
|
|
|
4
|
|
אדריכל
|
20/10/12 00:34
|
|
זוהי תקופה טובה לתכנן את העתיד, גם בכל הקשור לתוכניות פנסיה. הראייה שלכם ברורה ובהירה יותר, ונסו לסיים את התכנון עוד לפני התאריך 25.10.
|
|
|
|
|
סטירות הלחי הסיטונאיות שקיבל השבוע השר לשעבר אריה דרעי לאות חיבה מהמרן הרב עובדיה יוסף, הרועה הרוחני של שס, היו הקדמה מבטיחה לקראת שילובו של העבריין הפוליטי הבכיר בהנהגת התנועה שניסתה בשנים האחרונות להשתחרר מהסטיגמה של "עיר מקלט" לפוליטיקאים מושחתים. זו שאלה של זמן בלבד עד שדרעי חסר המעצורים והעכבות המוסריים יצליח להשתלט על שס ולהשחית אותה מחדש בדמותו ובצלמו. המוכרים.
|
|
|
|
|
כחסיד הרב יאשיהו פינטו אינך יודע להיכן להוליך היום את החרפה. עם הריח הרע כבר הרבה זמן התקשיתם בחצר האשדודית להתמודד. מטהרי האוויר היחצניים, ארומת הקדושה וריח הכסף של הטייקונים לא הועילו להיפטר מהניחוח המטריד שנדף מסביבת הצדיק. הוא נדבק בעקשנות לווילות הפאר, למחלקות הראשונות, לשעוני היוקרה ולרכבי השרד הנוצצים. ובאמת עד השבוע האחרון זה היה עוד נסבל, יכולת לסתום את האף ולהמשיך. אבל מתן שוחד בשטרות מזומנים במזוודות? ניסיון התאבדות של הרבנית? חקירות תחת אזהרה במשטרה? זה כבר יותר מדי. או שלא, תלוי את מי שואלים.
|
|
|
|
|
משהו השתנה בהר הבית בחג הסוכות. אולי זו העצבנות הגוברת והולכת של הווקף הערבי, שמעידה שהטאבו היהודי בן 45 השנים על העיסוק בהר הולך ומתמוסס. בביקורי הראשון בהר, בחול המועד סוכות לפני 13 שנים בדיוק, זה היה אחרת לגמרי. הוכנסנו אז ארבעה-ארבעה לביקור קצרצר בהר, אך על-אף המכסה המחמירה לא נרשם דוחק מיוחד של ממתינים בתור בכניסה. כעת, לעומת זאת, מוכנסים להר כשלושים יהודים חובשי כיפה בכל קבוצה, לעתים אפילו חמישים, ואף על-פי כן הלחץ בכניסה הולך ורב.
|
|
|
|
|
אז למה דווקא עכשיו? כי המופע היה בעיניי הזדמנות למפגש אחר של עולם החזנות עם הרוק-בלוז- ג'אז ובעצם עם הישן והחדש. וזה בערך תיאור המופע- אחד שסבא שלו היה חזן מציע חזנות קלאסית אך את היצירות הוא הופך לרוק בעל מקצב אחר אנרגטי וחשמלי.
|
|
|
|
|
