|
|
|
הבניין בלילנבלום שהביא לחציית הקווים
|
|
אשל: "סיימתי לימודי כלכלה לתואר שני בשלוחה הישראלית של אוניברסיטת מנצ'סטר. הייתי פעיל 17 שנים בשוק ההון, כיועץ השקעות של בנק מזרחי ואחר כך מנהל הנוסטרו של בטוחה, כיום כלל פיננסים. לפני כשנה וחצי חציתי את הקווים, החלטתי להפוך ליזם, ונכנסתי לנדל"ן".
מדוע?
אשל: "בשלב ראשון, הפכתי את הידע בנושאי מימון לעסקה פרטית. הצטרפתי לקבוצה, שמימנה לחברת 'מיזמים' חלק מעסקה, שבה רכשה בניין ברחוב לילנבלום 17 בתל אביב ב-15.5 מיליון שקל. 'מיזמים' מכרה את הבניין לקבוצת רכישה, הרוויחה והחזירה לנו את ההלוואה. הרווחנו ויצאנו. גיליתי עולם חדש! מצאתי, שאפשר להרוויח מעסקות מימון מהירות בנדל"ן".
איך הוקמה "קוביות"?
אשל: "העסקה בלילנבלום הולידה קשר עם בעלי 'מיזמים', דוד לוי ודוד זהבי. מצד שני, נוצר קשר ביני לבין עו"ד ינון שי, הפעיל בחוזי ובעסקות נדל"ן. יחד, הקמנו את 'קוביות' – ינון שי, דוד לוי ואני".
איך פועלת "קוביות"?
אשל: "החברה עוסקת במימון חלקי לעסקות של יזמים אחרים. קבענו לעצמנו, לשם הזהירות, כמה כללים: אנחנו משקיעים רק בישראל, רק באזורי הביקוש העיקריים, ורק בעסקות עם סיכון נמוך".
|
|
|
|
"המשקיעים: מנתחים, טייסים, עורכי דין ובנקאים"
|
|
מי המשקיעים?
אשל: "פרטיים, שיש להם כסף פנוי. הקרן הראשונה, 'קוביות 1', רכשה 9.5 מיליון שקל מ-20 פרטיים, ובהם רופאים-מנתחים, טייסי אל-על, עורכי דין, בנקאים ואנשי שוק ההון. ההשקעה המינימלית היא 300 אלף שקל, אך אחד המשקיעים הכניס 800 אלף שקל".
איך הגעתם אליהם?
אשל: "קצת מפה לאוזן. נתנו חסות, כלומר כסף, למימון כינוס בנושאי נדל"ן. בתמורה קיבלנו דלפק מכירות. רבים התעניינו, אחדים מהם התקשרו ונכנסו כשותפים בקרן. כך גייסנו 9.5 מיליון שקל".
ואחר כך התחלתם לחפש נכסים למימון?
אשל: "לא! תחילה איתרנו ארבעה נכסים, ורק אחר כך ארגנו את הקבוצה".
מהם ארבעת הנכסים ולמי הם שייכים? בבדיקה מתברר, שכולם שייכים לחברת 'מיזמים', שכבר פגשנו למעלה. דוד לוי, אחד משני הבעלים של 'מיזמים', הוא גם אחד משלושת השותפים ב'קוביות'. האם 'קוביות' היא בעצם זרוע המימון של 'מיזמים'?
|
|
|
|
"אנחנו לא זרוע המימון של מיזמים"
|
|
שלום אשל דוחה גירסה זו. הוא אומר, כי 'קוביות' היא קרן עצמאית, שבעתיד תשקיע במימון פרויקטים של יזמים אחרים. נכון - הוא אומר - דוד לוי שותף בשתי החברות, אבל זהו שילוב אינטרסים ולא ניגוד עניינים: לוי, המכיר היטב את 18 הבניינים של 'מיזמים', בערים שונות בארץ, יודע יותר טוב מכל אדם אחר אלו מבין הבניינים מתאימים להשקעה של 'קוביות'.
אשל מוסיף: "'מיזמים' בונה גם בנייני מגורים רגילים. אנחנו נכנסים רק לפרויקטים של שימור ו תמ"א 38. ל'מיזמים' בונה גם בראשון לציון, בכפר סבא ובערים אחרות. 'קוביות' לא תממן עסקה אפילו בראשון לציון הקרובה, כי בדיקותינו מצאו, שרווחי עסקת המימון יהיו נמוכים יחסית.
בראיון ל-News1 מפרט אשל את ארבעת הפרויקטים הנוכחיים, כולם כאמור של 'מיזמים', ואת שיעור המימון, המכסה בדרך כלל 40% עד 50% מסך ההשקעה של 'מיזמים':
- נחלת בנימין 10, תל אביב, בניין לשימור, שנבנה ב-1921, ידוע בשם "בית לייטס סורוקה". "קוביות 1" תלווה ליזמים 2 מיליון שקל. כל הדירות כבר נמכרו. ההלוואות הן לטווח קצר, ללא ריבית; הרווחים באים במקום הריבית, כמפורט בהמשך.
- נחמני 29 תל אביב, בניין לשימור, חלק מהדירות נמכרו. הלוואה – 2 מיליון שקל.
- קריניצי 85 רמת גן – בניין לחיזוק ולבניית דירות נוספות לפי תמ"א 38. "קוביות 1" תלווה 4 מיליון שקל, שיממנו חלק גדול מההשקעה. הבנייה כבר החלה.
- עציון 8א רמת גן – בניין לפי תמ"א 38, הלוואה 2.5 מיליון שקל. הבנייה החלה.
|
|
|
|
כך מחזירים את ההשקעה ומחלקים רווחים
|
|
מה הבטחונות למשקיעים?
אשל: "שעבודים על נכסים של 'מיזמים'. הערת אזהרה לטובת הקרן. מישכון זכויות היזם. אנחנו מלווים כסף רק לפרויקט שקיבל היתר בנייה. הכסף מופקד בחברת הנאמנות של משרד עורכי הדין רווה-רביד, ומשוחרר על-פי התקדמות העבודות.
מה יקבלו המשקיעים שלכם?
אשל: "בשלב ראשון, תחזיר להם 'מיזמים' את קרן ההלוואה. לאחר מכן, כשההשקעה תישא רווחים, הם יקבלו את כל 10% הראשונים, ו-8% מתוך 10 השניים".
לדוגמה: הקרן השקיעה 2 מיליון שקל, והיזמים השיגו בפרויקט רווח, שהחלק של הקרן בו הוא 2.6 מיליון שקל. המשקיעים יקבלו תחילה חזרה 2 מיליון שקל, ואחר כך את ה-200 אלף שקל הראשונים של הרווח. מהרווח של 200 אלף הבאים יקבלו 160 אלף שקל, ומהרווח של 200 אלף השלישי יקבלו 40 אלף שקל, וכן הלאה. בסיכום, מעריכים ב'קוביות', שהתשואה למשקיעים תגיע ל-24% בתוך שנתיים.
האם שלושתכם, השותפים בקרן, תקבלו דמי ניהול?
אשל: "לא! זהו אחד היתרונות שלנו מול קרנות השקעה אחרות".
אז ממה הרווח, וממה אתם מתפרנסים?
אשל: "אני, כמנכ"ל החברה, מקבל משכורת. עיקר הרווח נובע מרווחי ההשקעה בדוגמה שלמעלה: נקבל, אנחנו בעלי הקרן, 40 אלף שקל מתוך ה-200 אלף השניים, ו-160 אלף שקל מתוך ה-200 אלף השלישי".
|
|
|
מה הלאה?
אשל: "נקים קרנות 'קוביות 2' ו'קוביות 3'. קיבלנו פניות מ-20 יזמים, המבקשים שנלווה להם כספים. בדקנו ומצאנו שאף אחד מהם לא קיבל היתר בנייה, ולכן לא נלווה להם. בינתיים, הכנסנו שני פרויקטים ל'קוביות 2' – בניינים לבנייה לפי תמ"א ברחוב תרע"ד 11 ברמת גן, וברחוב לוי אשכול 8 ברעננה. אנחנו מנהלים משא-ומתן להכנסת בניינים נוספים. נארגן סופית את קבוצת המשקיעים כשיהיו די פרויקטים.
גם שני הבניינים שצוינו בפסקה הקודמת הם של "מיזמים". עם זאת, מבטיח אשל, ייתכן בהחלט שבניינים נוספים יהיו של יזמים אחרים.
יש כבר בניינים ל"קוביות 3"?
אשל: "עוד אין. מתארגנת קבוצה של משקיעים מדרום אפריקה, שתהיה כנראה הבסיס של קרן זו. הפעילות בתחום השימור ו תמ"א 38 צוברת תנופה, ואני מניח שנקבל הצעות רבות. ייתכן שבעתיד נכניס לקרנות גם משקיעים מוסדיים".
ואם שוק הנדל"ן ייפול, השפל יחזור, והביקוש לדירות יקטן?
אשל: "זו הסיבה שאנחנו מפזרים את ההשקעות בין כמה פרויקטים, ומתרכזים במימון בנייה באזור הביקוש המרכזי של תל אביב ושכנותיה. על-פי ניסיון השנים הקודמות, ערים אלו מחזיקות מעמד גם בשנות משבר".
|
|
דוד לוי
תפוס כינוי יחודי
הרווח הנקי ברבעון טיפס ב-12% ל-101 מיליון ש"ח, אך קופת המזומנים התכווצה ב-81% ל-119 מיליון ש"ח 
