משרד הפנים פרסם ביום 13/4/2022, תזכיר לחוק התכנון והבניה, המאריך את הוראת השעה המאפשרת פיצול דירות. זאת, במטרה לרשום, באופן מלאכותי, דירות נוספות ובכך להגדיל את מצאי הדירות במדינת ישראל. בכך, חוזר משרד הפנים על הליקויים במנגנון וביישום בחוק, אשר בחלוף חמש שנים, הביאו להשפעה אפסית על שוק הנדל"ן. כשהממשלה מאבדת שליטה על מחירי הדיור, הארכת תוקף תוכניות שנכשלו - אינה הפתרון.
פיצול דירות ללא היתר בנייה, מהווה את אחת העבירות הנפוצות ביותר במרחבי תכנון עירוניים. אלא ששינויים בהעדפות הדיור של משקי בית בישראל, שיעור גידול האוכלוסייה, מחסור בדירות קטנות חדשות, קצב הבנייה הנמוך של דירות חדשות, שיעור המשפחות החד-הוריות, עליית מחירי הנדל"ן, יישום איטי של הוראות
תמ"א 38, והפער בין עליית מחירי הדירות לבין עליית שכר הדירה - דחפו את הממשלה בשנת 2017, לקדם יוזמה לפיצול דירות ובתים. ההבנה כיום היא שפיצול דירות אינה הבעיה - אלא חלק מהפתרון.
חוק התכנון והבנייה, קובע, ככלל, כי ביצוע עבודות בנייה בקרקע טעון רישוי (קבלת היתר). הרישוי נועד להבטיח שהבנייה המבוקשת והשימוש בקרקע יהיו בהתאם להוראות התב"ע, להוראות הדין ותקני הבטיחות הרלוונטיים. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, קובע כי שינוי פנימי בדירה אינו דורש היתר - אך שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר בנייה. מכאן, שפיצול דירה מחייב הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וקבלת היתר.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 117 - הוראת שעה), התשע"ז-2017, שנכנס לתוקף ביום 16/11/2017, נועד לתת פתרון לצורך בהגדלת מספר יחידות דיור בשל מצוקת הדיור, באמצעות מתן אישור לפיצול דירות. תוקף הוראת החוק נקבעה למשך 5 שנים, עד ליום 6/11/2022. תיקון זה חל רק לגבי דירות צמודות קרקע בערים, ששטחן 120 מ"ר לפחות, ואינו חל על רשימה ארוכה של יישובים המפורטת בתמ"א 35. בתמצית, קבע התיקון לחוק, כי ועדה מקומית לתכנון ולבנייה תחויב לתת הקלה של תוספת דירות למגורים, בדרך של פיצול דירה צמודת קרקע, לדירה אחת נוספת, בהתמלא מספר תנאים המפורטים בחוק: שטח מינימאלי של הדירה המפוצלת, המתקנים בדירה, השימושים המותרים, פטור מחובת ממ"ד, פטור מחובת חניה, ועוד. בנוסף, נקבע תמריץ בחוק, לפיו ייגבה היטל השבחה מופחת, בשיעור של שני שלישים מהקבוע היום בחוק.
אלא שכבר בעת תהליך החקיקה, הצביע מרכז המחקר והמידע של הכנסת (מ.מ.מ), כי המהלך יביא למספר נמוך של בקשות ואישורים לפיצול דירות, ותוספת מזערית למלאי הדירות. דוח
מבקר המדינה לשנת 2020, שבחן את דיווחי הוועדות המקומיות על מספר הבקשות להיתרי בנייה ועל מספר ההיתרים שניתנו, קבע כי ברוב הוועדות לא התקבלו כלל בקשות להיתרים מתוקף תיקון 117, ורק בחלק קטן מהוועדות הונפקו היתרי בניה. בשורה התחתונה, בעלי נכסים אינם עושים שימוש בתיקון 117 לצורך הכשרת פיצולים חדשים וישנים בצמודי קרקע. נדמה שלא בכדי, לא הביא משרד הפנים נתונים או מדדים, באשר להצלחת תיקון 117.
נראה כי קיימות מספר סיבות כבדות משקל, לכישלון תיקון 117: ראשית, הצורך בדיווח וב"הפללה עצמית" על הדירה שפוצלה, כתנאי לתחילת תהליך ההסדרה. שנית, חשש מהתנגדויות שכנים לבקשה. שלישית, מערך התמריצים הכלכליים הייתה נמוכה יחסית: הוצאת היתר לפיצול דירה, מצריכה הוצאת כספים משמעותית: מדידות, תכנון, אנשי מקצוע, אישורים, אגרות בניה והיטלים, שיפוצים והתאמות. שיעור הפחתת היטל ההשבחה, אינה מכסה על ההוצאות להכשרת הנכס. רביעית, היעדר אכיפה כנגד מבצעי עבירות בנייה, והסנקציות השוליות בגין עבירות שאותרו, לא יצרו לחץ להסדרה עצמית. חמישית, אי-קביעת משכי זמן מירביים לטיפול הרשות המקומית בבקשה, או אי-קביעת "מסלולים מהירים": כיום, משך הזמן הממוצע להיתר אורך כ-14 חודשים. ולבסוף, התנגדות הרשויות המקומיות, שכן פיצול דירות מקשה על תכנון עירוני ותכנון התשתיות הנדרשות בכל שכונה.
לסיכום, מתן האפשרות לפיצול דירות בהיתר, במקרים מסוימים, נועד למטרה נכונה, ומשקף מגמות עדכניות בתכנון. אלא שבמבחן התוצאה, בחלוף פרק זמן של חמש שנים, ועל אף שהאזהרה עמדה לעיני המחוקק בזמן אמת, החוק לא השפיע כלל על שוק הנדל"ן. כפי שאיינשטיין אמר, טפשות היא לעשות את אותו הדבר שוב ושוב, ולצפות לתוצאות שונות בכל פעם. האם בקשת משרד הפנים להאריך את תוקף הוראת השעה, ללא טיפול בכשלים שנתגלו, תביא לתוצאות שונות הפעם?
