החיזיון המתנפץ לקורת גג אינו גזרת גורל

"תוכנית הדיור הממשלתית" החדשה מציגה לכאורה שלושה סוגים של כשלים בשוק הדיור: היצע, מחירי הקרקע וביורוקרטיה שגורמים לתהליכי בניה ארוכים במיוחד. אלא שלא במפתיע בממשלה מתעלמים מהפיל הגדול שבחדר והוא רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת מעל 90% מקרקעות המדינה, מצב שאין לו אח ורע בשום מדינה אחרת בעולם.

ניהול מרוכז של קרקעות המדינה היה צריך להפוך את ישראל לגן עדן עבור אזרחיה לפחות ככל שהדבר קשור לקורת גג שהוא צורך בסיסי של כל אדם ובוודאי אם הוא אזרח המדינה. סעיף 2א בחוק רשות מקרקעי ישראל אף קובע בין מטרותיה של רשות מקרקעי ישראל את המטרה הבאה: הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על-פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים.

במקום לייצר פתרונות מהירים שגם יפתרו את בעיית הדיור וגם יתנו קורת גג לזוגות צעירים, למשפחות נזקקות וחסרי דיור אחרים מממשיכה המדינה לפגוע באזרחיה ולהיות בעצם הגורם המרכזי של עליות ערך הקרקע ותשומות הבנייה.

רשות מקרקעי ישראל הרוויחה בשנת 2021 כ-30 מיליארד שקלים על גבם של אזרחים רבים שנאלצים למשכן את רוב חייהם עבור קורת גג, דבר שלא היה צריך לקרות במדינה מתוקנת. כך ממציאה לנו המדינה תוכניות מגוונות כמו "מחיר למשתכן", "דירה בהנחה", הסכמי גג ומתפארת כי האזרח שזוכה בתוכניות הראליטי האלה ייהנה מהנחה של עד חצי מיליון שקלים. הפתרון ליישום הרבה יותר פשוט, אך מחייב את המדינה להפסיק לנהל דבר שהיא עושה בצורה רעה כפי שאנו רואים ולעבור ולעסוק ברגולציה מאפשרת.

כדי לעצור את הדהירה במחירי הדיור, על המדינה לקבוע עלות למטר של סטנדרט בניה שכל קבלן שעומד בו זכאי להיכנס לתוכנית. מכירת הקרקע לקבלנים תעשה על-פי מכרז, אך קבלן שייכנס לתוכנית המוצעת יקבל זיכוי על כל דירה או בית שימכרו במסגרת התוכנית המוצעת. הזיכוי יכול שיהיה בצורת מענק ו/או במיסוי. חסר דיור הזכאי להיכנס לתוכנית ירכוש את הדירה מהקבלן בעלות המפוקחת שנקבעה על-ידי המדינה בסטנדרט הבנייה שאושר וישלם רק עבור מרכיב הבנייה. לגבי עלות הקרקע ייקבעו לדוגמה שלושה אזורים.

עובדים עלינו בעיניים

באזורי עדיפות לאומית או קו עימות מרכיב הקרקע לכל זכאי דיור יינתן בשלמות, קרי שזכאי הדיור ישלם רק על עלויות הבנייה. באזור עדיפות ב' ישלם זכאי הדיור את עלויות הבנייה שנקבעו לקבלן ובנוסף רק 20% מעלויות הקרקע. באזורי ביקוש ישלם זכאי הדיור את עלויות הבנייה שנקבעו לקבלן ובנוסף רק 40% מעלויות הקרקע. את ההפרשים בגין הקרקע לזכאי הדיור תשיב המדינה לקבלנים. הזוכים ביחידות הדיור יתחייבו לא למוכרן במהלך 5 שנים לפחות ואפשר כמובן להבטיח זאת במיסוי מיוחד, או לקבוע זאת כמענקים מותנים.

פעילות כזו תבטיח כי עשרות קבלנים ברחבי הארץ שירצו להיכנס לתוכנית יוכלו לקבל תמריצים מחד לכל חסר דיור הרוכש דירה באמצעותם. בנוסף ניתן לעודד קבלנים לבנות דיור להשכרה, שוב באמצעות תמריצים הכוללים מענקים או הנחות במס ובתנאי כי בנוסף לסטנדרט הבנייה שיפוקח, יקבע גם מה דמי השכירות המקסימליים שאותם יהיו היזמים הבונים רשאים לגבות. כלי פיקוח כאלה קיימים במדינות רבות בעולם המערבי, דבר שהוכיח את הצלחתו בריסון שוק הנדל"ן.

גם תחום התכנון בכלל ומתן היתרי הבנייה בפרט מחייבים שינוי גדול, שכן לא ייתכן שהזמן שלוקח בישראל ליזם לקבל היתר בנייה הוא כפליים מהזמן במדינות כמו ארה"ב ואנגליה וזמן זה כסף ועלויות שמושטות על לקוח הקצה. לעת עתה עובדים עלינו ממש בעיניים ועצוב לראות עשרות אלפי משפחות שנאנקות תחת נטל השכירות בשוק הפראי של מדינת ישראל הפרוץ לכל עבר ומפקיר את אזרחי ישראל לגורלם בצורך הבסיסי ביותר, קורת גג.

כבר לפני למעלה מעשור הובטח שהשינוי בדרך והמצב רק מחריף ולכן נדרש ובדחיפות חישוב מסלול מחדש, שכן מצב שבו המדינה מנהלת את מרבית הקרקעות, לא ניתפס הכישלון המהדהד ואם לא יוכח אחרת יש כאן כוונת מכוון.