האם "החוזה המצוי" ירפא כשלי שוק השכירות

ביום 2 בפברואר 2026 פרסם משרד המשפטים להערות הציבור את טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה מצוי), תשפ"ו-2026. פרסום הטיוטה מסמן שלב נוסף בהתפתחות תפיסתית ורגולטורית של שוק השכירות למגורים, המהווה את אחד מעמודי התווך של משק הדיור הישראלי.

הנתון שלפיו כ-30% מיחידות הדיור בישראל משמשות לשכירות הוא נקודת מוצא נורמטיבית. הוא מלמד כי, בניגוד לעבר, השכירות למגורים אינה עוד "פתרון ביניים" בדרך לבעלות על דירה, אלא מסלול מגורים ארוך טווח, עבור אוכלוסיות רחבות ומגוונות. במציאות זו, השאלה המשפטית אינה האם יש מקום להתערבות רגולטורית, אלא מהו היקפה, אופיה ועומקה של ההתערבות הראויה.

• מסמך: טיוטת תקנות השכירות והשאילה (חוזה מצוי), תשפ"ו-2026

טיוטת התקנות מבקשת להשיב על שאלה זו באמצעות יצירת "חוזה מצוי", סטטוטורי, אשר יחול כברירת מחדל במקרים של היעדר הסכמה או חסר חוזי. בכך מבקש המחוקק להוסיף רובד נורמטיבי חדש למערכת יחסי השכירות, מבלי לבטל את עקרון חופש החוזים ומבלי להמיר את ההסכמים הפרטניים בהסדר קוגנטי מלא.

כדי להבין את משמעות התקנות המוצעות, יש לעמוד על ההקשר ההיסטורי שבו הן נוצרו. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, נחקק בתקופה שבה דיני החוזים והקניין בישראל הושפעו עמוקות מתפיסות ליברליות-קלאסיות, המדגישות אוטונומיה רצונית, חופש התקשרות ועליונות הזכות הקניינית. הדירה נתפסה בראש ובראשונה כנכס, והשכירות כזכות שימוש זמנית, קצובה, של דייר, עד שיוכל לרכוש דירה בכוחות עצמו.

במשך עשרות שנים נותרה תפיסה זו על-כנה, חרף שינויים חברתיים וכלכליים עמוקים. רק בעשור האחרון, ובעיקר לאחר המחאה החברתית של 2011, החל המחוקק להכיר בכך ששכירות למגורים אינה עוד עסקה "רגילה", אלא מערכת יחסים בעלת מאפיינים חברתיים מובהקים. תיקון חוק השכירות והשאילה בשנת 2017, המכונה "חוק השכירות ההוגנת", היווה נקודת מפנה בהכרה זו.

עם זאת, תיקון 2017 עוצב כהסדר מינימליסטי. הוא קבע גבולות שליליים ברורים, אך נמנע מלעצב דגם חיובי של יחסי שכירות. התוצאה הייתה רגולציה חלקית, אשר שיפרה היבטים מסוימים של הגנת השוכר, אך הותירה אי-ודאות ניכרת בשאלות יסודיות של אופציה, תחזוקה, ותוכן החיובים ההדדיים. טיוטת תקנות 2026 מבקשת להתמודד עם אותו ואקום נורמטיבי.

השכירות כחוזה יחס והשלכותיה הנורמטיביות

התשתית הרעיונית של טיוטת התקנות החדשות נשענת על ההכרה בשכירות למגורים כ-חוזה יחס. להבדיל מחוזה קצר מועד, יחסי שכירות מאופיינים בקשר מתמשך, בתלות הדדית ובחשיבות מוגברת של יציבות, שיתוף פעולה ותום לב. במישור זה, הפער בין הזכות הקניינית של המשכיר לבין ההיבט הקיומי של מגורי השוכר יוצר מתח מבני, שאינו ניתן לפתרון באמצעות כללי חוזים כלליים בלבד.

התקנות מבקשות לצמצם את המתח באמצעות קביעת סטנדרטים חוזיים ברורים בשני מוקדים מרכזיים: מנגנון האופציה להארכת ההסכם, והסדרת האחריות לליקויים ותחזוקה.

האופציה להארכה החוזה

הסדרת האופציה השותקת מהווה אחד החידושים המהותיים בטיוטה. קביעת מנגנון הצמדה למדד המחירים לצרכן במקרה שבו לא נקבעו דמי שכירות לתקופת ההארכה מבקשת לייצר איזון נורמטיבי: שמירה על הערך הריאלי של התמורה למשכיר מחד-גיסא, ומניעת העלאות חדות ובלתי צפויות הפוגעות בביטחון המגורים של השוכר מאידך-גיסא.

עם זאת, יש לשאול האם הסדר זה אכן צפוי לחול במציאות החוזית הרווחת. מאחר שהתקנות חלות רק בהיעדר הסכמה אחרת בכתב, קיים חשש ממשי כי במקרים רבים יימצא ההסדר מנוטרל מראש באמצעות ניסוח חוזי מפורש. במובן זה, האופציה המצויה עלולה להפוך מכלל מנחה למכשיר פרשני משני בלבד.

תיקונים ותחזוקה: סטנדרטיזציה חלקית

התקנות מבקשות להפוך את חובת התיקון הכללית לחובה קונקרטית ומדידה, באמצעות קביעת לוחות זמנים ברורים. מדובר במהלך מבורך מבחינה נורמטיבית, שכן הוא מפחית את מרחב הפרשנות ומצמצם את נקודות החיכוך היומיומיות.

ואולם, ההבחנה בין בלאי סביר לשימוש בלתי סביר נותרת עמומה. בהיעדר קריטריונים טכניים או חזקה ראייתית ברורה, צפוי מוקד המחלוקת לעבור משאלת האחריות לתיקון לשאלת סיווג ההתנהגות, באופן שאינו מפחית בהכרח את העומס השיפוטי.

מגבלות מבניות של ההסדר המוצע

לצד התרומה הנורמטיבית, טיוטת התקנות סובלת ממספר חולשות מבניות מהותיות.

ראשית, מנגנוני האכיפה דלים. התקנות מגדירות חובות אך אינן יוצרות מערכת סנקציות אפקטיבית. בהיעדר פיצוי סטטוטורי, זכות קיזוז ברורה או סעדים עצמיים, השוכר נותר תלוי בהליך משפטי מלא, שאינו מותאם לאופיין הדחוף של מחלוקות שכירות.

שנית, היעדר ערכאה שיפוטית ייעודית ומהירה פוגע ביעילות ההסדר. סכסוכי שכירות הם לרוב סכסוכים בעלי ערך כספי נמוך יחסית אך משמעות קיומית גבוהה. מערכת בתי המשפט הכללית מתקשה לתת להם מענה בזמן אמת.

שלישית, הבחירה להותיר את החוזה המצוי כהסדר דיספוזיטיבי בלבד מגבילה את השפעתו המערכתית. בפועל, הוא מעניק הגנה בעיקר לשוכרים החלשים ביותר, ואינו יוצר נורמה שוויונית החלה על כלל השוק.

רביעית, התקנות אינן משתלבות במדיניות כוללת של עידוד שכירות ארוכת טווח. בהיעדר תמריצים כלכליים או מיסויים, קשה לראות כיצד ההסדר יתרום לשינוי מבני של דפוסי השוק.

חמישית, ההסדר המוצע משקף תפיסת מגורים מיושנת. היעדר התייחסות לנגישות, להתייעלות אנרגטית ולתשתיות טכנולוגיות מעיד על פער בין המציאות החברתית לבין ההסדרה החוזית.

רועי וולר

שותף בכיר | וולר ושות' | דוא"ל | אתר/בלוג | רשימות | מעקב

עו"ד רועי וולר (LL.B, M.A). שותף בכיר במשרד וולר ושות', המתמחה בתחום הרשויות המקומיות, מקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה. לשעבר מנכ"ל המועצה האזורית גוש עציון, ראש מטה שר התיירות ויועץ בכיר ליו"ר וועדת הכספים בכנסת.