להתפרק בדרך לפירוק

באפריל השנה פרסם שופט בית משפט השלום בתל אביב, אהוד שוורץ. פסק דין שהורה על פירוק שיתוף במקרקעין - שמונה שנים לאחר שהוגשה התביעה המקורית.

התביעה הוגשה בשנת 2007 וכבר בחודש מאי באותה שנה קבע בית המשפט, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, ככל שהדבר אפשרי. לכאורה, יכלו התובעים לחשוב שמדובר בהצלחה ובא לציון גואל. אולם השמחה הייתה מוקדמת מדי. הצדדים היו צריכים לעבור מספר רב של תחנות בטרם השיתוף פורק, והנה רשימה חלקית שלהן.

1. עריכת חוות דעת שמאית על-ידי שמאי מטעם בית המשפט, הקובעת את החלוקה בין הצדדים, תוך קביעת תשלומי איזון וזאת לאחר סיוע במודד. חוות דעת זו הוכנה לצורך פנייה למפקחת והוגשה לבית המשפט בשנת 2009.

2. השגות הצדדים על חוות הדעת השמאית.

3. פנייה אל המפקחת על-ידי השמאי מטעם בית המשפט.

4. המפקחת על רישום המקרקעין הודיעה בשנת 2010, כי יש להגיש תשריט המוגש בהתאם להנחיות לרישום בית משותף.

5. באי-כוח הצדדים פנו למפקחת לקבלת חוות דעתה.

6. המפקחת מודיעה, כי קיימים כשלים לא מעטים בתשריט שהוגש.

7. התובעים מבקשים מבית המשפט לקבוע, כי לאור הודעת המפקחת פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף אינו אפשרי והיה גורם להפסד ניכר לשותפים, נוכח קידום תב"ע חדשה לאיזור. הם ביקשו להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה. יתר התובעים התנגדו לבקשה זו וטענו, כי בקשה זו נובעת מאי-שביעות רצונם של המבקשים מחוות הדעת השמאית.

8. ניתן פסק דין הקובע, כי התביעה לפירוק השיתוף בדרך של רישומו כבית משותף תימחק וכן תימחק הבקשה להורות על מכר.

9. הוגשו ערעור וערעור שכנגד.

10. בשנת 2013 קובע בית המשפט המחוזי, כי לא היה מקום למחיקת התביעה וכי לאותו שלב לא הונח בסיס עובדתי מספיק למסקנה שרישום הבית המשותף אינו אפשרי. נקבע, כי בית המשפט השלום יורה לשמאי ולמודד להשלים את עבודתם.

11. הוגשה בקשה למתן הוראות למפקחת.

12. בשנת 2014 הוגשה לתיק בית המשפט חוות דעתה של המפקחת.

13. הוגשה בקשה למתן פסק דין וכן הוגשו תגובות ותשובות בעניין.

14. ניתן פסק דינו של בית משפט השלום.

אין הוראות פרוצדוראליות

סעיף 37(א) בחוק המקרקעין קובע, כי זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. כלל זה מבוסס על ההנחה, לפיה יחסי שיתוף טומנים בחובם זרעים של ריב ומדון, וכי השיתוף מעכב את התכנון והבנייה ומותיר נכסים קפואים כאבן שאין לה הופכין. לכן, מעודד המחוקק הישראלי את פירוק השיתוף על-ידי הענקת זכות יסוד זו לכל בעל משותף, אף אם חלקו מזערי ביותר.

לשם הגשמת תכלית זו, קבע המחוקק הוראות מפורשות המסדירות את הדין המהותי באופן מפורש. ככל שלא קיימת הסכמה בין השותפים בדבר פירוק השיתוף, רשאי כל אחד מהם לפנות בבקשה לבית המשפט להורות על פירוק השיתוף. עיקר המחלוקת בתביעה לפירוק שיתוף היא דרך הפירוק - "חלוקה בעין", רישום בית משותף או מכירה.

חוק המקרקעין מחייב את בית המשפט, ככל שהמקרקעין ניתנים לחלוקה, להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. לעומת זאת, במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרקעין הניתנים לחלוקה אך זו תגרום הפסד ניכר לבעל משותף, בית המשפט יורה על מכירת הנכס. אולם בטרם יורה בית המשפט על מכר, עליו לבחון האם ניתן לפרק את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף.

אולם, להבדיל מהדין המהותי, לא קיימת הוראה בדין המסדירה את הדין הפרוצדורלי ונותנת מענה לשאלה מהו סדר הפעולות בהן יש לנקוט על-מנת לפרק את השיתוף. לפיכך, תביעה לפירוק שיתוף יכולה להיתקל בקשיים רבים אף אם בית המשפט החליט על דרך הפירוק הראויה, כמו במקרה הנוכחי. במקרה אחר, היא עלולה להיתקל בסירוב לשיתוף פעולה מהצד השני בהגשת תשריט מדידה עדכני למפקחת על הרישום, מאחר שהוא מתנגד לרישום בית משותף, למרות החלטת בית המשפט. לכאורה, הצד השני אינו מחויב לבצע פעולה כלשהי, שכן לא קיימות הוראות בחוק או בתקנות המסדירות את סדר הפעולות אותן יש לבצע.

תקנות או גוף ייעודי

תביעה לפירוק שיתוף אינה תביעה רגילה אשר סדרי הדין האזרחיים הרגילים צריכים לחול עליה לבדם. להבדיל מכל תביעה אחרת, בה השופט הוא בעל הסמכות הבלעדית להכריע במחלוקת, הרי שבתביעה לפירוק שיתוף החלטתו של בית המשפט כפופה להחלטת מוסדות התכנון והמפקח על רישום המקרקעין. לכן, על-מנת לקבל פסק דין, נדרשים הצדדים לעבור מספר תחנות נוספות, מלבד בית המשפט.

לבעיה זו ניתן למצוא מספר פתרונות המצריכים הסדרה חקיקתית. פתרון אחד הוא התקנת תקנות אשר מסדירות בצורה מפורשת כיצד יש לפעול לפני הגשת תביעה לפירוק שיתוף ובמהלכה. כללים אלה צריכים להיות מחולקים לשלושה מסלולים, בהתאם לסעד המבוקש. כך למשל ניתן לקבוע, כי תנאי להגשת תביעה לפירוק שיתוף, יהיה צירוף לכתב התביעה חוות דעת מהמפקח על רישום המקרקעין בדבר היכולת (או העדרה) לרשום את המקרקעין כבית משותף.

לאחר שיהיה בידי הצדדים כל החומר הנדרש על-מנת שבית המשפט יוכל להכריע במחלוקת ללא תלות בכל גורם אחר, הדרך לפירוק השיתוף וסיום המחלוקת תהיה קצרה. הדבר דומה לתקנה 4(א) לתקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), המחייבת את המשיג על השומה להמציא לידי השמאי המכריע את כל המסמכים הרלוונטיים להשגה או תביעה מקוצרת לפינוי מושכר. על-מנת שהצד השני לא יקופח, ניתן לקבוע, כי המפקחת על רישום המקרקעין תהיה חייבת ליידע את הצד השני בנוגע לפנייה ולשמוע את עמדתו בטרם תקבל החלטה.

פתרון אחר הוא יצירת גוף מקצועי מעין-שיפוטי, אשר לו תהיה הסמכות הבלעדית לקבלת החלטתו בנוגע לפירוק השיתוף בלא שיהיה כפוף לכל גורם אחר. על-מנת שגוף כזה יוכל לקבל החלטה בשאלת הפירוק המורכבת ממספר מישורים, הוא יצטרך להיות בקיא בכל התחומים הקשורים לפירוק - תכנון, בתים משותפים, ושמאות.

לאחר שייקבעו סדרי דין ברורים לפנייה לגוף זה, ניתן יהיה גם להפחית את העומס על בתי המשפט, על מוסדות התכנון ועל לשכת רישום המקרקעין. ברור, כי גוף מעין זה יצטרך לערוך בדיקות והתאמות אל מול המוסדות הקיימים, שכן לא ניתן לנתק לחלוטין את הקשר מהם. אולם בדיקות אלה ייעשו כחלק מפרוצדורה מסודרת ובכך יוכלו להגשים את המטרה - פישוט הליך פירוק השיתוף.

כאמור, חוק המקרקעין קבע הוראות מפורשות אשר מטרתן הייתה להקל על הליך פירוק השיתוף. אולם הלקונה הקיימת בקשר לסדר הפעולות לפירוק זה, פוגעת במטרה זו. דומה, כי עד שתוסדר סוגיה זו, יצטרכו בעלי מקרקעין במשותף לעבור תלאות וייסורים רבים בדרך לעצמאות.