המושג "משפחה" כבר מזמן מכיל בתוכו יותר מהמשפחה הקלאסית שכולנו הכרנו. משפחה, כיום, לרוב מורכבת יותר ויותר גם באופן הרכב הנפשות (גירושים, נישואים שניים ושלישיים) וגם בעירוב של הסכמי ממון מסוגים שונים אשר נכרתים בין בני הזוג טרם הנישואים ואף במהלכם. חשוב להבין שמיסוי
מקרקעין אינו נותר אדיש ואכן מביע עמדתו לענייני מס שונים ולעניין מס רכישה בפרט.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 קובע את חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה מופחת ברכישת "
דירה יחידה", לצרכי מניין דירות המגורים שבבעלותו של הרוכש.
כאשר נרכשת דירת מגורים, רואים רוכש ובן זוגו הגר עמו (כולל ידוע בציבור) כרוכש אחד - "תא משפחתי".
בפסק דין של בית המשפט העליון בעניים פלם 3185/03 נקבע כי את חזקת התא המשפחתי הקבועה לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. פסה"ד ניתן על הרקע העובדתי בו היה קיים הסכם ממון בין בני הזוג אשר קבע כי נכסי בני הזוג שנרכשו לפי הנישואין יישארו בבעלותם הנפרדת והבלעדית.
בהלכה זו, נדון מקרה בו נרכשה דירה במשותף ע"י שני בני הזוג במהלך נישואיהם שלאחד מבני הזוג בבעלותו דירה אחת מלפני כן.
כלומר קניינית לבן הזוג האחד הייתה דירה לפני הנישואין ומחצית מדירה נוספת שנרכשה במהלך הנישואין (שתי דירות), ולבן הזוג השני זכויות רק במחצית הדירה שנרכשה במהלך הנישואין, לפיכך ביהמ"ש קבע כי, אין להחשיב במניין הדירות שבבעלות בן הזוג השני את הדירה השייכת לבן הזוג הראשון מלפני הנישואין מכוח הלכת השיתוף.
כך יראו את בן הזוג הראשון כמי שרכש דירת מגורים נוספת ויחלו מדרגות מס הרכישה המתחייבת בשל דירה שנייה ואת בן הזוג השני כמי שרכש דירה יחידה.
ומה קורה אם קיים הסכם ממון?
קיומו של הסכם ממון מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג בנכסיהם, כך דירה שלגביה קובע הסכם הממון שהיא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה בבעלות משותפת גם אם הצדדים חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף.
הסכם הממון הוא ראיה מכרעת בדבר קניינו הנפרד של בן הזוג בנכס. בהתאם לנכס כזה לא ניתן להחיל על נכס כזה את חזקת התא המשפחתי.
אמחיש את ההלכה שנקבעה, באמצעות מקרה שעסקתי בו אל מול משרדי מיסוי מקרקעין:
זוג נשוי הגיע למשרדי וביקש את שירותי לעניין ייצוגם בעסקת רכישת דירה, בני הזוג סיפרו כי ברשות הגבר דירה עוד מלפני הנישואים ואכן קיים הסכם ממון והפרדה מוחלטת ברכושם וכעת הם מעוניינים לרכוש דירה ראשונה במשותף. עקרון "התא המשפחתי" בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בני זוג הם אישיות משפטית אחת.
אך בעקבות ההלכה החישוב נעשה כך שהבעל מוסה לפי מדרגות מס רכישה של דירה שנייה והאישה מווסתה על סכום בסך 0 ש"ח מתוקף הפטור אשר זכאית לו על רכישת דירה ראשונה ולפיכך חסכו מס רכישה באלפי שקלים.
לסיום בעידן בו אנו חיים בו אנו זוכים להכיר יותר ויותר משפחות מודרניות ומורכבות, ועסקות מקרקעין הופכות ליותר מסובכות מבחינת המיסוי שלהן, א אם זאת בעזרת אנשי מקצוע מיומנים ניתן לחסוך ולחשב בצורה נכונה, יעילה וחסכונית.
