של מי הדירה?

הורים רבים רוכשים דירות מגורים עבור ילדיהם שלהם, אלא שמנהל מיסוי מקרקעין עלול לטעון כי רכישה כזו מורכבת משתי עסקות נפרדות, אשר על כל אחת מהן יש להטיל מס רכישה בנפרד. כך נקבע (3.11.15) בעניין אנור (ו"ע 43385-04-14), כי מצב שבו הורה מממן רכישת נכס עבור ילדיו, כאשר הם עצמם לא היו מעורבים במהלך הרכישה, מהווה בעצם שתי עסקות נפרדות.

בעניין אנור מדובר בנושה של חברה, אשר במהלך כינוס הנכסים שלה, רכש ממנה שתי יחידות מגורים בצפת אשר היו בבעלות החברה שבפירוק. בית המשפט אישר את הרכישות לטובת ילדיו של אותו נושה. עסקות המכר דווחו למנהל מיסוי מקרקעין, תוך ציון פרטיהם של שני הילדים כפרטי הרוכשים, ומן העבר השני ציון שמה של החברה בפירוק כמוכרת.

ב-25.11.13 הודיע מנהל מיסוי מקרקעין לנושה, כי נקבע שהוא הרוכש בעסקות. כן התבקש הנושה למלא הצהרות על מכירת הנכסים ממנו לילדיו, כלומר: הרכישה פוצלה לשתי עסקות חייבות מס. היות שלנושה הייתה דירה נוספת וכזו לא הייתה לילדיו, נוצר לו חיסכון משמעותי במס רכישה, עקב דיווח רכישת שתי הדירות על שם כל אחד משני ילדיו.

בית המשפט קבע, כי הנושה היה הרוח החיה והגורם הדומיננטי בעסקה: הוא זה שנכח בהליך ההתמחרות, הוא זה שהגיש הצעה לכונס הנכסים למכר הנכסים תמורת קיזוז החוב והוא זה שהיה לו אינטרס כלכלי ממשי בעסקה, שהרי החברה שבפירוק הייתה חייבת לו כספים (ולא לילדיו). לפיכך, ברור שכל המהלך נועד לסייע לו לגבות את החוב מהחברה שבפירוק. מתוך הרקע העובדתי ולאחר בחינת הרקע לעסקה במבט-על קבע בית המשפט, כי יש לראות את הנושה כמי שבזמן אמת עמד במרכז העסקה.

מכירת הנכסים בסופו של יום לילדיו של הנושה, תוך החלפת זהות הקונה, על בסיס הקונסטרוקציה של המחאת זכות, אין בה כדי לשנות את המסקנה הסופית, שכן המחאה כזו אף היא מהווה מכירת זכות במקרקעין (ו"ע 1462/05).

בית המשפט קבע, כי ההחלטה על רכישת הדירות על שם הילדים נולדה רק בדיעבד, כדי לקדם את הפיקציה שביקשה ללמד על קיומה של עסקה אחת בלבד, תוך ניסיון "לנטרל" שלא כדין את החוליה הראשונה בעסקה (בין החברה שבפירוק לבין הנושה). אמנם, מצב בו הורה מממן רכישת נכס עבור ילדיו הוא מצב טבעי ולגיטימי במציאות ימינו. עם זאת, סיטואציה מעין זו צריכה להיות אמיתית ולהשתקף לאורך כל הדרך מהנסיבות האופפות את העסקה, ולא "להתבשל" תוך כדי ההתקדמות בעסקה, כדי לשנות משיקולי מס את זהות הרוכש.

בית המשפט קבע, כי במקרה שלפנינו הנושה היה הרוח החיה והפעילה בעסקת הרכישה, כפי שגם דווח תחילה לבית המשפט של הפירוק. בנסיבות אלה, צירופם של ילדיו כצד להסכם בשלב מאוחר יותר, אין בו כדי להסוות את הזהות האמיתית של הרוכש בעסקה, ובוודאי שאין בו כדי להצדיק התעלמות מאותה חוליה מקורית בשרשרת העסקות, תוך יצירת "קיצור דרך", במטרה להתחמק מתשלום המס המתחייב בגין העסקה הראשונה.

עוד התייחס בית המשפט לטענה לפיה בית המשפט של הפירוק אישר את המכר לילדיו של הנושה. נקבע, כי אישור זה אינו יכול להעניק גושפנקא בדבר כשרות העסקה מבחינה מיסויית. בית המשפט של הפירוק אישר את הבקשה על יסוד הנתונים העובדתיים שעמדו לפניו, ולא שקל את השיקולים בהיבט המס.

לפיכך נקבע, כי בצדק פיצל מנהל מיסוי מקרקעין את העסקה לרכישת הנכסים לשתי עסקות עוקבות. תוצאה זו עלולה להיות קשה בהרבה מקרים של רכישת דירות על-ידי הורים לטובת ילדיהם, במיוחד, כאשר הילדים אינם מעורבים באופן פעיל ברכישה.