מתנה עוקפת מס

הצעתו של השר משה כחלון להטיל מיסוי על בעלי שלוש דירות ומעלה, שאושרה בידי הממשלה ועברה לאישור הכנסת, מעוררת לא מעט ביקורת. במקביל, בעלי הדירות בוחנים תכנוני מס חוקיים, מתוך מטרה להביא לצמצום החבות במס הצפוי.

האפשרויות לתכנוני מס הן רבות ומגוונות ותלויות בכל מקרה ונסיבותיו. בין היתר, הן כוללות אפשרות בנסיבות מסוימות לאיחוד של דירות סמוכות, העברת דירה לבעלות חברה בשליטת הבעלים, מכירת דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה במקומן, העברת דירה לקרוב משפחה ועוד, כאשר כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה יתרונות וחסרונות. במאמר זה, נסקור את אחת האפשרויות הנפוצות והמועדפות על בעלי דירות מרובות: העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

החוק החדש קובע, כי העברת בעלות בדירה לילדים מתחת לגיל 18 לא תגרום לפטור מחבות במס. גם במצב החוקי כיום, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בני זוג וילדיהם עד גיל 18 נחשבים במקרים רבים לרוכש/מוכר אחד לגבי הדירות שבבעלותם. לפיכך, העברת דירה לילדים לצורך תכנון מס, אפשרית רק כאשר הילדים הם מעל לגיל 18.

מתנה בכלל ומתנה במקרקעין

על-פי חוק המתנה, עסקת מתנה מסתיימת ככלל, למעט העברת מקרקעין במתנה, עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה. חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב לתת מתנה, להבדיל ממתנה שנסתיימה, רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו, וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה "הרעה ניכרת" במצבו הכלכלי, או שהמקבל התייחס אליו באופן "מחפיר".

לעומת זאת, מועד ההשלמה של עסקת מתנה של נכס מקרקעין שונה, לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, יכולה לשמש ככלי יעיל לתכנון עסקות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים, למשל אם מצבו הכלכלי הורע בצורה ניכרת. בנוסף, ניתן למשל לקבוע, כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים, להגביל את שעבוד הנכס או מכירתו ע"י מקבל המתנה, לקבוע תנאים להגנת זכות המגורים של נותן המתנה, ולקבוע שהוא יקבל את דמי השכירות מהנכס.

עם זאת, כדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה סטנדרטיים, אלא לערוך הסכם משפטי כתוב, מסודר ומפורט, בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום העסקה, כגון ייפויי כוח.

כמו-כן, כידוע, בעסקת מקרקעין רגילה קיימים חיובי מס על הצדדים (מס שבח, מס רכישה ולעיתים אף היטל השבחה). בעסקת מתנה בין קרובים, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, קיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה ואף אם יש חבות בהיטל השבחה, עסקת המתנה במקרים מסוימים (תלוי בין היתר במידת הקרבה ובתנאים נוספים) לא נחשבת ל"מימוש".

יש לשים לב, שהגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה לצורך ההטבה במס הרכישה ואף איננה תואמת את ההגדרה לעניין היטל השבחה.

היבטי מס שבח

העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה היא ללא תמורה ולקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: בן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה לעניין מס השבח, וכאשר ימכור את הנכס שקיבל - הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה. אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

היבטי מס רכישה

תקנות מס רכישה נותנות הקלה משמעותית בעסקת מתנה בין קרובים, כך שיש חבות בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. קרוב לעניין מס הרכישה הוא כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך שישה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות (בחריגים הקבועים בתקנות).

עסקת מסוג "העברה בין קרובים", אף אינה מהווה "מימוש" לצורך החבות בתשלום היטל השבחה. "מימוש זכויות" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה, הקובעת: "העברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות.

כדי שהעברה כזו לא תחשב למימוש זכויות, עליה למלא שני תנאים: להיות ללא כל תמורה; ולמי שמוגדר "קרוב" בסעיף 1 לתוספת השלישית: "בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". אם המקרקעין ניתנו במתנה למי שאינו "קרוב", ההעברה תיחשב למימוש זכויות והיא ככל הנראה תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה יש לזכור, כי הוראת הסעיף, הקובעת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות, אין פירושה מתן פטור מוחלט מההיטל, אלא רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

בצד היתרונות הקיימים לעסקות מתנה, יש לתת את הדעת להיבטים נוספים להם יש השלכות ישירות על מקבל המתנה ועלולים אף למנוע ממנו קבלת הטבות מסוימות בעתיד. ראשית, ההיבט הקנייני של העסקה: הדירה יוצאת משליטת בעליה ועוברת לקניינו של מקבל המתנה. שנית: מקבל הדירה שוב לא יהיה זכאי להטבות ממשלתיות כגון "מחיר למשתכן". שלישית: הוא יוכל לקבל משכנתה נמוכה יותר מאשר חסרי דיור.