כותרת המאמר איננה רק משאלה - היא באה להציג זווית נוספת, ועמה צורך נוסף, בסוגיה הלאומית של מצוקת-הדיור הממושכת, ובכך להרחיב שיקולים ולחדד מגמות, כנדרש להשגת פתרונות אמת ברי-קיימא; זאת - לא רק לטווח-הרחוק, אלא גם לתקופה הקרובה ולביצוע מיידי.
אמון-הציבור מול תנודות מחירי-דיור
למי שמבקש לבחון, וכן לרכוש את אמון-הציבור במאמצים השלטוניים ובסיכויי הצלחתם, על-ידי הצגת בלימה (ואף הורדה) של מחירי-הדיור, מוצע להביא בחשבון שיקוליו גם את אלה:
א) האם בנייה מיועדת לנצרכי-דיור ו/או למשפרי-דיור ביישוב מסוים, גורמת לעליית מחירי-דיור באותו יישוב, משום שהציבור מייחס עליית-ערך לדירות קיימות (ועתידיות) במקום ובסביבתו, על סמך הפיתוח החדש שיתווסף לפי אותה הודעה!? האם מגמה כזו עוד תגבר שם בהמשך, עם התקדמות הבנייה וכן בשלב ההשתכנות!?
פיתוח נוסף ביישוב אמור לחזק את כוח-המשיכה של היישוב לדיירים בהווה ובעתיד, ועם זאת - גורם נוסף לעליית מחירי-הדיור ביישוב.
ברם, יש לקחת בחשבון, כי חלק מעליות-מחירים כאלה אין לקחת בחשבון(!): אם ביישוב פריפריאלי כלשהו היו מלכתחילה מחירים נמוכים לנכסי-מגורים הר שעליית מחירים עקב פיתוח-מגביר-שווי צריכה להיחשב כצעד חיובי ביסודו, ולפחות כתוצאה "טבעית" וצפויה מראש;
עליית-שווי כזו, המבוססת על שינוי חיובי ומשביח "בשטח", ולא על גורם שלילי כ"רוח נדל"נית-ספקולטיבית" - אינה צריכה להירשם בטור-החובה במאזן ההתייחסות לנושא (אלא בטור הזכות, או לפחות בטור-ביניים ניטראלי). אולם, ספק אם זו הדעה הרווחת בקרב הנוגעים בדבר.
ב) חלקים נרחבים של הציבור "צמצמו" את אמונם במערכת השלטונית, בהקשר למצוקת-הדיור ולסיכויי הצלחה במאבק לצמצומה, אך במידה רבה יותר לגבי סיכויי ההצלחה לטווח-ארוך: גם מי שמאמין בסיכויים של בלימת מחירי-דיור (ואף הורדתם) בעתיד קרוב, ספק אם יאמין בהמשך ההצלחה לאורך שנים; זאת - כבר עקב הוודאות בהצטרפותם המתמדת והנמשכת של "גלי" נצרכים חדשים (מקרב צעירים מתבגרים, זוגות נישאים ומשפחות מתרחבות, אליהם מתווספים משקיעים חסרי חלופות עדיפות), לעומת חוסר-הוודאות בהמשך יכולתם של הגורמים המעורבים להתמודד בהצלחה בצרכים עתידיים וודאיים אלה.
ג) אין חולק על הצורך להעמיד במרכז השיקולים והביצועים את הנזקקים ביותר בתחום המדובר - חסרי-הדיור שבין צרכני-הדיור. אין גם לשכוח את מקומם ומשקלם של משפרי-הדיור, הן כצרכני-אמת במישור האישי-החברתי, הראויים ליחס תואם, והן כבעלי-אמצעים עם כוח-ההשפעה הכלכלי שבידם, עם השלכותיו על מחירי-השוק. ברם, אין להתעלם מחלקים אחרים של צרכני-נדל"נ, המהווים אף הם חלק של החברה בישראל, ואשר בתור שכאלה אינם מוכנים להשלים עם הכרה בלתי-מספקת בעניינם: העוסקים בבנייה בהיקף נרחב וזקוקים למלאי קרקעות להבטחת פעילות שוטפת ויעילה של מערכים ואמצעים קיימים, וכן - משקיעים אשר מחפשים אפיק מועיל לעודפי-כספים שברשותם, ואינם מוכנים לראות בבלימת האינפלציה של השנים האחרונות, ככורח או כהצדקה להסתפק בריבית אפסית או להסתכן בהשקעתם. מכל מקום: לקבלני-הבנייה יש לתת את המשקל המתאים, כבר משום החשיבות שיש לייחס ליציבותם ולהמשכיות פעילותם בהקמת שיכונים; מן המשקיעים אין להתעלם, כבר משום משקל יכולתם הכלכלית, המוחלטת והיחסית, בשוק-הנדל"נ, יחד עם "תרומתם" לשוק ההשכרה, ככל שמדובר בהשקעתם בדירות ולא בקרקעות.
ד) בכל התייחסות לנושא שעל הפרק, אין להתעלם ממרכיב ה ז מ ן והשלכותיו כגורם נזקים בלתי-הפיכים לנזקקי-הדיור ולמשפחותיהם: כל יום שעובר - כבר לא יחזור יותר; עם זמן-המצוקה המצטבר, מתווספות תוצאות אישיות ומשפחתיות קשות, המסכלות לעתים הקמת משפחה או הרחבתה. אין עוד זמן לניסיונות הדרגתיים, הדורשים זמן ניכר כל אחד, ויש לקדם ניסיונות אחדים בו-זמנית, מה גם שלכל סוג של צרכים ( לפי אזור, היקף-דיור, מידת נזקקות וכיוצא באלה ) עשוי להתאים פתרון שונה.
גורם-הזמן כגורם נזקים חייב להיחשב כגורם מוביל, ולפחות משפיע, באסטרטגיה של המאבק במצוקה רבת-השנים - ודאי לגבי השנים שעברו, אך גם לשנים הבאות.
חיוניותה של תוכנית רב-שנתית
עקב כל דבר מהאמורים בפרק הקודם, קל-וחומר עקב משקלם המצטבר - גוברת החשיבות של גיבוש ופרסום תוכנית רב-שנתית (למצער: "תוכנית חומש") להסדרה ולהבטחה של בנייה-למגורים, בהיקף ובמחירים אשר יספקו את מכלול הדרישות בענף גם בעתיד, ואף בעתיד רחוק: ככל שיהיה יסוד להשערה בדבר מחסור מחודש בעתיד, כך תימשכנה המגמות של רכישת דירות להשקעה, ועמן דרישת מחירים גבוהים מצד מוכרי-דירות עם נכונות רוכשי-דירות לשלם מחירים אלה (דירות כאן - דירות חדשות ושאינן חדשות). לכך יש להיערך כבר כיום.
במילים אחרות: כל מי שמעריך, כי בעוד שנים ספורות תהיה סכנה ממשית של מצוקת-דיור מתחדשת (גם במצב של בלימת מחירי-דיור בתקופה הקרובה) - יקח בחשבון שיקוליו, כי השקעה ברכישת דירה כיום תתברר כהשקעה משתלמת, משום שבעוד שנים ספורות תכתיב את ערכה של הדירה... אותה ציפיה לעליית-מחירים עקב מחסור מתגבר, אם יסתמן אז מחדש. לפיכך, תופעה כזו יש למנוע מראש, בצעדים שיש לנקוט כבר כעת! יש להרגיע את הציבור גם בניסיון לשכנעו, כי מה שהיה בעבר בנושא הדיור - לא יחזור שוב, ומול כל מחסור מחודש שיסתמן - יימצאו מערכים, תוכניות ואמצעים למתן מענה זמין ויעיל.
יצויין עוד, כי גם אם בשלב הנוכחי די ב"תוכנית-חומש" - היא אמורה לשמש שלב בסיסי לביצועים ולהתייעלות גם לאחר 5 שנים, וזאת כדי לנטרל את השלכות "שיקולי הספקולציה" המתוארים לעיל, אשר הינם בידיעתם ובהבנתם של רבים.
תוכנית רב-שנתית כזו, אשר ביצועה נדרש בהקדם האפשרי - לא רק תקדם את פני העתיד, אלא גם תיתן מענה לספקנות הרווחת, ותגביר את האמון במאמצים השלטוניים ובסיכוייהם. יש להניח, כי לתוכנית רחבה וארוכת-טווח כזו יימצאו שיפורים, מדי פעם, אך אלה ישולבו במהלך התקופה, "תוך כדי תנועה" קדימה.
עם כל ההערכה למאמצים, לשינויים ולהבטחות מצדם של הגורמים השלטוניים העוסקים בנושא בתקופה האחרונה - נראה כי ציבור רחב איננו מוכן להסתפק בהם, וודאי לא בנתונים השוואתיים מול העבר המצער, כאשר עיני הכל נשואות קדימה, לעתיד הקרוב ולעתיד הרחוק גם יחד.
בבחינת השינויים ותוצאות-הביניים של התקופה האחרונה, עם הערפל שעדיין לא הוסר לגבי שוק-הדיור בהווה ובעתיד - נראה כי אין די בבלימה בלבד של עליית-מחירים ( ואף לא בהורדה זמנית או אזורית של מחירי-דיור), וכי המאמצים הרבים שנעשו עד כה מצטיירים ומתקבלים בעיקרם כשרשרת-ניסיונות ל"כיבוי שריפות", אך ללא הקמה של מערך, תשתיות, תוכניות ואמצעים להישגים שיידרשו גם בעתיד ובאופן מתמיד.
כפי שניסנו להראות במאמרים קודמים בנושא, וכפי שיפורט חלקית גם בפרק הבא - היערכות חדשנית, כוללת וארוכת-טווח, המשולבת בביצועים מעשיים בצד פרסומים הסברתיים, איננה רק מתחייבת אלא גם ברת-השגה. ייתכן כי ממילא - זוהי הדרך היחידה לגייס את אמון הציבור, הרגיש והמודאג, אמון אשר יש לו השלכה מעשית על הנעשה בשוק-הנדל"ן בישראל, באשר הציבור איננו צופה-מהצד בזירת האירועים והמאבק, בה נתון שוק-הדיור, אלא הרבה יותר מכך.
מיגוון פתרונות - ידועים וחדשים:
מן המגוון הרחב של הצעות-הפתרון הקיימות, יובאו אחדות להדגמה, גם אם כדוגמאות בולטות. לכל אלה יתווספו וודאי רבות אחרות, אשר להעלאתן די בעידוד רשותי או ציבורי:
1) עידוד ליוזמות ולרעיונות חדשים, תוך אימוץ דרכים נוספות לתכנון וליישום בהקדם - לרבות כאלה שהועלו באתר זה ב-31/5/2016, במאמר קודם של הח"מ: "שיכון מזורז לרבים - בדרך הנכונה" ( עם קישורים שם לשני מאמרים קודמים בנושא ) . מספר אתרי-הבנייה גדול מספיק, כדי לאפשר לבדוק ולבחור, מבין הפתרונות הטובים, את אלה הטובים יותר!
2) בהקשר לסעיף הקודם, אך במיוחד ובנפרד ממנו: מו"פ ברמה לאומית - גם בתחום הבנייה, תוך הקמת תשתית למחקר ולפיתוח רעיונות וחידושים בנושאים השונים הכרוכים בדיור ובהשתכנות. פיתוחים ומחקרים בתחומי צבא וביטחון, חקלאות, התפלת-מים, אנרגיה סולארית, תוכנות-מחשב, ורפואה נעשים במקומות שונים ברחבי העולם, אך בכל תחום מאלה רכשה ישראל מעמד בשורה הראשונה, לתועלת עצמה ולסיוע לרבים אחרים: מדוע לא יתווסף כאן גם תחום הבנייה-למגורים!? היצירתיות הישראלית, שזכתה כבר מזמן למוניטין עולמיים, חייבת "להתגייס" ולפעול גם למאבק במצוקות-הדיור.
בהקשר: בצד מכוני מחקר ופיתוח, או כחלק מהם, יש להקים ולקיים תאגידי קידום ויישום לתוצרי-המו"פ, כדי לשלבם במהירות וביעילות בביצועים הנרחבים בשטח.
3) ועדה ייעודית בכנסת לנושאי הדיור והשיכון כאחד, על השלכות עצם קיומה ותרומת פעילותה.
4) בצד מטה-הדיור שבמשרד-האוצר, יש צורך בהקמתו ובניהולו של פורום-תיאום מורחב, הכולל גם גורמים ציבוריים ועסקיים, המייצגים את העושים במלאכת-הבנייה ואת הקשורים להשתכנות ולפיתוח הסביבתי, בצירוף נציגים העשויים לייצג נאמנה את ענייניהם של ציבורי צרכני-הדירות עצמם. נראה כי הדבר הופך חיוני לחיזוק אמון הציבור ולשמירתו ברמה הרצויה.
צעד זה לא רק יועיל לקידום השגת הצרכים הלאומיים והמטרות המשותפות, אלא גם ימנע את הצורך בהקמת פורום אזרחי-ציבורי חוץ-ממשלתי, עם השלכותיו האפשריות במישורים נוספים. דומה כי הציבור מעוניין להיות שותף מעורב יותר, לפחות במידע ובהערכות, הן לגבי המצב הקיים והן לצפוי בהמשך, בנושא הנוגע ישירות לרבים כל-כך, כולל לכל מי שצאצאיו גדלים להיות צרכני-דיור בעתיד.
5) גיוס כוח-אדם מקצועי מקומי, לרבות ע"י הכשרת צעירים ומבוגרים במקצועות-הבנייה והקשורים אליה, בין כתלמידים מתחילים ובין כמקצוענים משתלמים.
6) הקמה וקידום של מפעלי ייצור לחומרי-בנייה ולאמצעי-בנייה, בשילוב גורם מפקח רשותי בנושאי תקינה, טיב ואיכות, וכן גורם מתווך-מווסת מורשה ( או בעל-סמכות ) - לשלבי השיווק וההפצה בין היצרנים לצרכנים: להבטחת אספקה סדירה ולהבטחת תמורות נאותות ליצרנים ומחירים סבירים לצרכנים, בד-בבד.
7) לפחות כדי לקדם השתכנות באזורים מועדפים - לגבש ולהנהיג מודלים של אשראי ושל סיוע, לרבות כאלה שהוצעו במאמר הקודם הנזכר, וביניהם - מודל-הקלה משמעותי ( וחסר-עלות! ) של "אשראי קרקעי" לדיור, תוך קביעות גמישות ודירוגיות של תנאים ב"אשראי" זה, בהתאם למקום הדירה ו/או שוויה ו/או לפי מידת הנצרכות של רוכשי-הדירה ( פירוט והבהרה - במאמר הנזכר, לרבות לגבי הצעות-פתרון נוספות שם ).
הערה לסיום:
ככל שמצטבר הזמן החולף, על-רקע קיומה הנמשך של מצוקת-הדיור - הולכת וגוברת האחריות המוטלת על כתפי הגורמים, האחראים לאיתור וליישום פתרונות. גם אם האחריות למחדלי ממשלות קודמות מוטלת רק חלקית על הממשלה הנוכחית - מתרחב ומעמיק הצורך הכולל של צרכני-דיור, הדורש פתרון בהווה ולעתיד. בהקשר זה, ניתן להיזכר בדוגמה יוצאת-הדופן של ניהול "מלחמת העצמאות" בהנהגתו ובאחריותו של דוד בן-גוריון ז"ל, אשר הקפיד לרשום בהתמדה, לגבי המאבק הלאומי ההיסטורי ההוא, את מה שמכונה "יומן המלחמה" שלו:
בן-גוריון, אשר חשש מ"משפט ההיסטוריה" ( וליותר מכך ), עקב הפגיעות הקשות והנרחבות שייגרמו במאבק, בצד סיומו בניצחון המקווה - דאג לתעד באופן רצוף ואותנטי את הנתונים והנסיבות שעמדו לנגד עיניו, בכל מהלך המלחמה, כדי שיוכל להראות כי החלטותיו היו נכונות, בכל שלב, לפי המציאות האקטואלית שעמדה בפניו. עם כל ההבדלים המשמעותיים בין אז להיום, עשוי אותו מקרה לשמש כמקור-השראה לנחישות, לאחריות, לשילוב של חזון ומעשיות, לראייה לטווח-ארוך, לבחינה כוללת המשלבת גם ירידה לפרטים, וכן... לאמונה בהצלחה.
ממצרים העתיקה שבה העבדים העברים סיפרו על יציאת האבות מהגלות, עד ליציאת מצרים של תקופתנו היא מדינת ישראל
