הרישום הוא חובה

בספטמבר 2015 קבע בית המשפט המחוזי בנצרת, כי צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין) חל על חברת קריית הספר (דיור מודיעין) הפועלת ביהודה ושומרון. בית המשפט הורה לה, במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה נגדה, להשיב לרוכשי הדירות אשר שילמו לה תמורה בגין העברת זכויותיהם לצד שלישי במרשם שהיא מנהלת, את הסכומים שגבתה מהם ביתר. בית המשפט קבע זאת, על-אף "איומה" של המערערת, כי היא תפסיק להעניק את שירותי המרשם לרוכשי הדירות.

על פסק דין זה ערערה החברה לבית המשפט העליון. לדבריה, הואיל ואין זה כלכלי מבחינתה להעניק שירותי מרשם מקרקעין בסכומים המפורטים בצו הפיקוח, הרי שהיא תפסיק להעניק שירותים אלו. על זכותה של המערערת לחדול מביצוע מרשם, ביקש בית המשפט העליון את חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה.

חוות הדעת הוגשה ב-21.6.17 והיא עוסקת בחובותיה של חברה משכנת לנהל מרשם של בעלי זכויות עד לרישום מלא במרשם המקרקעין. לדעת היועץ, על חברה משכנת חלה חובה לנהל מרשם זכויות עד לרישום מלא של זכויות רוכשי הדירות במרשם המקרקעין, וזאת מן הטעמים שלהלן.

חברה משכנת מתקשרת עם רשויות המדינה בהסכם, לפיו מוקצית לה קרקע לבניית דירות ומכירתן. כנגד קרקע זו מתחייבת החברה להשלים את רישום הקרקע והבית המשותף במרשם המקרקעין, וכן להשלים את רישום הדירות על שם רוכשיהן. במקביל, אותה החברה מתחייבת מול רוכשי דירותיה, להשלים באופן מלא את רישום זכויותיהם במרשם המקרקעין.

שתי התחייבויות אלה, סבור היועץ המשפטי, מטילות על החברה המשכנת את החובה לספק לרוכש מסגרת חלופית לרישום העברות, כל עוד אין מסגרת לרישום חוקי. למעשה החברה חייבת לנהל מרשם זכויות, לרבות מעקב אחר החלפת בעלויות ומכירת זכויות, וזאת עד לרישום מלא במרשם המקרקעין, שכן ללא ניהול מרשם זכויות - לא תוכל החברה להשלים את התחייבותה לרישום הקרקע, הבית המשותף ורישום הזכויות של רוכשי הדירות.

עוד מוסיף היועץ המשפטי, כי מעבר לחובותיה של החברה המשכנת הנובעים מהתחייבויותיה המקבילות, הן כלפי רשויות המדינה והן כלפי רוכשי הדירות, הרי שהפרקטיקה הנוהגת והמקובלת היא, כי החברה המשכנת מנהלת מרשם זכויות עד להשלמת הרישום במרשם המקרקעין, וכל עוד אין רישום מלא - לא תחדל היא מלתת שירות זה. משקיימת חובה כזו, החברה המשכנת חייבת להעניק את שירותיה בהתאם לתעריפים הקבועים בצו הפיקוח, ואין היא יכולה להתנער מחובתה לניהול מרשם זכויות, בטענה שהתעריפים הקבועים בו הם מחירי הפסד.

היועץ המשפטי מוסיף, כי מתן אפשרות להתנערות מחובות ניהול מירשם לנוכח טענה כנגד תעריפי צו הפיקוח, תוביל לקעקוע חובת ניהול המרשם. הדבר עלול להותיר דירות רבות ללא מסגרת לרישום זכויות, וכתוצאה מכך למנוע כל יכולת לבצע עסקה בהן, לרבות רישום משכנתא, עיקול או כל פעולה אחרת.

חוות דעת זו חשובה מאוד ומכוונת זרקור לנושא שאינו עולה באופן תדיר על סדר היום, ומתנהל בהתאם לפרקטיקה נוהגת ולא מכוח הוראות חוק. חשיבותה של עמדת היועץ יותר כאשר מדובר בחברה שאינה חברה משכנת על-פי הגדרתה בחוק, שכן ניתן למעשה להחיל אותה על כל חברה אשר מתחייבת בפני רוכשי דירותיה שהיא תשלים את רישום זכויותיהם במרשם המקרקעין. זאת, גם לנוכח התחייבותה וגם לנוכח הפרקטיקה הנוהגת.

על-פי עמדת היועץ המשפטי, חברות המוכרות דירות אינן יכולות להתחמק מחובות לנהל מרשם זכויות, גם אם תעריפי צו הפיקוח אינם נראים להם. עם זאת, עלול להיות מצב בו אין אפשרות להשלים רישום מסיבות שאינן תלויות בחברה, והטלת עריכת פעולות הפסדיות משך שנים רבות, ללא שהדבר תלוי בחברה, היא בעייתית. לכן יש מקום לבחון פשרות פניה להחרגה במקרי קיצון אלו.