News1 גאים להציג
מבקרים ייחודיים (Unique Visitors):
אתר - 360,236  סלולר - 295,612
   |   15:07:40
בלוגרים / בעלי טורים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
יואב יצחק
יואב יצחק
בית המשפט המחוזי גזר על דאוד גודובסקי 7 שנות מאסר בגלל חלקו בפרשת ישראל ביתנו    פאינה קירשנבאום צפויה ל-8-5 שנות מאסר    למרות זאת - שניהם שותקים ונמנעים ממסירת המידע בדבר חלקו של ל...
איתמר לוין
איתמר לוין
מה שהחל במינויים של מתניהו אנגלמן ואמיר אוחנה, ונמשך בבלימת הקמתה של כל ממשלה בה הוא לא יהיה חבר, הגיע היום אל הניסיון לסלק את ליאת בן-ארי מהפרקליטות ואל התרגיל הציני של "שימוע בשי...
לוינסון-זמיר. חינוך משפטי
שרון מגנזי
"הייתי רוצה שהחינוך המשפטי יהיה פלורליסטי ומגוון, כי הוא טוב להמון תחומי חיים. זה חינוך בסיסי שדרכו את לומדת להסתכל על העולם ומפתחת רגישות גם לזכויות אדם, לומדת לנהוג שלא במשוא פני...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
ברחבי הרשת / פרסומת
מועדון+ / תגיות
אישים | פירמות | מגשרים
מוסדות | אתרים | מושגים
גרסטל. בוררת [צילום: פלאש 90]
בוררת ומגשרת
הילה גרסטל. ילידת 13.6.1955, ישראל. נשואה לראובן ולהם שני ילדים.

ב-1973 סיימה את לימודיה התיכוניים בתיכון עירוני בהרצליה. בשנים 1975-1973 שירתה בצה
איתן ששינסקי [צילום: פלאש 90]
כלכלן
איתן ששינסקי (נולד: 29 ביוני 1937), כלכלן ואיש אקדמיה ישראלי.
תום שגב [צילום: AP]
סופר, עיתונאי
תום שגב (נולד: 1 במרץ 1945), עיתונאי, פובליציסט והיסטוריון ישראלי.
לכל הערכים במועדון+
פינוי בינוי ותמ"א 38 - ללא עזיבת הדירה
[צילום: איתמר לוין]

קודם בונים את הבניין החדש ורק אז הורסים את הדירות הישנות - כך שהדייר מצוי לאורך כל תקופת הבנייה בדירתו הישנה ועובר ישר לדירה החדשה עם סיום הבנייה. הליך זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה הישנה במשך "התקופה המסוכנת ביותר"

▪  ▪  ▪
תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה, הינן משמעותיות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, ויש הצופים כי פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה עתידים לקחת חלק משמעותי בפתרון משבר הדיור.

המסגרת המקובלת והידועה לקיום פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה מחייבת את הדיירים בעזיבת דירותיהם לדירות חלופיות, על-מנת שהיזם יוכל להרוס את דירותיהם הקיימות ולבנות במקומן בניין חדש שבו יבנו דירות חדשות אשר חלקן ימסרו לדיירים חלף דירותיהם הישנות.

בתמורה לבניית דירות חדשות לדיירים על-ידי היזם, מקבל היזם מהדיירים את זכויות הבנייה של הדיירים המאפשרות לבנות דירות/נכסים נוספים בבנין החדש. כל הנכסים שנבנים במקרקעין ולא נמסרים לדיירים, בדרך כלל מיועדים למכירה על-ידי היזם, והרווח מדירות/נכסים אלו הם שיוצרים את כדאיות הקמת פרויקט התחדשות עירונית ליזם.

כך שכולם מרוויחים.

הדיירים - מקבלים דירות חדשות הבנויות על-פי התקנים המחמירים כיום, ששווין גבוה מהדירות הישנות שברשותם כיום.

היזם - יבנה על קרקע שבבעלות הדיירים מבלי שרכש אותה במלוא התמורה הכספית אלא בתמורה של מעין עסקת קומבינציה ומתן שירותי בניה לדיירים. עסקה פינוי בינוי זו, כדאית ככל שתהיה, מעלה חששות רבים (ובצדק) בקרב הדיירים.

דיירים רבים חוששים לאפשר הריסת דירותיהם הישנות למרות כל ההגנות הטובות והמקובלות בתחום ההתחדשות העירונית (ערבות בתנאי חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים וכד').

החשש העיקרי של הדיירים הוא למצוא עצמם במצב בו דירתם הרוסה, ובניית הדירה החדשה נתקלת בקשיים המונעים השלמת הבנייה במועד ו/או בכלל. במקרים מסוימים יש אפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית בדרך שתפיג את חששות הדיירים ואף תגביר את הרווח של היזם מהפרויקט. אפשרות זו קרויה "בינוי פינוי". מדובר בהיפוך צמד המילים המוכר "פינוי בינוי" ופשוטו כמשמעו.

קודם בונים את הבניין החדש ורק אז הורסים את הדירות הישנות - כך שהדייר מצוי לאורך כל תקופת הבנייה בדירתו הישנה ועובר ישר לדירה החדשה עם סיום הבנייה. הליך זה מאפשר לדייר להחזיק בדירה הישנה במשך "התקופה המסוכנת ביותר", התקופה בה עוזב הדייר את דירתו הישנה עד למועד בו הדייר מקבל את דירתו החדשה. הליך זה מציב את הדייר בעמדת כוח טובה יותר.

היזם, גם מרוויח מביצוע פרויקט בינוי פינוי במקום פינוי בינוי. שכן, במקום לשלם דמי שכירות לדייר לכל אורך תקופת הבנייה, ובמקום שהיזם יצטרך להעמיד לדייר ערבויות גבוהות ויקרות להבטחת דמי השכירות, הרי שהיזם פשוט משאיר את הדייר בדירתו הישנה במשך תקופת הבנייה, וחוסך את דמי השכירות ועלות הערבויות להבטחת דמי השכירות.

לדוגמה, בפרויקט פינוי בינוי בו קיימות 50 דירות ישנות המיועדות להריסה אשר דמי השכירות הממוצעים עומדים על סך של כ-5,000 ש"ח לחודש עבור דירה ישנה. משמעות הדבר היא שהיזם צריך לשלם לדיירים כל חודש 250,000 ש"ח, כלומר 3,000,000 ש"ח בשנה.

לעומת זאת, בפרויקט בינוי פינוי דומה בו הדיירים נשארים בדירותיהם הישנות עד לסיום בניית הדירות החדשות, הרי שהיזם חוסך את ההוצאה הזו. כמובן שהיזם חוסך גם את העלויות הבלתי מבוטלות של הערבויות להבטחת דמי השכירות.

אם כך מדוע לא כולם פועלים בהליך של בינוי פינוי? מדוע אנו ממשיכים לראות פרויקטים של פינוי בינוי?

התשובות העיקריות לכך הם שפעמים רבות הדיירים והיזמים לא חושבים על הקמת פרויקט התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי, ובמקרים אחרים בהם הדיירים והיזמים מעוניינים לנקוט בדרך זו, פני השטח, גודל המתחם והחלקה בה מתבצע הפרויקט אינם מאפשרים ביצוע פרויקט בינוי פינוי אלא רק פינוי בינוי. כך שיש יתרון אדיר למתחמי פינוי בינוי בעלי שטח בלתי מבונה גדול, המאפשר בניית בניין חדש במקביל לבניין הישן המצוי במתחם מבלי להרוס אותו.

לסיכום: מומלץ לדיירים וליזמים לשאוף לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בדרך של בינוי פינוי.


הכותב הוא עו"ד ממשרד עו"ד יוסף בן שטרית.
תאריך:  14/08/2017   |   עודכן:  15/08/2017
אריאל בן שטרית
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
פינוי בינוי ותמ"א 38 - ללא עזיבת הדירה
הודעות  [ 0 ] מוצגות  [ 0 ]  תפוס כינוי יחודי      לכל ההודעות         כתוב הודעה 
תגובות בפייסבוק
רשימות קודמות
עוד כמה תגובות קצרות בדרך כלל - בנושאים גדולים כקטנים, שהציקו לי, או עניינו אותי והפעם - אילו מציאות, זכה, ססמאות, לא התכוננו ומעט מדי
14/08/2017  |  אביתר בן-צדף  |   מאמרים
אירוע התמיכה בראש הממשלה אתמול (9.8.17), היה אירוע יוצא דופן בימין בכלל ובליכוד בפרט. אם התקשורת והשמאל הצליחו להוציא לאירוע כל כך הרבה "עצלנים" ו"חשובים", כנראה שהצליחו להרגיז את הימין ואת חברי הליכוד ודבר שיוליך את השמאל לכישלון מהדהד נוסף.
13/08/2017  |  רפי לאופרט  |   מאמרים
גילוי נאות, יש לי קרבת משפחה רחוקה לפרופ' ולמשורר מירון איזקסון, אך לא קרבת המשפחה הניעה אותי לצאת חוצץ נגד כל מי שביקש להדביק תווית של גזען לסבא רבא של מירון, ד"ר אהרון מאיר מזי"א, איש רב פעלים ורב עיסוקים - רב מוסמך ומטפח הלשון העברית, פרדסן ורופא בעיר פתח תקוה בראשית המאה העשרים.
13/08/2017  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
באחרונה למדנו מהתקשרות כי חברת Gett מתחילה להפעיל מודל של נסיעות שיתופיות. למעשה Gett עוטה עליה תחפושת של מונית שירות, בה בעת שמזה שנתיים משתתפות מוניות השירות הפעילות בדיוני ועדת הכלכלה בנושא רפורמה חדשה להבראת הענף. נדמה שטייקונית מוניות הספיישל סוטה מהנתיב שסלל לה משרד התחבורה, ומנסה למתוח את גדולות האפשר ביצירתיות מתחכמת שבסופו של דבר תפגע בנוסע. פעילות זו תחזק את כוחה המונופוליסטי של Gett בשוק המוניות וזאת תוך הפעלת רכבי הסעה בשכר במסווה של מונית שירות בניגוד לתקנות התעבורה, בה בעת שהיא דורסת את מוניות השירות הקיימות.
13/08/2017  |  אילן זיקרי  |   מאמרים
מעריצי נתניהו המוכנים להקריב את נשמתם כדי שימשיך לשלוט בישראל ביד רמה טוענים, כי רוב העם תומך בו וניצב מאחוריו. כהוכחה לטיעון מופרך זה הם מציגים את הרוב הקואליציוני בכנסת שהצליח ראש הממשלה לגבש לעצמו. מבחינת מספר האצבעות המורמות, כדי שלא ייאלץ להתפטר, יש צדק פוליטי מסוים בטיעון הזה. אולם מן הבחינה העובדתית אין לנתניהו ולליכוד רוב. לכל היותר אפשר לומר כי גם במקרה הטוב רק כ-21 אחוזים מבעלי זכות הבחירה מצביעים בעבור הליכוד.
13/08/2017  |  עמי דור-און  |   מאמרים
בלוגרים נוספים ברשת  
הילולת צדיקים ג תשרי
02/10/2019  |  19:05  |  חיים שאולזון   |   noreply@blogger.com
הר׳ משה קוסטנטינר ז״ל
02/10/2019  |  18:55  |  חיים שאולזון   |   noreply@blogger.com
הרב אמנון יצחק מגיע לבת ים
02/10/2019  |  18:50  |  חיים שאולזון   |   noreply@blogger.com
איתמר לוין, יצחק דנון
איציק וולף
איציק וולף
סיפורים חמים(72 שעות)
יואב יצחק
פאינה ודאוד נמנעים מחשיפת חלקו של ליברמן בעבירות בפרשת ישראל ביתנו
יואב יצחק
הפרקליטות מאתרגת את ליברמן למרות הראיות המחייבות חקירתו
היום לפני
סשה ארגוב ז"ל [צילום: לע"מ]
הלחן שנדם [1995]
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
מאיפה מתחילים? תביעה בגין רשלנות רפואית בהריון
כתיבת המומחים
הרבלייף - על חשיבות צריכת חלבון לעוסקים בספורט
יום הולדת
שפירא זכי 2/10
לב-און ליה 2/10
כהן יצחק 2/10
ארד עוזי 2/10
גוז'נסקי תמר 3/10
קפלן-הגלר עדנה 3/10
פינקלמן שמואל 4/10
חברי מערכת News1 (דוא''ל)
   ארד מירבעיתונאית
   גדות יפעתעיתונאית
   דנון יצחקעיתונאי
   וולף איציקעיתונאי
   יוסף עידןעורך חדשות
   יצחק יואבמו"ל ועורך ראשי
   יצחק-אוגנוב גליתעיתונאית
   לוין איתמרעורך משפטי
   מגנזי שרוןעיתונאית
   פישביין איילתעיתונאית
   רויכמן ינוןעיתונאי
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il