הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מאמרים
ראשי  /   מוניציפלי/מקומי  מיסים  נדלן 
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
 
 
 
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון + / תגיות מחלקה ראשונה
אישים פירמות מגשרים
מוסדות אתרים מושגים
אדריכלים בנקאות/השקעות יועצים
רופאים חברות ביטוח רואי חשבון
שמאים חברות ציבוריות רשויות
עיתונאים ביה"מש/שופטים עורכי דין
אלי שרביט [צילום: דובר צה"ל]
צבא ובטחון
אלי שרביט (נולד: 13 באוקטובר 1966), איש צבא ישראלי.
עמוס ידלין [צילום: פלאש 90]
צבא ובטחון
עמוס ידלין (נולד: 20 בנובמבר 1951), איש צבא וחוקר ישראלי.
גדעון שפר [צילום: יחסי ציבור]
איש ציבור
גדעון שפר (נולד: 1948), אלוף במיל., מנהל ואיש ציבור ישראלי.
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
מי בעד שלטון החוק
20/04/2019   |   יואב יצחק
 
 
 
יש משהו מפחיד
19/04/2019   |   ד"ר חיים משגב
 
 
 
לא תתעב מצרי
19/04/2019   |   איתמר לוין
 
 
 
המערכה בעמק הירדן (א') הכנות לקויות
19/04/2019   |   אורי מילשטיין
 
 
 
דגל שחור כחול לבן
19/04/2019   |   אפרים הלפרין
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר   |  צבי שוב משרד עורכי דין
השבחה והעיר הגדולה
האם הנכס הושבח [צילום: מרים אלסטר, פלאש 90]



תוכנית המתאר של תל אביב ותוכניות הרובעים בעיר יצרו סוגיות של היטלי השבחה, כאשר מצד אחד הוועדה המקומית יכולה להכניס קופתה מיליוני שקלים, ומצד שני - שמאים מכריעים פוסקים נגדה

▪  ▪  ▪
בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים תכנוניים רבים בתל אביב. שינויים אלו השפיעו רבות על סוגיית היטלי ההשבחה, כאשר יצרו מאבקים משפטיים בין האזרח לרשויות שהגיעו לשמאים מכריעים וועדות ערר. הרשויות טוענות, כי השביחו עבור בעל הקרקע את הנכס, ואילו האחרון טוען, כי הנכס לא הושבח כלל, בין היתר לאור חוסר וודאות לגבי היקף הזכויות.

כידוע, היטל השבחה הוא מס המוטל על עליית ערכם של מקרקעין בעקבות אישור תוכנית, אישור שימוש חורג ומתן הקלה. שיעורו הוא 50% מההשבחה שנוצרה, כאשר מועד התשלום יידחה לרוב למועד מימוש הזכויות, דהיינו, מכירת המקרקעין או הוצאת היתר בנייה מכוח האירוע יוצר ההשבחה.

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה ערך חלוקה מחדש של סמכויות התכנון בין הוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, כאשר הוגדלו סמכויותיהן של האחרונות על-מנת לזרז בנייה. במסגרת התיקון נוצרו תוכניות כוללניות, שמכוחן תוכל ועדה מקומית עצמאית לקבל סמכויות תכנון נרחבות מאלו הקיימות לוועדה מקומית רגילה, ולקדם תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות ללא אישור הוועדה המחוזית.

תוכנית המתאר של תל אביב

לפני שנתיים, בעקבות התיקון, פורסמה למתן תוקף תוכנית המתאר של תל אביב, היא תוכנית תא/5000. היא חלה על כל השטח המוניציפלי של העיר וקובעת מגמות תכנון. לאחר אישורה של תוכנית המתאר, בעלי נכסים רבים בתל אביב אשר מימשו את נכסיהם, הופתעו לקבל דרישת תשלום היטל השבחה מכוחה. לאור האי-ודאות הקיימת לגבי היקף הזכויות מכוח התוכנית טענו בעלי הנכסים, כי התוכנית איננה משביחה, משום שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ויש להביא בחשבון זמן רב שייקח לאשר תוכנית מפורטת ביחס לתוספת בנייה. לשיטתם, האי-ודאות מתבטאת גם בדרישות תכנוניות של הוועדה המקומית, כגון דרישות להקצאת שטחי ציבור, שיקולים תחבורתיים ועוד.

לאור האי-ודאות, הרשויות החלו לקדם את הצעת החוק, שהתגבשה לתיקון 126 לחוק התכנון והבנייה. הוא קובע, כי היטל השבחה לא ייגבה בגין אישור תוכנית כוללנית, אלא שהתשלום יידחה וישולם רק לאחר מימוש זכויות מכוח תוכנית נוספת/מאוחרת שתאושר בהמשך. זאת לאור העובדה, כי קיים קושי לאמוד את ההשבחה שנוצרה בעקבות התוכנית הכוללנית, ושיעורו של היטל ההשבחה איננו מדויק דיו. כמו-כן, בעל מקרקעין שאושרה תוכנית כוללנית על מקרקעיו אינו יודע אילו זכויות היא תוסיף לו, אם בכלל.

ואולם, התיקון לא הוחל לגבי בעלי זכויות שמימשו את זכויותיהם. לגביהם קבע התיקון, כי הם יכולים לבחור לפעול על-פי התיקון או להתעלם ממנו, וזאת כל עוד לא הוצאה שומה סופית בעניינם. לפיכך, לאחר כניסת התיקון לתוקף, הוועדה המקומית שלחה מכתבים לאותם בעלי נכסים בתל אביב, שמימשו את זכויותיהם לפני כניסת תוכנית המתאר לתוקף, והציעה להם לדחות את תשלום ההיטל עד לאחר אישור תוכנית מפורטת.

לכאורה, מכתבים אלו נראים תמימים ומאפשרים לבעלי הנכסים לדחות את תשלום ההיטל לעתיד, וברור, כי כל בעל נכס היה מעוניין לדחות תשלום משמעותי לרשויות. אולם, מבט מעמיק יותר מגלה, כי מי שייענו להצעה ישלמו ביוקר. מותר להניח, כי מחירי הקרקעות יאמירו בעוד מספר שנים, כאשר תאושר תוכנית מפורטת. מה שהבינה הוועדה המקומית ולא הפנימו רוב בעלי הנכסים, ששמחים לכל דחייה, הוא שהוועדה המקומית עתידה להפסיד מיליוני שקלים בהיטלי השבחה אם תיאלץ לגבות כעת את ההיטל על-פי תוכנית המתאר הכוללנית שלה.

אחרי תקופה של חוסר ודאות לגבי אופן חישוב הזכויות שנבע מתיקון 126, כמו גם עמימות שאפשרה שתי פרשנויות לאופן חישוב ההיטל, פרסם לאחרונה המשנה ליועץ המשפטי, עו"ד ארז קמיניץ, חוות דעת בנוגע לאופן בו על רשויות מקומיות שאושרה בתחומן תוכנית כוללנית, לגבות היטל השבחה. קמיניץ קבע, כי חישוב ההיטל יבוצע לפי "שיטת המקפצה המנטרלת": יש להתעלם משלב הביניים של אישור התוכנית הכוללנית, כך שבעת חישוב ההיטל במועד שתאושר התוכנית המאוחרת, יחושבו שתי התוכניות יחדיו, הכוללנית והמפורטת, כתוכנית אחת. המשמעות היא, שהשומה תכלול את כל עליית ערך המקרקעין שיצרו המהלכים התכנוניים, מתחילתה של הכוללנית ועד למפורטת.

חוות דעת זו מהווה רעידת אדמה בנוגע לדרך בה יש לחשב היטל השבחה ולניסוח סעיפים בחוזי מכר מקרקעין. המשמעות היא, כי בכל מקום שבו בוצעה עסקה לאחר תוכנית כוללנית, ישא הקונה בעתיד בהיטל ההשבחה בגין תוכנית זו וגם בגין התוכנית המפורטת שתבוא בעקבותיה. במקרה של תל אביב, הקונה ישלם היטל גם על השבחת תא/5000 וגם על התוכנית המפורטת, אולם השומה תיערך למועד התוכנית המפורטת ולערך הקרקע באותו מועד, מה שיגדיל משמעותית את ההיטל.

תוכניות הרובעים

במקביל לקידום תוכנית המתאר, החלה הוועדה המקומית תל אביב לקדם את תוכניות הרובעים, תוכניות עירוניות חדשות לארבעת הרובעים במרכז העיר. תוכניות רובע 3 ורובע 4 אושרו, ומצויות בהכנה תוכניות רובעים 5 ו-6. תוכניות אלו באות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, לפיו מוסד תכנון יהה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לפי הוראות תוכנית תמ"א 38.

ככלל, זכויות מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית לפי סעיף 23 מכוחה (כגון רובע 3 ו-4) פטורות מהיטל השבחה. (למעט זכויות מסוימות מכוח תיקון 3א' לתמ"א שהוטל עליהן היטל חלקי). אולם, החוק מתייחס לפטור בעת הוצאת היתר בלבד. מאידך-גיסא, בית המשפט העליון קבע (רע"א 3002/12), כי הפטור יחול גם בעת מכר הזכויות. נדגיש, כי זכויות מכוח תמ"א 38, הן זכויות שבשיקול דעת הוועדה המקומית ואינן זכויות מוקנות וודאיות.

לאחרונה פועלת הוועדה המקומית תל אביב להוציא דרישות תשלום היטלי השבחה מכוח תוכניות הרובעים בעת מכר המקרקעין, שכן לטענתה זו כבר הופכת את הזכויות של התמ"א לזכויות ודאיות.

מעניין לראות מספר החלטות של שמאים מכריעים, שקיצצו משמעותית ואף ביטלו את היטל ההשבחה. ברוב ההחלטות שניתנו לאחרונה נקבע, כי בהערכת ההשבחה יש לראות ב"מצב הקודם" את תמ"א 38 כמקנה זכויות ולכן לא חלה השבחה במקרקעין בעקבות תוכנית הרובעים. אם שמאים מכריעים נוספים ילכו בעקבות החלטות אלו, הרי שהוועדה המקומית עלולה להפסיד מיליוני שקלים. סביר להניח, שבתי המשפט עוד יידרשו לסוגיות אלו.



הכותבים הם ממשרד צבי שוב העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  10/04/2019   |   עודכן:  11/04/2019
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר

מועדון הבלוגרים עוקבים: 55לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן



רשימות קודמות
במהלך הבחירות שהתאפינו בלכלוך, בהשמצות, בשנאות ובעלילות שהמאיסו את הפוליטיקה הזו על רבים, שרצו לעצור ולרדת מהסחרחורת הזו הקרויה דמוקרטיה, שאיבדה בלמים והפכה לסדומוקרטיה של אנרכיה.
10/04/2019  |  מתי דוד  |  מאמרים
1. משה פייגלין לא מימש את זכותו בקלפי בבחירות הקודמות שבהן לא הספיק להכין את מפלגתו למרוץ, ונהג בבחינת: "או אני או אף אחד". הוא המליץ גם לתומכיו להיעדר מהקלפי והוכיח בכך שמבחינתו מר"צ שווה ל"עוצמה יהודית" וממשלה בראשות ממשיכי רעיון אוסלו שווה לממשלה בראשות נתניהו, ושדבריו בעניין הגושים לא היו מהשפה ולחוץ אלא ביטוי של עמדתו הממשית שלא הושמעה כאסטרטגיית בחירות בלבד.
09/04/2019  |  עמוס שנער  |  מאמרים
1) משה פייגלין לא מימש את זכותו בקלפי בבחירות הקודמות שבהן לא הספיק להכין את מפלגתו למרוץ, ונהג בבחינת: "או אני, או אף אחד". הוא המליץ גם לתומכיו להיעדר מהקלפי והוכיח בכך שמבחינתו מר"צ שווה ל"עוצמה יהודית" וממשלה בראשות ממשיכי רעיון אוסלו שווה לממשלה בראשות בנימין נתניהו, ושדבריו בעניין הגושים לא היו מהשפה ולחוץ אלא ביטוי של עמדתו הממשית שלא הושמעה כאסטרטגיית בחירות בלבד.
09/04/2019  |  עמוס שנער  |  מאמרים

09/04/2019  |  אפרים הלפרין  |  מאמרים
המצביע הראשון במדינת ישראל נכנס אל הקלפי שבבית הכנסת ברחוב פרישמן בתל אביב ב-25 בינואר 1949 בשעה שש ורבע בבוקר, והטיל את פתק הבחירה שלו. זו הייתה הפעם הראשונה שבה הצביעו יהודים לפרלמנט הישראלי וההתרגשות גאתה. בעיתונות של היום למחרת הבחירות ניתן היה לראות דיווחים תמימים על אנשים תמימים עם שמחה פשוטה. "ההצבעה שנעשתה חוויה גדולה לכל משתתפיה קיבלה אופי של התרגשות ומחזות גיל מיוחדים במקומות רבים", כתב סופר הצופה באותו יום. עוד הוסיף כי "מהרבה בתי כנסיות יצאו בצוותא חבורות מתפללים עטורים בטליתותיהם ופניהם לאולמי הקלפי. רבים בירכו 'שהחיינו' על שזכו להגיע לכך - לבחור צירים לפרלמנט הישראלי".
08/04/2019  |  איציק וולף  |  מאמרים

פורומים
מוניציפלי/מקומי
מיסים
נדלן
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
חשיבות הפרופיל הצבאי: כיצד תוכלו לערער?
כתיבת המומחים
איך ניתן למחוק רישום פלילי?
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |  חדשות |  סדרות |  ספורט