הוותמ"ל לאן

בעוד חודשיים (7.8.19) תסתיים תקופת ההארכה הראשונה של החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, מכוחו פועלת מאז שנת 2014 הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ("הוותמ"ל"). ראש הממשלה ושר האוצר יצטרכו להחליט האם להאריך בשנה את תוקף החוק.

החוק נועד לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, להגדיל משמעותית תוך זמן קצר את היצע הדירות המאושרות וליצור היצע דירות להשכרה לטווח ארוך בכלל ובמחיר מופחת בפרט. מטרת החוק היא להסיר חסמים המעכבים בניית דירות למגורים, ובהם הליכי התכנון הממושכים של שכונות חדשות, באמצעות הליך תכנוני מיוחד תחת ועדה אחת, הוותמ"ל, כוועדת-על שתהיה מוסמכת לאשר תוכניות בנייה למגורים במסלול מהיר. לשם השגת מטרות אלו, נקבע בחוק מסלול תכנוני מזורז והוקנו לוותמ"ל סמכויות נרחבות מאוד.

דירות רק על הנייר?

על-פי דוח הפעילות השנתי של הוותמ"ל שפורסם בחודש פברואר, מאז תחילת פעילותה ועד סוף שנת 2018, היא אישרה הוותמ"ל תוכניות ל-164,055 דירות, ובארבע שנות פעילותה הייתה אחראית לאישור של 35% מכלל הדירות שאישרו מוסדות התכנון.

חרף פעילותה הברוכה של הוועדה, יש הטוענים שהיא מייצרת דירות רק על הנייר. אישור התוכניות לא הביא בפועל להגדלת היצע הדירות הבנויות ולירידה במחירי הדיור, בפרט באיזורי הביקוש, מאחר שאין כל מיתאם בין קצב אישור התוכניות בוותמ"ל לבין קצב הבנייה.

כן נטען, כי הוותמ"ל מאשרת בהליך מהיר ודורסני, לעיתים אף תוך חריגה מסמכותה, תוכניות החלות בעיקר על שטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות, המייצרות בנייה בצפיפות גבוהה. הדבר נעשה פגיעה חמורה במלאי הקרקעות החקלאיות והשטחים הפתוחים במדינה ושינוי פניהם של יישובים ואיזורים, ללא בחינה מעמיקה ויסודית של השלכות התוכניות על תחומן וסביבתן וללא מתן מענה הולם לצורכי תושביהן, באופן שיהווה בכייה לדורות.

אין חולק, כי הליכי התכנון בישראל ממושכים יתר על המידה, וההחלטה לחוקק את החוק מכוחו פועלת הוותמ"ל לא ניתנה בוואקום אלא נועדה לפתור בעיה קיימת וכואבת. עם זאת, ממועד הקמתה ועד היום, נחלקות הדעות בשאלה האם הקמת ועדה זו היא הפתרון הראוי לסוגיה זו.

לטעמנו, שורש הביקורת על הוותמ"ל נעוץ בהקמתה כוועדת-על, המצויה בראש פירמידת ההיררכיה של מוסדות התכנון, כחלק מהמועצה הארצית, מבלי שיש כל מוסד תכנון בכיר מעליה, המוסמך לבקר ולפקח על החלטותיה ולדון בערעורים על החלטותיה. בתי המשפט המחוזיים אומנם מוסמכים להתערב בהחלטות הוותמ"ל, אך כידוע הם לא מתערבים בשיקול דעתם של מוסדות התכנון בנושאים תכנוניים, אלא בנושאים מינהליים, כגון במקרה בו חרגו מסמכויותיהם או נפלה בהחלטתם אי-סבירות.

מקרים בהם בית המשפט התערב

כך למשל, בפסק הדין שניתן בעניין תוכנית תל השומר דרום (עת"מ 67657-11-17), קבע בית המשפט, כי הוותמ"ל חרגה מסמכותה כאשר אישרה תוכנית הכוללת שטחי ציבור בהיקף נרחב משמעותית מזה שנדרש לצרכי יחידות הדיור בתחום התוכנית ובסביבתה, על-מנת שישרתו שטחים מרוחקים יותר. הדבר נעשה בניגוד לחוק, המגביל את סמכותה לדיון בעניינים שנועדו לשרת את יחידות הדיור הכלולות בתחומי התוכנית ובסביבתה. בית המשפט הבהיר, כי הכלים והסמכויות הנרחבות שניתנו לוותמ"ל אינם יוצרים סמכות יש מאין, והורה להשיב את התוכנית לדיון מחדש בוותמ"ל גדי שתשקול האם להורות על הכנת תוכנית חדשה או להעבירה לדיון במסלול הרגיל בוועדה המחוזית. יצוין, כי הוגש ערעור על פסק הדין ולאחרונה בית המשפט העליון נתן תוקף של פסק דין להסכמות הצדדים, לפיהן הערעור יתקבל ופסק הדין של בית המשפט המחוזי יבוטל (עע"מ 7741.19).

בפסק הדין שניתן בעניין תוכנית אשדוד פארק לכיש (עת"מ 33424-07-18) קבע בית המשפט, כי החלטת הוותמ"ל לאשר את התוכנית מהווה חריגה ממתחם הסבירות, משניתנה ללא תשתית עובדתית מלאה ביחס לעמידתה בקריטריונים הרלוונטיים לעניין השלכות הפעילות בתחום החומרים המסוכנים בנמל אשדוד, והורה להחזיר את הדיון לוותמ"ל על-מנת שתבחן סוגיה זו. עם זאת, בית המשפט החליט שלא להתערב בהחלטת הוותמ"ל בטענות תכנוניות שהעלו העותרים, וזאת בהתאם למדיניות המקובלת בנושא זה.

בפסק דין נוסף שניתן לאחרונה בנוגע לתוכנית קריית אתא (עת"מ 47360-03-18) קבע בית המשפט, כי יש לחדש את הדיון בהתנגדויות לתוכנית בפני חוקר ממונה אחר, מאחר שמינוי אדריכל הנותן שירותים למינהל התכנון לשמש כחוקר השומע התנגדויות בתוכנית זו, מציב אותו בחשש לניגוד עניינים.

פחות קרקעות חקלאיות?

בנסיבות אלה, ובשים לב לכך שרוב ההתנגדויות המוגשות לוותמ"ל נדחות, יוצא אפוא שאין כל מוסד תכנון המוסמך להתערב בהחלטות הוותמ"ל והמלצות החוקר הממונה לדון מטעמה בהתנגדויות בתוכניות בנוגע לנושאים התכנוניים.

בשנת 2017 אושר תיקון מס' 4 לחוק, שהרחיב את סוגי הקרקעות שניתן יהיה להכריז עליהן כעל מתחם מועדף לדיור, גם לקרקעות שהן מתחם פינוי-בינוי וכן קרקעות מרובות בעלים. בדברי ההסבר לתיקון נאמר, כי להוראת השעה יש תרומה חיעובית להגדלה מהירה של היצע הדירות. ייתכן שמהלך זה נועד לאזן בין הרצון להמשיך לקדם תוכניות במסלול המהיר באמצעות הוותמ"ל, לבין קולות המתנגדים לותמ"ל, המבקשים לרסן את כוחה ולצמצם את כמות התוכניות שלה החלות על שטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות. עם זאת, קידום תכנון בקרקעות כאלו הוא מורכב, ממושך וסבוך וספק אם הוא מתאים להיות מקודם במסלול המהיר של הוותמ"ל.

בעת הדיון בשאלת הארכת תוקף הוותמ"ל, מן הראוי שיינתן מענה שיאזן בין הרצון לקדם הליכי תכנון באופן מהיר לבין הצורך לרסן את כוחה של הוותמ"ל ולאפשר ביקורת ופיקוח ממשיים על החלטותיה בנושאים התכנוניים, ובפרט בתוכניות מורכבות כגון במתחמי פינוי-בינוי.