בית משותף, אחריות משותפת

אלפי בניינים בישראל אינם רשומים כבתים משותפים לאחר סיום בנייתם, וכך בעלי הדירות אינם רשומים כבעלי הדירות בלשכת רישום המקרקעין. בית משותף הוא בניין שיש בו שתי דירות או יותר ואשר רשום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. הבית המשותף מחולק לתתי-חלקות המשקפות את דירות הבניין, ולרכוש משותף שלא הוקצה לשימושו הייחודי של אף אחד מבעלי הדירות (חדרי מדרגות, לובי, מקלט, חדר ועד, חדר אופניים, גג ועוד) ומצוי בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות לפי החלקים הרשומים.

רישום בית משותף חשוב ביותר לצורך הוכחת בעלות בדירה, וזאת ממספר סיבות. האחת: בניינים שאינם רשומים כבתים משותפים סובלים לעיתים מירידת ערך דירותיהם, לעומת דירות דומות שהזכויות בהן רשומות כדבעי. השנייה: בתים אלו עוברים תהליכי מכירה ארוכים יותר בשל חששם המוצדק של הרוכשים הפוטנציאליים. השלישית: הבנקים מקשים יותר במתן הלוואות לרוכשים. רוכשים שהבנק נתן להם הלוואה כנגד הערת אזהרה, עלולים להימצא בהפרה מול הבנק הממשכן שהחתים את הרוכשים על התחייבות לרישום המשכנתה בטאבו תוך שנה מיום מתן ההלוואה, וכל בעלי הדירות הללו חשופים יותר לעסקות נוגדות ןרישומים מגבילים (עיקולים וכדומה) בשל חוסר הבהירות בשיוך הדירות והרכוש המוצמד אליהן.

על-פי חוק המכר בנוסחו כיום, היזם הוא האחראי על רישום הבניין כבית משותף ועל רישום זכויות הרוכשים. עד לשנת 2011 חוק המכר לא כלל הוראה כזו, ובתי המשפט אכפו את החובה דרך התחייבות היזם בהסכמים עליהם חתם מול רוכשי הדירות.

רישום בית משותף הוא הליך ארוך ולא פשוט, אשר משלב בתוכו עבודה של עורך דין ומודד ומצריך קבלת אישורים של הרשויות השונות. תפקידו של עורך הדין בהליך הוא לנסח את תקנון הבית המשותף ולרכז את כל החומרים הנדרשים, לרבות אישורי המיסים של העסקות שנעשו, ולנהל את הרישום מול המפקח על הבתים המשותפים.

יזמים רבים אינם פועלים במשך שנים רבות לרישום הבניינים כבתים משותפים, וזאת מטווח רחב של סיבות, בין היתר חוסר הרצון להתעסק בנושא לאחר שסיימו את הבנייה; חוסר רצון לשלם לעורכי הדין את שכרם (במקרים בהם שכר הטרחה בגין הרישום שולם ישירות ליזם); חוסר רצון לשלם למודדים; בעיות שמתעוררות בשל קיומן של חריגות בנייה; חריגות בנייה שבוצעו על-ידי הדיירים; חריגות בנייה שבוצעו על-ידי היזמים עצמם בניסיון לקבל עוד יחידות בנויות ובתקווה שיקבלו לאחר מכן היתר בדיעבד. חריגות בנייה יוצרות בעיות קשות בעת רישום הבית המשותף, מאחר שחתימת הוועדה המקומית לא ניתנת, או שהיא ניתנת תחת תנאים. אחד התנאים הוא שתירשם הערה בגין החריגות הללו על היחידה הרלוונטית.

בשני פסקי דין שניתנו לאחרונה, בתי המשפט חזרו והדגישו את חובתו של היזם לרישום. חברת נאות חן הנדסה וייזום טענה (ע"א 2235/19), שלא רשמה את הבית המשותף ולא השלימה את רישומם של רוכשי הדירות כבעליהן במשך 19 שנה, כי חיובה לרשום את הבית המשותף היה חיוב השתדלות בלבד ולא חיוב תוצאה, מאחר שהחיוב לא היה קיים באותה תקופה בחוק המכר. בית המשפט העליון דחה את הטענה, וגזר את החובה מסעיף החיוב בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים ומפסיקה ענפה שניתנה בעניין.

בנוסף טענה החברה, שהיא חייבת ברישום אך ורק כלפי מי שרכש את הדירה ישירות ממנה, ואין היא חייבת בעניין זה כלפי הרוכשים שבאו בנעלי הרוכש הראשון. כיום, חוק המכר כולל סעיף הקושר בין היזם לבין כל מי שיבוא בנעלי רוכשי הדירה וזאת לצורכי כל חיובי היזם מכוחו של חוק המכר (בדק, אחריות, רישומים ועוד). בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע, כי גם לרוכש המשנה יש עילת תביעה ישירה כלפי היזם בגין הפרת חיוב הרישום.

במרכזו של פסק דין נוסף (ת"א 18049-02-18) עמד בניין שאוכלס בשנת 2011, אולם היזם לא פעל לרישום הבניין כבית משותף. בית המשפט קבע, כי היזם מחויב ברישום הבית המשותף הן מכוח הסכמי המכר והן מכוח חוק המכר, וזאת גם אם אחד הדיירים ביצע חריגות בנייה בדירתו. בית המשפט הדגיש: "אין להחזיק את רוכשי הדירות תמי הלב כבני ערובה, אף אם בוצעה חריגת בנייה בדירה אחת ואין להענישם על לא עוול בכפם".

בפסק הדין הורחב העיקרון והוחל גם על עורכי הדין של היזם, אשר קיבלו שכר טירחה ישירות מן הרוכשים, ונקבע, כי עצם קבלת שכר הטרחה על-ידי עורכי הדין והחתמת הדיירים על ייפוי כוח לרישום בית משותף הקימה חובת נאמנות כלפי הרוכשים. בשני פסקי הדין נפסקו סכומים משמעותיים לתשלום לידי בעלי הדירות כפיצוי בגין הנזק שנגרם להם עקב אי-רישום הבית המשותף ואי רישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

לסיכום: הן רוכשי הדירות והן חליפיהם יכולים לכפות על היזם את קיום התחייבויותיו לרישום בית משותף, הן מכוח ההסכמים עם היזם והן מכוחו של חוק המכר. מאחר שרוכשי דירות משלמים לעורכי הדין של היזם שכר טירחה וחותמים על ייפוי כוח לרישום הבית המשותף, הרי שהדבר מקים לעורכי הדין חובת נאמנות כלפי הרוכשים, ואף הם אמורים להקפיד ולבצע את הרישום. ככל שקיימת מניעה לרישום, או שהיזם אינו מטפל אזי חובת עורכי הדין לעדכן את הרוכשים בכך (בל נשכח שהיזם הוא הלקוח של עורכי הדין ומכאן גם הקושי של עורכי הדין, ואולם למרות זאת נקבעה חובת הנאמנות).