News1 גאים להציג
מבקרים ייחודיים (Unique Visitors):
אתר - 556,830  סלולר - 1,379,050
   |   15:07:40
דלג
בלוגרים / בעלי טורים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
איתמר לוין
איתמר לוין
את הממשלה הזאת, ואולי טובה ממנה, אפשר היה להקים לפני שנה    ישראל כ"ץ מקבל את האוצר למרות שאין לו שום כישורים    וכיצד ייראה משרד המשפטים תחת ניסנקורן
אושרת גני גונן
אושרת גני גונן
היה ראוי לו ראשי הרשויות היו שותפים לתהליכי קבלת ההחלטות באופן בו יוכלו לתווך אותן ואת ההנחיות לציבור    בינתיים מונע משרד המשפטים מרשויות מקומיות לספק מידע הכרחי לתושבים על תחלואה ...
בית חולים אברבנאל
איילת פישביין
יו"ר איגוד הפסיכיאטריה בישראל ומנהל מחלקה בבית חולים גהה, ד"ר צבי פישל, מזהיר: אוכלוסיית פגועי נפש בבתי החולים ובקהילה עלולה להפוך למוקד סיכון במגפת הקורונה    קורא להקמת מטה במשרד ...
עו"ד טלי גוטליב
עו"ד טלי גוטליב  |  
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
ברחבי הרשת / פרסומת
מועדון+ / תגיות
אישים | פירמות | מגשרים
מוסדות | אתרים | מושגים
גרסטל. בוררת [צילום: פלאש 90]
בוררת ומגשרת
הילה גרסטל. ילידת 13.6.1955, ישראל. נשואה לראובן ולהם שני ילדים.

ב-1973 סיימה את לימודיה התיכוניים בתיכון עירוני בהרצליה. בשנים 1975-1973 שירתה בצה
איתן ששינסקי [צילום: פלאש 90]
כלכלן
איתן ששינסקי (נולד: 29 ביוני 1937), כלכלן ואיש אקדמיה ישראלי.
תום שגב [צילום: AP]
סופר, עיתונאי
תום שגב (נולד: 1 במרץ 1945), עיתונאי, פובליציסט והיסטוריון ישראלי.
לכל הערכים במועדון+
צבי שוב עורך דין צבי שוב משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

ספיר זילבר עורכת דין משרד צבי שוב ושות'
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
שותפים ומפרקים
חצי חינם החזיקה ב-0.5%

יש לשנות את המצב בו בעלים חדש של שבריר אחוז מקרקע יכול לכפות פירוק שיתוף על בעלים ותיקים המחזיקים ברוב השטח. בית המשפט צריך לקבוע במקרים כאלו, כי המדובר בחוסר תום לב

▪  ▪  ▪
לאחרונה ניתן פסק דין המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקרית אונו, בדרך של מכירה בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, וזאת לבקשת חברת "חצי חינם", בעלת 0.5% מהקרקע (ת"א 32354-02-17). ביהמ"ש הדגיש: "הכוח לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין מצוי בידיו של כל שותף... ללא הצבת סייג. ללא הגדרת אחוז מינימלי משטחם הכולל של המקרקעין".

ואכן, סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה נובע מהרעיון הבסיסי לפיו, לכל שותף קיימת הזכות לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו. פירוק שיתוף עדיף על שיתוף, שנתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על אפשרות הניצול היעיל של הנכס. וכבר אמרו חז"ל שקדירה של שותפים "אינה קרה ואינה חמה". לכלל זה ישנם חריגים, ובהם הסכם השולל/מגביל את האפשרות לדרוש פירוק; עקרון תום הלב; ההוראה בדבר איסור השימוש לרעה בזכות.

במקרה זה טענו הנתבעים, כי "חצי חינם" רכשה את החלק בקרקע זמן קצר לפני הגשת התביעה, אך ורק לשם הגשת תביעה לפירוק שיתוף כשבסופו של דבר, מטרתה להשתלט על הקרקע כולה. הנתבעים, בעלי רוב השטח, החלו במקביל לגבש עסקת קומבינציה עםחברת גינדי, על מנת להקים מרכז מסחרי. הנתבעים ביקשו מביהמ"ש שיכפה על השותפים האחרים להצטרף לעסקה. אולם, ביהמ"ש קבע, כי עסקה זו, היא סעד הפוך ממה שהתובעים ביקשו, והיא רק תעמיק עוד יותר את השיתוף. לכן נקבע שהדרך הראויה היא לפרק את השותפות לכל המרבה במחיר.

השאלה העולה היא, האם נכון שבעל זכות מזערית בקרקע, שרכש אותה זמן קצר בטרם הגשת התביעה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, חלקם מחזיקים בקרקע שנים רבות, לאבד את הקרקע ולא ליהנות ממנה ומפירותיה. התחושה העולה היא לכאורה חוסר צדק, שבעל זכות זניחה יכול בקלות יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן שיש לה ערך סנטימנטלי בעיניהם. יתרה מכך: לעיתים, הדבר מביא את בעל חלק המיעוט לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו. ייתכן, כי במקרים אלו, ברירת המחדל צריכה להיות התמחרות פנימית בין השותפים, אחרי קביעת רף תחתון של ערכה לפי המחיר הו הייתה נמכרת כולה בשוק החופשי.

נדגיש, כי לפי הפסיקה, התנהגות כזו של ניסיון השתלטות, עלולה להיחשב כחסרת תום לב ולעלות לכדי שימוש לרעה בזכות הבעלות, שלעיתים כאמור עשויות לגבור על הזכות לפירוק שיתוף. ביהמ"ש רשאי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו, ורק לאחר מכן להכריע האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף. בין היתר עליו לבחון האם מדובר במבקש פירוק שזה מקרוב רכש את זכויותיו, משך הזמן בו ניסו הצדדים להגיע להבנות, מי מהצדדים "אשם" באי מציאת פתרון, האם לצד אחד הייתה עדיפות כלכלית או משפטית על פני הצד השני, מה פרק הזמן שמבקשים המתנגדים לעכב את הפירוק, או להשלמת איזה הליך מבקשים המתנגדים להמתין ומה הצפי ולוח הזמנים להשלמת הליך זה.

בהליך אחר (ת"א 64633-07-17) נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. המדובר שם היה במגרש הרשום כבית משותף, בו מחזיקים מספר בעלים. על המגרש אושרה תוכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור. התוכנית העניקה לנתבע זכות בחירה ראשונית, לבחור תת-מגרש המסומן בנספח בינוי. התובעים טענו, כי על הנתבע מוטלת החובה לממש את זכות הבחירה, ואילו הנתבע טען, כי זו לא חובה אלא זכות בלבד.

בית המשפט הסתמך על סעיף 14 לחוק המקרקעין: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". בית המשפט קבע, כי מימוש זכות הבחירה של הנתבע אינה גורעת מזכויותיו ואינה גורמת לו להוצאה כספית או לפגיעה בשווי קניינו. יתרה מכך: הנתבע יכול לבחור באיזו תת-חלקה שיחפוץ. מאידך, זכות הבחירה תאפשר לשאר בעלי המגרש למצות את זכויותיהם בקרקע בצורה אופטימלית, לממש את הפוטנציאל ולממש את תכלית התוכנית, והכול מבלי שיהיה בכך פגיעה בנתבע.

ובלשונו של בית המשפט: "אי מימוש זכות הבחירה הנתונה לנתבע, יוצרת חוסר איזון בין התועלת הצומחת לנתבע מאי מימוש זכות הבחירה, לבין הנזק שעלול להיגרם לתובעים מאי המימוש כאמור. המדובר ביחס בלתי פרופורציונלי קיצוני, המביא לכך שלמעשה חלקתם של התובעים נותנת כאבן שאין לה הופכין, ללא כל הצדקה מעשית. לשיטתי, אין להשלים עם תוצאה זו".

באותו מקרה, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות הדווקנית של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, גם אם קיימת היא לו, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים. נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.

יצוין, כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על דיני פירוק השיתוף, ובכלל זאת שאין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים מאמש, כשותף שווה לבעל חלק הארי של המקרקעין מימים ימימה; ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.

נראה, כי הגיעה העת שלכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף שמקרוב רכש חלק זעיר ועתה מנסה לפרק ולהביא את השותפים למכור לו את המקרקעין, יבחן בית המשפט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק ממהלך זה. ברור, כי כל מקרה ייבחן לגופו, לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד. מקרים אלו מגדילים את הצורך והחשיבות העצומה בעריכת הסכמי שיתוף בין הבעלים ובוודאי רישומם בטאבו, כדי למנוע מצב בו כל בעל זכות זניחה יכול למכור את חלקו, ולגרום לכל האחרים לאבד את הזכויות בהן הם מחזיקים שנים רבות.


ת"א 32354-02-17, שמואל לינצר, חצי חינם נ' בינה רטנבך ואח' / החלטה
החלטה על פירוק שיתוף במקרקעין לבקשת מי שמחזיקים ב-0.5% בלבד מן הקרקע

הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  19/11/2019   |   עודכן:  19/11/2019
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר
מועדון הבלוגרים עוקבים: 56 לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
רשימות קודמות
נתחיל מהחדשות הטובות: גיל התמותה בישראל הולך ועולה. זה אומר שיש לנו יותר שנים להיות בפנסיה וליהנות מפירות העבודה בה השקענו שנים ארוכות. החדשות הרעות הן, שמי שלא צבר די חסכונות לגיל הפרישה - יתקשה לשמר חיי רווחה ראויים. עד כאן אין חדש. הבעיה היא שהצרות לא מסתיימות: גם מי שחסך רוב חייו לפנסיה, עלול לגלות שהכסף שלו לא באמת עומד לרשותו.
18/11/2019  |  ארז דיין  |   מאמרים
בפרשה הקודמת ראינו שהקב"ה כרת ברית עם אברם בשעה שהחליף את שמו לאברהם ובאותה הזדמנות גם הטיל עליו משימה, להיות אב להמון גוים (פרק יז): [ד] אֲנִי, הִנֵּה בְרִיתִי אִתָּךְ; וְהָיִיתָ, לְאַב הֲמוֹן גּוֹיִם. נראה שבעברית פשוטה פירושו של דבר שאברהם הוא דמות המופת לכלל האנושות. במאמר מוסגר נציין שלא ברור בכלל איזה חלק מהאנושות מתייחס אל אברהם כדמות מופת, אבל ברור שבסופו של דבר חלק גדול ממנה מנהל את חייו על בסיס האמונה באל אחד, האמונה שהפיץ אברהם. בהמשך הדברים שם הקב"ה מבטיח לאברהם ששרה תלד לו בן ששמו יהיה יצחק ובפרשת השבוע מסופר ששרה אכן ילדה בן (פרק כא): [ג] וַיִּקְרָא אַבְרָהָם אֶת-שֶׁם-בְּנוֹ הַנּוֹלַד-לוֹ, אֲשֶׁר-יָלְדָה-לּוֹ שָׂרָה--יִצְחָק.
15/11/2019  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
רובנו אוהבים בעלי-חיים וכרבע מהמשפחות בישראל ויותר, מחזיקות בעל-חיים אצלם בדירה. אחרי תקופת ההסתגלות הראשונה וההתלהבות, לומדות המשפחות שאחזקת בעל חיים אינה סיפור זול והיא דורשת תשומת לב והערכות.
14/11/2019  |  יובל לובנשטיין  |   מאמרים
רשתות השיווק והפארם אוהבות לצאת "במבצעי כאסח" בסגנון של חמישה שקלים וכפולותיהם עד 20 שקלים. מקובל לתחום מחיר מקסימלי במבצעים אלו עד ל-20 שקלים, רף עליון לסוג קניה המכונה קניית אימפולס וסכום אשר ("אינו מצריך אישור של בת הזוג") משדר "פשטות" וקלות בקניה (בדומה להליך הקניה באזור קו הקופות) ונראה שעל הדרך פועלות הרשתות לעיתים בפעילות מכוונת של "יישור מחיר" "ועיגול מחיר" ולרוב כלפי מעלה.
13/11/2019  |  יובל לובנשטיין  |   מאמרים
עורך דינו של ניר חפץ טוען, כי השר אמיר אוחנה הטריד עד בתיק 4000 כאשר חשף מעל דוכן הכנסת פרטים מתוך החקירה. האמנם?
09/11/2019  |  עו"ד עופר רשו  |   מאמרים
סיפורים חמים(72 שעות)
פרופ' דוד נבון
התרגילים הרטוריים של יורם לס
איתמר לוין
ממשלת הפוטש של נתניהו וגנץ
היום לפני
רחל בלובשטיין
משוררת על שפת כנרת [1931]
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
עו"ד עמית ורד עושה סדר: כל מה שרציתם לדעת מס שבח והאם אתם זכאים לפטור?
כתיבת המומחים
מעסק למותג: כך הופך כל חיוג מקוצר להישג מושלם מול הלקוחות
יום הולדת
בן-זימרה אליהו 21/4
סיון טובה (2014-1947) 21/4
הכהן מנחם 21/4
תאופיק חטיב 21/4
וינבאום וולצקי חדוה 21/4
איילנד גיורא 22/4
ברונפמן רומן 22/4
חברי מערכת News1 (דוא''ל)
   ארד מירבעיתונאית
   גדות יפעתעיתונאית
   דנון יצחקעיתונאי
   וולף איציקעיתונאי
   יוסף עידןעורך חדשות
   יצחק יואבמו"ל ועורך ראשי
   יצחק-אוגנוב גליתעיתונאית
   לוין איתמרעורך משפטי
   מגנזי שרוןעיתונאית
   פישביין איילתעיתונאית
   רויכמן ינוןעיתונאי
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il