לאחרונה ניתן פסק דין המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקרית אונו, בדרך של מכירה בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, וזאת לבקשת חברת "חצי חינם", בעלת 0.5% מהקרקע (ת"א 32354-02-17). ביהמ"ש הדגיש: "הכוח לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין מצוי בידיו של כל שותף... ללא הצבת סייג. ללא הגדרת אחוז מינימלי משטחם הכולל של המקרקעין".
ואכן, סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה נובע מהרעיון הבסיסי לפיו, לכל שותף קיימת הזכות לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו. פירוק שיתוף עדיף על שיתוף, שנתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על אפשרות הניצול היעיל של הנכס. וכבר אמרו חז"ל שקדירה של שותפים "אינה קרה ואינה חמה". לכלל זה ישנם חריגים, ובהם הסכם השולל/מגביל את האפשרות לדרוש פירוק; עקרון תום הלב; ההוראה בדבר איסור השימוש לרעה בזכות.
במקרה זה טענו הנתבעים, כי "חצי חינם" רכשה את החלק בקרקע זמן קצר לפני הגשת התביעה, אך ורק לשם הגשת תביעה לפירוק שיתוף כשבסופו של דבר, מטרתה להשתלט על הקרקע כולה. הנתבעים, בעלי רוב השטח, החלו במקביל לגבש עסקת קומבינציה עםחברת גינדי, על מנת להקים מרכז מסחרי. הנתבעים ביקשו מביהמ"ש שיכפה על השותפים האחרים להצטרף לעסקה. אולם, ביהמ"ש קבע, כי עסקה זו, היא סעד הפוך ממה שהתובעים ביקשו, והיא רק תעמיק עוד יותר את השיתוף. לכן נקבע שהדרך הראויה היא לפרק את השותפות לכל המרבה במחיר.
השאלה העולה היא, האם נכון שבעל זכות מזערית בקרקע, שרכש אותה זמן קצר בטרם הגשת התביעה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, חלקם מחזיקים בקרקע שנים רבות, לאבד את הקרקע ולא ליהנות ממנה ומפירותיה. התחושה העולה היא לכאורה חוסר צדק, שבעל זכות זניחה יכול בקלות יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן שיש לה ערך סנטימנטלי בעיניהם. יתרה מכך: לעיתים, הדבר מביא את בעל חלק המיעוט לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו. ייתכן, כי במקרים אלו, ברירת המחדל צריכה להיות התמחרות פנימית בין השותפים, אחרי קביעת רף תחתון של ערכה לפי המחיר הו הייתה נמכרת כולה בשוק החופשי.
נדגיש, כי לפי הפסיקה, התנהגות כזו של ניסיון השתלטות, עלולה להיחשב כחסרת תום לב ולעלות לכדי שימוש לרעה בזכות הבעלות, שלעיתים כאמור עשויות לגבור על הזכות לפירוק שיתוף. ביהמ"ש רשאי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו, ורק לאחר מכן להכריע האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף. בין היתר עליו לבחון האם מדובר במבקש פירוק שזה מקרוב רכש את זכויותיו, משך הזמן בו ניסו הצדדים להגיע להבנות, מי מהצדדים "אשם" באי מציאת פתרון, האם לצד אחד הייתה עדיפות כלכלית או משפטית על פני הצד השני, מה פרק הזמן שמבקשים המתנגדים לעכב את הפירוק, או להשלמת איזה הליך מבקשים המתנגדים להמתין ומה הצפי ולוח הזמנים להשלמת הליך זה.
בהליך אחר (ת"א 64633-07-17) נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. המדובר שם היה במגרש הרשום כבית משותף, בו מחזיקים מספר בעלים. על המגרש אושרה תוכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור. התוכנית העניקה לנתבע זכות בחירה ראשונית, לבחור תת-מגרש המסומן בנספח בינוי. התובעים טענו, כי על הנתבע מוטלת החובה לממש את זכות הבחירה, ואילו הנתבע טען, כי זו לא חובה אלא זכות בלבד.
בית המשפט הסתמך על סעיף 14 לחוק המקרקעין: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". בית המשפט קבע, כי מימוש זכות הבחירה של הנתבע אינה גורעת מזכויותיו ואינה גורמת לו להוצאה כספית או לפגיעה בשווי קניינו. יתרה מכך: הנתבע יכול לבחור באיזו תת-חלקה שיחפוץ. מאידך, זכות הבחירה תאפשר לשאר בעלי המגרש למצות את זכויותיהם בקרקע בצורה אופטימלית, לממש את הפוטנציאל ולממש את תכלית התוכנית, והכול מבלי שיהיה בכך פגיעה בנתבע.
ובלשונו של בית המשפט: "אי מימוש זכות הבחירה הנתונה לנתבע, יוצרת חוסר איזון בין התועלת הצומחת לנתבע מאי מימוש זכות הבחירה, לבין הנזק שעלול להיגרם לתובעים מאי המימוש כאמור. המדובר ביחס בלתי פרופורציונלי קיצוני, המביא לכך שלמעשה חלקתם של התובעים נותנת כאבן שאין לה הופכין, ללא כל הצדקה מעשית. לשיטתי, אין להשלים עם תוצאה זו".
באותו מקרה, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות הדווקנית של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, גם אם קיימת היא לו, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים. נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.
יצוין, כי היגיון רב מצוי בהחלת חובת תום הלב על דיני פירוק השיתוף, ובכלל זאת שאין דין שותף זוטר של אחוזים בודדים מאמש, כשותף שווה לבעל חלק הארי של המקרקעין מימים ימימה; ואין דומה דינו של מי שקנה כאמצעי לחץ רק לפני ימים מספר כשותף רב שנים ששיקוליו טהורים.
נראה, כי הגיעה העת שלכל הפחות במקרים חריגים של תביעת לפירוק שיתוף מצד שותף שמקרוב רכש חלק זעיר ועתה מנסה לפרק ולהביא את השותפים למכור לו את המקרקעין, יבחן בית המשפט היטב האם הוא מעוניין להיות חלק ממהלך זה. ברור, כי כל מקרה ייבחן לגופו, לרבות אם מדובר בקרקע ריקה, בנויה, פרטית או מסחרית ועוד. מקרים אלו מגדילים את הצורך והחשיבות העצומה בעריכת הסכמי שיתוף בין הבעלים ובוודאי רישומם בטאבו, כדי למנוע מצב בו כל בעל זכות זניחה יכול למכור את חלקו, ולגרום לכל האחרים לאבד את הזכויות בהן הם מחזיקים שנים רבות.
