קרדן נדל"ן, בשליטת יוסף גרינפלד ואבי שנור, היא חברת הנדל"ן הישראלית הגדולה ביותר במזרח אירופה. היא בעלת יותר מ-30% GTC, ראשי תיבות של גלובל טרייד סנטר, ושותפיה הם גורמים בינלאומיים מובילים, בהם סיטי בנק והבנק האירופי לשיקום ופיתוח. המנכ"ל והכח המניע של GTC הוא אלי אלרואי. השבוע סיכם עוד עיסקה ברומניה, לבניית 20 מרכזים מסחריים עם חברת אאורה הישראלית. יש להניח שאין זה סוף הדרך.
אלרואי, 54, הגיע לפולין לראשונה לפני 12 שנים. הוא מהנדס בהשכלתו, בעל תואר שני מאוניבסרסיטת סטנפורד. בשירותו הצבאי, היה מנהל מחלקת הבינוי של חיל האוויר, ובנה את שכונת המגורים "רעות", בראש העין, לקציני החיל. ותק זה, והכשרתו המקצועית, סייעו לו להקלט בעיסקי נדל"ן לאחר שהשתחרר. הוא עמד בראש חברות הבניה א.מ.ת. וחוף הכרמל, התבסס, קנה וילה ברחוב הגדרות בסביון - והגיע לקרדן.
גרינפלד ושנור התרשמו מהמרץ והדינמיות של אלרואי, וגם מכך שהוריו הם ילידי פולין. ב-1994 יצא לפולין וקשר עיסקות ראשונות. הוא קנה את המגרש, שעליו נבנה גלריה מוקוטוב - הקניון הגדול הראשון של ורשה, ואחת ההשקעות הטובות של קרדן מאז ועד היום. הפעילות בורשה גברה במהירות. תוך 4 שנים בנה גם 150 אלף מ"ר משרדים, שכונת מגורים יוקרתית ומאות דירות.
אז גם הוקמה GTC, חברה בינלאומית, שותפות של קרדן, הבנק האירופי, סיטי בנק, בנקרס טראסט, דויטשה בנק, ואחר כך גם חברת אזורים. בשנה האחרונה קנתה קרדן את חלקן של שתי החברות האחרות. GTC בנתה תחילה בורשה, ואחר כך, בהדרגה, נכנסה לפעילות בחמש מדינות אחרות במזרח אירופה, ובראשן הונגריה, צ'כיה ורומניה. החברה גם נכנסה לקרקוב, ורכשה חלק מרשת מלונות בינלאומית הפעילה בעיר זו ובאחרות. החברה בונה מרכזים מסחריים, בניני משרדים, שכונות מגורים (בעיקר בורשה ובודפשט).
בשנת 1998 היתה לי הזדמנות, בביקור בורשה, לראות את אלי אלרואי בפעולה. הוא הרצה, במשך כשעה, בפני קבוצה גדולה של בנקאים ואנשי עסקים פולנים, על מצבה הכלכלי של המדינה. אלרואי גילה בקיאות רבה בנושאים אלו, כאילו היה איש עסקים פולני מבטן ומלידה. היה מעניין לראות את ההערכה שרוחשים לו בנקאים בכירים, ואפילו שרי ממשלה. כשהזמין בכירים לטקס הנחת אבן פינה לפרויקט חדש של החברה, הגיעו כולם, ובראשם ראש עירית ורשה.
קשריו התעצמו מאז ועד היום, לא רק בפולין, אלא גם במדינות אחרות במזרח אירופה. יש לכך, כמובן, גם מחיר אישי: במשך שנים בילה אלרואי את רוב ימות השבוע במזרח אירופה בכלל ובורשה בפרט, טס ביום ראשון, חזר ביום חמישי.
קרדן נדל"ן ידעה לתגמל אותו. שכרו עומד על 100 אלף שקל ויותר לחודש, ועוד בונוסים על-פי רווחי החברה. הוא גם קיבל, או קנה בתנאים נוחים, 5% ממניות קרדן נדל"ן. באוגוסט 2002 מכר לחברה 2% ממניותיו, ב-3.6 מיליון דולר. עיסקה זו, והשכר והבונוסים שקיבל במשך השנים, הופכות אותו לאחד הבולטים בענף השכירים-המליונרים של הנדל"ן.
פעילותן של קרדן ו-GTC מבוססת בין היתר על קניות ומכירות לפי הענין. אנשי עסקים טובים אינם מתאהבים בנכס שקנו, אלא מוכרים אותו ברגע שיש סיכוי לרווח טוב. על-רקע זה, למשל, מכרה החברה אשתקד, לחברת הנדל"ן ההולנדית המובילה רודמקו, 50% מגלריה מוקוטוב, שהיתה כאמור השקעתה הראשונה במזרח אירופה.
באפריל 2004 הנפיקה GTC את מניותיה בבורסה של ורשה, וגייסה 86 מיליון דולר. מאז, עלה שווי מניותיה במהירות, וה-3% של אלרואי שווים כיום כמה מיליוני דולרים טובים. אשתקד נבחרה, במשאל מומחים, לחברת הנדל"ן הטובה ביותר בפולין ובמזרח אירופה. מניותיה נמצאות במדד 20 המניות המובילות של בורסת ורשה, שהתפתחה במהירות בשנים האחרונות.
אלי אלרואי אינו מתראיין, בדרך כלל. אתמול, היתה הזדמנות נדירה לשמוע אותו מספר על פעילותו ועל פעילות חברותיו, בהרצאה בכנס של המרכז הישראלי לניהול. להלן את עיקרי דבריו בצורת שאלות ותשובות.
אלרואי: "מאזן החברה הגיע אשתקד ל-1 מיליארד אירו, והכנסותיה מדמי שכירות לכ-50 מיליון אירו. החברה היא הבעלים של כ-650 אלף מ"ר דירות ונכסים מסחריים במדינות מזרח אירופה. לקרדן יש, בשירשור, יותר מ-30% ב-GTC, ויתר המניות בציבור ובידי גופים בינלאומיים מובילים. בין היתר, יש לנו שותפות אסטרטגית עם חברת המלונות הצרפתית אקור. אנחנו פעילים בבנית נדל"ן מניב, בעיקר מרכזים מסחריים גדולים, ובנית דירות לאוכלוסיה המבוססת".
- מהן תוכניות הפיתוח לתקופה הקרובה?
אלרואי: "החלטנו להגדיל ל-4,500 את מספר הדירות שאנחנו בונים בבודפשט, פראג ובוקרשט. זאת, עקב גידול הביקוש לדירות. אנחנו מתכננים גם לבנות 5 קניונים חדשים, 150 אלף מ"ר, שלשה מהם בפולין, והאחרים בבוקרשט ובקרואטיה. רומניה עומדת להפוך למרכז השני בגודלו של פעילות החברה, אחרי פולין, ונבנה בה מגורים ונכסים מניבים ב-300 אלף מ"ר".
- מי מנהל את הפעילות במזרח אירופה?
אלוראי: "החלטנו להעמיד בראש כל חברה מקומית מנהל ישראלי, למרות שזה יקר מאוד. יתר הפעילות נעשית בדרך כלל על-ידי אנשים מקומיים, המכירים את השטח, את השפה ואת החוקים והנהלים המקומיים. בקנית מגרש, אנחנו קובעים בחוזה שהמוכר, שהוא האיש המקומי, יהיה אחראי לסגירת הענינים הרשמיים. אנחנו לא לוקחים סיכונים".
- האם אתם חברת הנדל"ן המובילה בפולין?
אלרואי: "לא צריך להגזים. אנחנו אחת מ-20 חברות נדל"ן המובילות במדינה זו. בשנים האחרונות אירעה רעידת אדמה. השוק מוצף בכסף. לקבוצות נדל"ן בינלאומיות יש 30 מיליארד דולר, המחפשים השקעה. הן משקיעות בסין, בהודו, וגם במזרח אירופה. ב-7 השנים האחרונות השקיעו קבוצות נדל"ן בינלאומיות כ-12 מיליארד דולר במזרח אירופה, מזה 85% בנדל"ן מניב. אנחנו אחת מחברות רבות הפעילות באיזור. בפולין לבדה פעילות כיום 10 קבוצות בינלאומיות שהן מגדולי עולם, עם מומחים פיננסים, בנקים להשקעות וכל הידע המקצועי".
- מהם הקשיים והבעיות?
אלרואי: "הבעיה הגדולה ביותר למשקיע ישראלי, שהוא זר במקום, ואיננו בטוח שהוא מרגיש את הדופק המקומי. שם המשחק הוא לעבוד מהר. בפולין והונגריה המצב טוב. ברומניה, לעומת זאת, יש בלגן, ואפילו מה שעורך דין אומר לך איננו בטוח. פעם אמרנו, שאנחנו מחפשים עו"ד רומני עם יד אחת, כדי שלא תהיה יד שניה שתכתוב את ההיפך"...
- איך קונים קרקע?
אלרואי: "זהו תהליך מובנה ומסודר. לא קונים ללא סקר שוק יסודי. המודעות לאיכות הסביבה גבוהה בהרבה מהמקובל בישראל. עורכים קידוחי ניסיון, כדי לוודא שאין זיהום בקרקע. אם יש על המגרש עץ חשוב, לא בונים עליו. כל עיסקה נעשית לפי שני קריטריונים - של המדינה ושל האיחוד האירופי. הקניה והבניה ממומנות על-ידי בנקים, בעיקר גרמנים ואוסטרים. אנחנו עובדים עם 12 בנקים, הכל דופק, וגם הרבית בירידה".
- איך בונים ?
אלרואי: "אפשר לקבל היתר בניה, בעיקר הפולין, תוך שנה מיום קנית המגרש. בנינו מרכז קניות בן 145 אלף מ"ר בפולין תוך 15 חודש. בנינו מרכז קניות נוסף, בן 112 אלף מ"ר, בפולין, עם שני חורפים פולניים קשים. תוך 14 חודש. איכות העבודה היא חלום. קנית קרקע היא תהליך מובנה ומסודר. מפתיע איך המדינות הללו, שרק אתמול יצאו מהמשטר הקומוניסטי, דפקו אותנו בסיבוב!"
