גבעתיים עשתה דין לעצמה

ערר שהגישה הוועדה המקומית גבעתיים בעקבות מימוש בדרך של בקשה להיתר בנייה. הזכויות בגדר המחלוקת הן זכויות מותנות הקבועות בתוכנית גב/מק/2002, שתחילת תוקפה בשנת 2003. זכויות אלו עמדו לדיון בביהמ"ש העליון בהליך רון (עע"מ 3002/12).

הנישומים רכשו את הנכס בשנת 2012, תשע שנים לאחר תחילת התוכנית, והגישו בקשה להיתר בנייה, הכוללת את הזכויות המותנות בתוכנית. הבקשה הוגשה לאחר שניתן פסק הדין בעניין רון, שדחה את טענת הוועדה המקומית, לפיה היטל השבחה בגין הזכויות המותנות ייגבה רק בעת מתן ההיתר ולפי המועד הקובע של מתן ההיתר. הלכת רון קבעה בין היתר שבתוכנית הקובעת זכויות מותנות, קיים אירוע מס אחד של השבחה בעת אישור התוכנית. "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התוכנית, ויש בו שני שלבי מימוש - בעת המכר ובעת אישור הזכויות המותנות בפועל לצורך קבלת היתר הבנייה.

בניגוד להלכת רון, הוציאה הוועדה המקומית לנישומים שומת היטל השבחה, וחייבה אותם בהיטל השבחה מלא בגין מלוא הזכויות המותנות שמומשו במסגרת ההיתר. זאת, ללא כל חלוקה בין שלב המכר, שעבר לפני רכישתם, לבין שלב ההיתר, כפי שנקבע בהלכת רון.

הוועדה המקומית טענה, כי בעת המכר היא לא חייבה את המוכרים (שקדמו לנישומים) בהיטל השבחה בגין התוכנית, לנוכח מדיניותה באותה עת, לפיה היטל השבחה ייגבה רק בעת מתן היתר. עוד טענה, כי הלכת רון תחול רק במקום בו חויב המוכר בהיטל בגין פעולת המכר, ולכן לשיטתה, הלכת רון לא חלה במקרה זה.

לדברי ועדת הערר, משמעות טענתה של הוועדה המקומית היא, שאם לא גבתה את היטל ההשבחה בשלב התוכנית מסיבה כלשהי - הרי שהנישום ישלם מחיר זה בשלב ההיתר. זאת, גם אם מדובר בנישום שכלל לא היה בתמונה בשלב הקודם. זוהי מסקנה בלתי הגיונית שאף עומדת בניגוד לחוק.

הוועדה המקומית טענה עוד, כי השומה שנערכה למוכרים לפני הלכת רון, היא שומה שמחלקת בהתאם לפסק הדין את ההשבחה בין המכר להיתר, ולמעשה נקבע, כי היטל ההשבחה בשלב המכר הוא 0% ובשלב ההיתר 100%. לטענת הוועדה המקומית, משלא הוגש ערר על אותה שומה - הרי שהיא מחייבת.

ועדת הערר אומרת כי טענותיה של הוועדה המקומית סותרות זו את זו. פעם אחת טענה, כי היא לא גבתה היטל השבחה בעת המכר כעניין של מדיניות מוצהרת. פעם שנייה טענה, כי בשומת המכר לפני הלכת רון, חילק השמאי את היטל ההשבחה בין המכר להיתר. האם הוועדה המקומית לא גבתה את היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות בשלב המכר בשל מדיניותה, או שמא משום שהשמאי העריך את שווי הזכויות המותנות בשווי 0%?

ועדת הערר קבעה, כי גישה זו של הוועדה המקומית נעדרת כל יסוד שבדין וסותרת חזיתית את הוראות החוק ואת הפסיקה. היטל השבחה מוטל על עליית ערך הקרקע כתוצאה מאירוע השבחה לפי התוספת השלישית לחוק, ועל מי שהיה בעלים בעת קרות אירוע ההשבחה. ככל שתנאים אלו אינם מתקיימים, הרי שגם אם חלה התעשרות, אין בסיס למסות אותה בהיטל השבחה. ואכן, כאמור, הנישומים לא היו הבעלים במועד אירוע ההשבחה (אישור התוכנית), ולכן אין סיבה שישלמו היטל השבחה מלא.

לדברי ועדת הערר, הטלת היטל ההשבחה המלא בגין הזכויות המותנות על הנישומים, תוך התבססות על טענותיה הסותרות של הוועדה המקומית, תפגע בצורה אנושה בשלטון החוק ובאמון הציבור ברשויות השלטון. הפגיעה בקופה הציבורית היא שולית לעומת פגיעה זו באמון הציבור ברשויות. זאת ועוד: הקופה הציבורית נפגעה בשל בזבוז משאביה בהליך זה, וכל זאת - על גבו של האזרח, אשר הוועדה המקומית מסרבת להשלים עם דחיית עמדתה בידי בית המשפט העליון. הוועדה המקומית אף חויבה בתשלום הוצאות בסכום משמעותי של 50,000 שקל.

למרבה הצער, לא מדובר בהתנהגות יחידה מסוגה. רשויות אחרות נוהגות בצורה דומה ומנסות לגבות היטלי השבחה בכל דרך אפשרית, תוך גרירת הנישום להליכים מיותרים ויקרים, ותוך התעלמות מהלכת בית המשפט העליון. המקרה הנוכחי אבסורדי במיוחד, כי ההלכה המחייבת נקבעה בדיוק על תוכנית זו. התנהלות זו רק מגבירה את תחושת חוסר האמון כלפי רשויות ציבוריות.


מצער גם לראות, כי בעקבות מימוש בשנת 2012 צריך נישום לנהל הליך במשך שמונה שנים לפחות - וייתכן שייגרר לשנים נוספות בבית המשפט. ראוי היה, כי רשויות יבררו את המחלוקות ואת המדיניות ביניהן ויינתנו החלטות במהירות, בלא לגרום עוול לאזרח מן השורה.