תופעת קבוצות הרכישה הלכה והתעצמה בשנים האחרונות וקנתה לה מקום של כבוד בשוק הנדל"ן. הצגת המחיר הנמוך בתחילת הדרך עונה על הצורך העיקרי: אותו מוצר, בזול. אולם למרבה הצער לא כל המשתתפים בקבוצות רכישה מבינים לעומק את משמעות העסקה המורכב, שבסופו של יום עלול לגרום למחיר להאמיר ולמהלך להסתבך.
מדי פעם מתגלות חברות גדולות ומוכרות בתחום שקורסות, ולעיתים לוקחות איתן בדרך למטה את המשקיעים באותם פרויקטים, תופעה שחושפת את הצדדים הפחות זוהרים של קבוצות הרכישה. לאחרונה מדובר בחברות של אלעד פרי, כאשר עולות טענות חמורות (כולל תלונה למשטרה מצד משרד הבינוי) על אופן התנהלותה. במאמר זה נסביר בקצרה את המהות, הסיכונים והסיכויים בקבוצות הרכישה.
קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים (באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת) לרכישת קרקע ולאחר מכן בניית פרויקט מגורים משותף על הקרקע. הקבוצה מאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מתכננת את המבנה ובונה אותו.
הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה במקרים מסוימים להיות מוצלחת, ובלבד שלפני ההצטרפות יש הבנה של המצטרף לסיכונים, למשמעויות ולמהות האמיתית של העסקה. ההבדל המשמעותי בעסקה של קבוצת רכישה מול רכישת
דירה מקבלן/יזם, הוא שהקבוצה היא גם הרוכשת של הדירות וגם הקבלן. נסקור בקצרה נקודות מהותיות שראוי להבין ולבדוק בטרם יוחלט על הצטרפות לקבוצה.
ניהול חשבון נאמנות של הפרויקט בידי עו"ד המתמחה בתחום ודרישת בטוחות ממארגני הקבוצה. כאן המקום להדגיש, כי כאשר פרט מצטרף לקבוצת רכישה, הוא רוכש זכות בקרקע ולא דירה מקבלן, כך שהוא איננו מוגן תחת חוק המכר (דירות). כלקחים ממקרים בהם קבוצות רכישה התפרקו, על הרוכש לדרוש ממארגני הקבוצה להפקיד את הכספים אשר הוא משלם להם בחשבון נאמנות ולהעמיד לו בטוחות (למארגני הקבוצה אין חובה לעשות זאת, שכן אינם כפופים לחוק המכר). פעולות אלו יקטינו משמעותית את הסיכון שהשקעתו תרד לטמיון.
נסיונם של מארגני הקבוצה. זהותם וניסיונם של מארגני הקבוצה הם הבסיס להצלחת הפרויקט. באחריותם של מארגני הקבוצה נושאים רבים, כגון: איתור קרקע לרכישה, איגוד חברי הקבוצה וארגונם, ניהול כספים, אחריות על ניהול הליכי תכנון והוצאת היתר, איתור יועצים וקבלן מבצע, ליווי הליך הבנייה ועוד.
עצה חשובה לרוכש היא לא להסתנוור מקמפיינים מנופחים ושיווק מסיבי בהם נוקטים חלק מהמארגנים. יש לנסות להשיג כמה שיותר מידע על המארגנים, כגון רקע אישי, קבוצות רכישה שארגנו בעבר והאם צלחו, המלצות ועוד. כמו-כן יש לוודא, כי אין ניגוד אינטרסים בין מארגני הקבוצה לבין בעלי המקצוע המעניקים שירותים לקבוצה. עוד יש לוודא, כי מארגני הקבוצה אינם פועלים מתוך אינטרסים אישיים, אלא מתוך טובת הקבוצה. על רוכש בקבוצת רכישה לוודא את הנכונות של נתונים משמעותיים שמציג לו המארגן.
חברי הקבוצה. ריבוי חברים עלול לגרום לחילוקי דעות, אשר יאטו ואף עלולים לתקוע את התקדמות הפרויקט. ריבוי חברי קבוצה גם משפיע על ההתקשרות עם הגוף המממן, אשר בוחן את היכולת הכלכלית של כל חבר בנפרד. חשוב מאוד לבחון לעומק את המנגנונים שנקבעו בהסכמים בין חברי הקבוצה, ולוודא עם אנשי מקצוע מתאימים את ההשלכות שלהם על הפרויקט.
בהתחשב בעובדה שמועד מסירת הדירה אינו ודאי, על הרוכש בקבוצת רכישה לקחת בחשבון שבמקרה בו יתגלעו סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה, ייתכן שיתקשה למכור את זכויותיו; עליו לוודא, כי קיימים מנגנונים מתאימים לצמצום נזקיו.
המצב התכנוני של הנכס. ראשית, על כל רוכש לוודא, כי לקרקע הנרכשת יש תוכנית מאושרת ולברר את הזכויות שניתן לקבל בהתאם לה. כאשר הקרקע של הפרויקט בייעוד שונה או שעל הקבוצה לקדם תכנון ותוכנית חדשה, על הרוכש לקחת בחשבון, כי ייתכן שיידרשו שנים להפשיר אותה לבנייה ואין ביטחון שהתהליך יצליח. כאשר הרוכש מצטרף לקבוצת רכישה לפני שניתן היתר בנייה, כדאי לוודא, כי קיימים מנגנוני ומועדי יציאה מההסכם. כמו-כן, מומלץ לרוכש שלא להסתמך על הקלות בנייה מבוקשות מרחיקות לכת ולא ריאליות, ולוודא לפני ההתקשרות שקיימים פתרונות של הקבוצה במצב בו הן לא יאושרו.
המצב המשפטי של הנכס. כמו בכל עסקת
מקרקעין, מומלץ לשכור שירותי עו"ד שיבדוק את הנכס מבחינה משפטית, רישומית וקניינית. נכס לגביו רשומים הערות, עיקולים או הגבלות, עלול לגרום לעיכובים, לתקלות ולגרימת נזקים לרוכש.
בחירת אנשי המקצוע. הצלחתה של קבוצת רכישה תלויה גם בבחירת אנשי המקצוע אשר ילוו ויבצעו את הפרויקט. אומנם מטרת הקבוצה היא הורדת עלויות, אך בדיקה מוקדמת ובחירה באנשי מקצוע מנוסים אשר ביצעו פרויקטים דומים בעבר, יאפשרו התקדמות יעילה ומקצועית.
העלות הסופית. המחיר הסופי של הדירה תלוי בלא מעט גורמים ורכיבים, שאת חלקם אפשר לבדוק ולהעריך מראש וחלקם משתנים במהלך ביצוע הפרויקט ותלויים בגורמים חיצוניים שונים.
מתווה מס מושכל. רכיב המיסוי בעסקות הוא רכיב משמעותי וישנם לא מעט פרמטרים העשויים להשפיע על המס בעסקה הספציפית. בדיקה ותכנון מוקדמים של מתווה העסקה ומסמכיה עשויים במקרים רבים להביא לחיסכון מס משמעותי, הן בהיבט במע"מ והן בהיבט מס הרכישה.
לסיכום: קבוצת רכישה היא עסקה מורכבת שרכיב הוודאות בה נמוך משמעותית מעסקת רכישה מקבלן ויש בה סיכונים רבים. על משתתף בקבוצת רכישה לבצע בדיקות רבות כדי להקטין את חוסר הוודאות ולהבטיח את כספו.
