האריה, המנכ"ל ועסקת הקסמים

השבוע, נכנסה החברה לשתי העסקות הגדולות ביותר שלה עד היום, שתיהן בברלין, והפעם באופן עצמאי, ללא מבטח-שמיר: היא קנתה בית אבות בן 3,400 מ"ר, בבנייה, ב- 13.3 מיליון אירו, שהם כ- 77 מיליון שקל. בית האבות כבר מושכר מראש לחברה מקומית, הפעילה בתחום זה, במיליון אירו לשנה, תשואה של 7.5%. בנוסף, קנתה מרכז ספורט בן 5,600 מ"ר, ב- 8.8 מיליון אירו, שהם 50 מיליון שקל. גם מרכז זה מושכר מראש, לחברה הפעילה בתחום זה, ב- 700 אלף אירו לשנה, תשואה של 7.9%. החברה מנהלת מו"מ לקבלת הלוואות למימון הרכישות.

קוטלר: "מדיניות לידר-טק היא לרכז חלק גדול מהשקעותיה באירופה בכלל ובגרמניה בפרט. במדינה זו ניתן לרכוש כיום נכסים במחירים נוחים. מטרתנו היא להגיע תוך זמן סביר להשקעות בנדל"ן בחוץ לארץ בהיקף של 100 מיליון אירו ויותר, כלומר קרוב ל- 600 מיליון שקל".

עם זאת, חייב קוטלר להיזהר. ראשית, כמו שנאמר כבר בעבר, ענף הנדל"ן "איננו אוהב מטאורים". שנית, בעסקות של החברה קיימים כמה גורמי סיכון: מה תהיה הריבית הבנקאית שישלמו בעתיד? מה יקרה אם שוכרים יסיימו את חוזי השכירות שלהם, וקשה יהיה למצוא שוכרים אחרים, בפרט בדמי שכירות טובים? כמה שנים יקח לחברה כדי למחוק את הפסדי העבר?

לאחר זמן קצר העתיקה לידר-טק את פעילותה לגרמניה. גם הפעם לקחה שותף, הפעם מראש, לפני חתימת החוזה, את חברת מבטח-שמיר. שתי החברות יחד הילוו 5 מיליון אירו לחברה גרמנית, בעלת 8 בנייני מגורים, ובהם 2,000 דירות, בברלין, פוטסדאם, קיל, זאנגרהאוזן, ויסלבך, אורפורט ותייל. בתמורה להלוואה, קיבלו היזמים הישראלים אופציה לרכוש בעתיד 60% מהחברה הגרמנית. בינתיים, הם דואגים גם לרווח צנוע בהווה: ההלוואה היא לשנתיים, בריבית של 10%, והיזמים מימנו אותה בהלוואה בנקאית, הנושאת ריבית של ליבור ועוד 2.5% לשנה. הפרשי הריבית מבטיחים להם רווח של כמה עשרות אלפי אירו לשנה.

בעסקה נוספת בגרמניה, קנו לידר-טק ומבטח-שמיר בניין משרדים בן 5,600 מ"ר בשטוטגרט, ב- 5.4 מיליון אירו, שהם כ- 31 מיליון שקל. כמעט כל ההשקעה ממומנת בהלוואה של בנק מקומי, בריבית של כ- 5%. רוב הבניין מושכר לחברת המכוניות הידועה דיימלר-קרייזלר, המשלמת דמי שכירות בגובה 9% משווי הבניין. גם כאן, ההפרש בין הריבית הבנקאית לדמי השכירות יוצר רווח בטוח.

העסקה לפני-האחרונה נעשתה לפני כשבועיים, והפעם שוב בארה"ב, במירטל ביץ, דרום קרולינה, שם מחזיקים פרטיים בקרקע למגורים. גם הפעם, זו עסקה לא שיגרתית, שקוטלר הגה אותה תוך כדי נסיעות לאתר וניהול מו"מ עם המוכרים. הוא גילה, שהיזמים זקוקים להון עצמי, והציע לתת להם הלוואה להשלמת ההון העצמי.

היזמים, שכנראה זקוקים מאוד לכסף, הסכימו לתנאים לא-קלים מבחינתם,וטובים מאוד לקוטלר: לידר-טיק הלוותה 2 מיליון דולר לפרויקט לשנה עד 3 שנים. החברה תוכל לדרוש פרעון מוקדם של ההלוואה, לאחר שנה, ואז תקבל ריבית של 18% (!). אם ההלוואה תהיה לשנתים עד שלוש, תרד הריבית לתקופה זו ל- 10%. מצד שני, תקבל לידר-טק אופציה לאחוזים מהרווח. על-פי חישוביו של קוטלר, עשויה לידר-טק להרויח מהעסקה עד 8 מיליון דולר, סכום שיכסה חלק גדול מיתרת ההפסד של החברה.

גואטה , 39, כלכלנית במקצועה, סיימה לימודי תואר שני במימון במכללה האקדמית בנתניה, עיר מגוריה. היא עבדה 5 שנים בחדר העסקות של בנק המזרחי. קוטלר, שעשה עסקים באמצעות הבנק, הכיר אותה שם, ואשתקד שלף אותה מהבנק ומינה אותה למנכ"ל. החברה שכרה משרדים צנועים, 130 מ"ר, בכ- 15 דולר למ"ר לחודש, במגדל משה אביב. גם הצוות צנוע, כיאה לחברה שרובצים עליה הפסדים גדולים מהעבר: גואטה, יועצת משפטית, וקוטלר עצמו, הנמצא רוב הזמן בחו"ל, ומגיע מדי פעם לביקור מולדת.

מרגע שהחל לנהל את לידר-טק, דוהר איתה קוטלר במהירות מעסקה לעסקה. גואטה, וכן מסמך בכתב של קוטלר, מתארים את העסקה הראשונה, שנעשתה בקווינס, ניו-יורק: "אשתקד תיווך קוטלר בעסקה, שבה קנתה גמול מקבוצת בייריק האמריקנית 90% ממתחם בן 50 דונם, ששמו וייטסטון. לפני כחצי שנה, זמן קצר לאחר שנכנסנו ללידר-טק, קנתה לידר-טק מגמול 25% מזכויותיה בקרקע, ב- 3.11 מיליון דולר. לאחר חודש, מכרנו מחצית מחלקנו, כלומר 12.5%, לחברת מלרג, ברווח של 600 אלף דולר. קיבלנו הלוואה של 2.55 מיליון דולר מחברת כנף 2,000, לתקופה של 3.5 שנים, בריבית 8%. למעשה, לא שילמנו דבר במזומן. נותרנו שותפים, לא גדולים, בפרויקט, שבו אמורים לבנות דירות, מרכז מסחרי ומרינה, בשטח כולל של כ- 70 אלף מ"ר".

אשתקד החליט קוטלר לעבור מתיווך לעסקות עצמאיות, כיזם. הוא חיפש לקנות חברה בורסאית, רצוי שלד שאיננו יקר. כך הגיע לעסקה עם קבוצת שרם-פודים-קלנר: לפני שמונה חודשים קנה מהם 29% מחברת ההון-סיכון לידר-טק (לשעבר חברת ממתקי אופנהיימר). לחברה יש הפסד מצטבר של 28.5 מיליון שקל, שהוא לא רק עול, אלא גם נכס לצרכי מס בעתיד.

קוטלר שילם בעד המניות 10.2 מיליון שקל. כן קיבל אופציה לרכוש חבילת מניות נוספת, שתביא אותו לכ- 50% בחברה, תמורת 10.35 מיליון שקל נוספים. הצדדים חתמו על הסכם, שלפיו תנהל חברתו הפרטית של קוטלר את לידר-טק, ב- 4 השנים הקרובות. קוטלר עשה עסק לא רע: הוא מקבל דמי ניהול של 50 אלף שקל לחודש, ועוד הוצאות. כן יקבל מענק בגובה 7.5% מרווחי החברה לפני מס.

ענת גואטה, מנכ"לית לידר-טק: "ברור ומוסכם שקוטלר ינצל את האופציה, כך שבתוך זמן קצר יהפוך לבעל השליטה בחברה. מטרתנו היא להפוך את לידר-טק, שעסקה קודם לכן בנושאים אחרים, לחברת נדל"ן, שרווחיה ימחקו בהדרגה את ההפסדים, ואחר כך יביאו אותה ליתרות רווח".