תנאים לביצוע תיקונים

כשמתגלים ליקויי בנייה בדירה, מצפים כי הקבלן יתקן את הליקויים. הקונה בדרך כלל מודיע לקבלן על הליקויים במטרה שיתוקנו, והיה ומתגלעים חילוקי דעות, והסכסוך מגיע לדיון בבית המשפט, חוזר השופט בדרך כלל אל ההתחלה ושוב מתווה דרך לביצוע התיקונים בפועל, כדי לבטל את הליקויים. הקבלן, ככל שהוא מודה בליקויים שיצר, יחסוך כסף רב אם יתקן את הפגמים בעצמו ביחס לפתרון אחר של תשלום עלויות התיקונים על-פי תעריף של קבלן מזדמן.

עדיין ראוי להתחשב בנסיבות הסובייקטיביות של הקונה הגר בדירה בה מדובר, ולבדוק האם ביצוע התיקונים הוא סביר, אפשרי, מתאים בנסיבות העניין ועדיף על חלופה אחרת של פיצוי, מהטעם שכבר לא מדובר באתר בנייה, אלא מדובר בדירה פרטית בה מתגוררת משפחה, משפחה שהיא בעלת צרכים סובייקטיביים שונים, מגבלות וסדר יום משלה.

ייתכן כי אחד מבני המשפחה אינו יכול לסבול, מהבחינה הבריאותית או מסיבה אחרת, את תקופת התיקונים הנדרשת. ייתכן כי המשפחה מתכננת מכירת הדירה במהלך המשפט או בזמן קרוב, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם ביצוע תיקונים ברמה המוכתבת על-ידי בית המשפט, שהיא בדרך כלל מינימליסטית ואינה תורמת הרבה למחיר מכירה. ייתכן כי הדירה מהווה גם משרד, או מעין משרד, שאי אפשר או לא כלכלי להשביתו, כולל העתקת ציוד וריהוט. ייתכנו עוד הרבה סיבות המסכלות את ביצוע התיקונים בדירה, אף שעדיין התביעה נותרת מוצדקת, הליקויים בדירה מהותיים ואפילו הרצון לבטל את הליקויים הוא כנה ואמיתי.

ואז, כשהסתייגויות הקונה מביצוע התיקונים בדירה המאוכלסת - בדרכו ובקצבו של הקבלן מועלות בבית המשפט בתום לב, רואים את הקונה כמי שרוצה לקבל פיצויים כספיים שאינם מגיעים לו כלל, לא לצורך תיקונים אלא כדי לעשות עושר ולא במשפט. הקונה עלול להיתפש כסחטן והדיון המהותי בנושא הליקויים הופך להיות שולי לעומת "התנהגותו" של הקונה, שלא תמיד מצליח להסביר את עצמו כהלכה וגם כאשר הוא מצליח לעשות כן, לא תמיד דבריו הכנים מתקבלים ומשכנעים.

מצפים מהקונה כי יקדיש הכול - על-מנת שיהיה נוח לקבלן להיכנס לדירתו ולחדור לפרטיותו של הקונה לפי לוח הזמנים הצפוף של הקבלן העסוק, וכי יתאים את כל סדר יומו שלו ושל בני ביתו לנוחיותו של הקבלן, כדי שזה האחרון ישלח את פועליו המקצועיים והאחרים לחפור ולהרוס, לבנות ולשקם את הדירה... בדרך כלל תוך התעלמות מהריהוט ומהציוד, וכשאלה נפגעים, עולה הטענה הנגדית כי הפגיעות הללו הינם בגדר הרחבת חזית...

לא תמיד כך הם פני הדברים, ולהלן מקרה של התחשבות ראויה בעמדתו של רוכש דירה מקבלן. מדובר בתביעה של דיירים בגין ליקויי בנייה - ת"א 79955/97 פוזנר ישראל ושולמית נ' שבח את בר, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: צ' ברון, בה חויב הקבלן לשלם פיצויים לדיירים בגין ליקויי תכנון ובנייה אף על-פי שהדיירים "הערימו קשיים" על ביצוע התיקונים בדירתם [לדעת בית המשפט - קשיים מוצדקים בנסיבות שהיו].

התובעים התנו את ביצוע התיקונים בכך שהקבלן יפרט מראש מהם התיקונים אשר הוא אמור לבצע בדירה וייתן לוח זמנים מוגדר לביצוע התיקונים, בטרם תחילת העבודות. בית המשפט ראה בכך דרישות לגיטימיות, ודחה את טענת הקבלן כי יש לראות בדרישות אלו סרוב לביצוע התיקונים בדירה.

תיק זה הגיע לערכאת ערעור - ע"א 1990/01 שבח את בר בע"מ נ' פוזנר, [פדאור 03 (7) 458] בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטים: י' גרוס, א' קובו, מ' רובינשטיין, ואף שהיקף הערעור צומצם, כלולה בפסק הדין שבערעור חזרה על מה שנפסק בבית משפט השלום ולהלן ציטוט:

"הערכאה הראשונה דחתה את טענת המערערות לפיה הן פטורות מפיצוי המשיבים. לדברי השופטת הנכבדה, אין כל ספק כי המשיב הינו אדם קפדן בצורה יוצאת דופן, וכי אדם אחר במקומו לא היה ככל הנראה עומד על הדרישות שצויינו לעיל. אלא שלדעתה, המשיב לא פעל ממניעים פסולים, אלא באופן התואם את השקפותיו לגבי חובות המערערות, והאופן הנכון לביצוע העבודות. העובדה שחלק מהליקויים בוצע לבסוף על ידו מעידה גם היא כי הליקויים אכן הפריעו לו ומטרתו לא הייתה רק לתבוע כסף מהמערערות. עוד נקבע כי דרישת המשיב ללוח זמנים מוגדר לביצוע העבודות היא לגיטימית ואין זה בלתי סביר כי הוא ביקש להיערך מראש לתקופת התיקונים ולדעת מראש מהו אורכה. מסקנה זו נובעת גם מלשון ההסכם בין הצדדים לפיו "עבודות התיקונים תבוצענה תוך הקפדה שההפרעה שתגרם עקב ביצוע התיקונים תהיה מצומצמת ככל האפשר". באשר לדרישת המערערות לבצע את התיקונים בפועל, נפסק כי מערכת היחסים בין הצדדים מעלה חשש כבד כי מתן צו לביצוע התיקונים יגרום לקשיים ובעיות נוספות. אשר על כן, נקבע כי המשיבים זכאים לפיצוי בגין הליקויים שבדירה. הערכאה הדיונית סקרה את הליקויים השונים אשר צויינו על-ידי מומחה בית המשפט בחוות דעתו ופסקה באשר להם ואופן הפיצוי".

אמנם התובע [המשיב בערעור] קפדן מטבעו, כפי שתואר בפסק הדין, אך קפדנותו זו - הייתה מוצדקת, בהיות דירתו מאוכלסת על-ידי משפחה בה החיים מתנהלים באופן שונה ממה שקורה באתר בנייה השייך לקבלן והנתון כולו לרשותו, בו יעשה הקבלן כאוות נפשו באין פוצה פה ומצפצף.