השקעה בנדל"ן רומני

זיהוי ואיתור הזדמנויות להשקעות בנדל"ן ברחבי העולם, העשויות להניב שיעורי רווח גבוהים פי כמה מאשר ההשקעה בנדל"ן בישראל, מובילים בעשור האחרון לא מעט חברות ישראליות להשקעה וקשר מסחרי עם רומניה, אשר הצטרפה לא מכבר לאיחוד האירופי. הצמיחה החדה בכלכלת רומניה, מיקומה הגיאוגרפי באירופה ומרחקה הקצר יחסית לישראל, כוח עבודה יעיל, חרוץ וזול יחסית, כל אלו יחד היוו גורמי משיכה ועשויים לשמש זרז להמשך פיתוח הקשרים בין רומניה לישראל.

כיום, רשומות ברומניה לא פחות מ-2,600 חברות אשר הון ישראלי מושקע בהן, היינו מדובר על 2.5% מכלל החברות אשר בבעלותן הון זר. ההערכות הן שהיקף השקעתם של חברות ויזמים ישראלים בחברות אלו שבשליטתם, עולה על 300 מיליוני דולרים.

חרף הסיכונים הכלכליים והבירוקרטיים המצויים במדינות שמעבר לים, בוחרים לא מעט ישראלים לתור אחר "מציאות", תוך נטילת סיכונים לא מעטים. הסיבה לכך פשוטה ונעוצה בקרקעות הזמינות והזולות, באופן יחסי, אשר מתאפיינות בתשואה גבוהה במיוחד היכולה להגיע לרמות של עשרות אחוזים בכל שנה (ואף למעלה מכך). יתר על כן, במסגרת מדיניות ממשלת רומניה לעידוד השקעות זרות, מאפשר החוק הרומני למשקיע הזר, להשקיע בכל תחומי הכלכלה ולנהל באופן חופשי את החברה, בבעלות מלאה וללא התערבות המדינה. בנוסף, מאפשר החוק הרומני, להוציא הון והרווחים מחוץ לתחומי המדינה וניתנת הגנה ממשלתית מפני הפקעה והלאמה.

ברם, לא יהא זה מיותר לציין, שרוב רובן של ההשקעות הישראליות נעשות על-ידי חברות בת אירופאיות ואחרות וזאת בשל העובדה שהחוק הרומני לא מתיר לאזרח זר לרכוש נכסים ברומניה ולפיכך יש צורך בהקמת חברה בע"מ, שהמשקיע הוא בעל המניות בה. יתרה מזו, הדבר נדרש גם לשם קבלת מימון . החברה שהוקמה, היא למעשה זו שרוכשת את הנכסים ברומניה. מובן שהשמוש בחברה מקומית, כרוך בעלויות מסויימות. כך לדוגמא, עלות פתיחת חברה רומנית מוגבלת בערבות, הנה כ-700 עד 1000 יורו, כשהרישום מתנהל על-ידי מיופה כוח ואורך בין 7-10 ימי עסקים. בנוסף, ניהול ספרים חודשי מול הרשויות כרוך בעלות של כמה מאות יורו, ובל נשכח שתנאי הכרחי לפתיחת חברה היא כתובת קבועה ברומניה.

לכל מדינה קיימים את מאפייני המס שלה, ומכך נגזרות דרכי ההשקעה המומלצות של תושבי ישראל בכל מדינה ומדינה. מכירת נדל"ן ברמת החברה ברומניה מחויבת במס בשיעור של 16% על הריווח שהופק מאותה מכירה (במידה שהופק). משיכת הרווח כדיבידנד ליחיד תושב ישראל חייבת בניכוי מס במקור בשיעור של 10%-15% (בהתאם לסוג הנישום המקבל את הדיבידנד - יחיד או חברה). מס שינוכה במקור ברומניה, כאמור לעיל, יהיה מותר בקיזוז אל מול חבות המס בישראל שמסתכמת ב-25% מס.

שיטת המימון בישראל מבססת עצמה על מתן מימון מסוג recourse כך שלמלווה זכות חזרה ללווה. מימון נדל"ן בחו"ל יותר פרוגרסיבי ופתוח. הליך המימון נעשה על בסיס קבלת הלוואות מסוג non recourse , היינו המוסד הפיננסי המלווה לא מקבל זכות חזרה ללווה. אך, המוסד המממן נותן את ההלוואה נגד משכון הנכס. בנוסף, אחוזי היקף המימון הניתנים לגופים הפיננסיים בחו"ל עומדים על 70%-90% בעוד במדינת ישראל ניתן מימון בהיקף של 50% -70% לכל היותר. לא מעטות החברות המתאגדות לצרכי השקעה. כפי שאנו נוכחים לדעת, בשנים האחרונות, חברות ישראליות לא מעטות הנפיקו אג"ח, המשמש לעיתים כחלק מהמקורות לרכישות נכסים בחו"ל. בעולם מקובלת גם צורת ההשקעה בנדל"ן מניב באמצעות קרנות השקעה מסוג REIT. תאגידים אלו נהנים לרב ממעמד המאפשר קבלת הטבות שונות ובניהם הקלות בדבר אי תשלום מס ברמת התאגיד על הכנסות משכירויות. בקרנות אלו מוטל המס על בעלי המניות בעת קבלת דיבידנד. כמובן, שיש לבחון היטב את סיכוני החשיפה למט"ח ושיקולי המס וזאת כדי לא להיכנס מלכתחילה לעסקה שלא תניב פירות מהותיים אשר יפצו על הסיכון שבעצם הפעילות במדינה זרה.