מה צריך לבדוק ברכישת דירה?

עבור מרבית האנשים קנייה או רכישת של דירת מגורים יהיו העסקה המורכבת ביותר שבה הם יהיו מעורבים. לכל ברור כי יש לקבל ייצוג המשפטי מתאים לגבי העסקה ולעיתים רצוי גם לקבל עצות מאנשי מקצוע נוספים כגון שמאים מהנדסים וכיוב'. עם זאת רצוי מאד כי גם הקונה ו/או המוכר עצמו יהיה ער ומודע לנושאים רבים הכרוכים בעסקה דבר העשוי לסייע לו בהתנהלות מול הצד השני (מוכר או קונה) עוד בטרם נכנס עורך הדין ל"תמונה" וגם בעת שניתן ייצוג משפטי.

רוב התביעות בשל רשלנות מקצועית של עו"ד, מגיעות מתחום המקרקעין. עסקות מקרקעין הן לעתים מורכבות וכוללות לעיתים אלמנטים עלומים. מקרי רשלנות רבים נוגעים למיסוי מקרקעין. אחד מהתשלומים העלולים לחול על מוכר נכס, הוא הטל השבחה. הדין קובע כי הטל השבחה ישולם בעת מימוש הנכס. מימוש מוגדר בחוק כמכירת הנכס או בעת מתן היתר לבנייתו או במקרה של אישור לשימוש שלא ניתן היה לעשותו אלמלא האישור.

לאחרונה התקבל בבי"מש שלום פסק דין שקבע כי רוכש דירה הנוטל משכנתא, הרי במקרים מסויימים הוא עלול למצוא עצמו כמי שהשביח את רכושו. על-פי פסה"ד, יש מקרים בהם משכנתא משביחה את הנכס ומעלה את שוויו ומכאן שיש לשלם הטל השבחה.

פס"ד אחר עסק במקרה של עסקה שבה נכס רשום ע"ש נאמן. שעה שהנאמן מחזיר את הנכס ומבקש לרושמו ע"ש בעליו. אם חל הטל השבחה על הנכס, קמה חובה לשלם היטל השבחה גם במקרה דנא.

עו"ד יוסף ריכטר ממשרד י. ריכטר, הרצברג, יוגב, סיון עורכי דין, מביע ביקורת על פסקי הדין, הן מהפן הפרקטי שבהם והן על הפרשנות המשפטית שבתי המשפט נתנו לחוק. היה ופסקי דין אלו יעמדו על כנם עלול להיווצר מצב שבכל מקרה שבו פורסמה תוכנית להשבחת נכס, הרי אף במקרה שבו אין כל כוונה לממש את הנכס כמובנו של מונח זה בחוק, הנה כי כן ייאלץ נוטל ההלוואה המובטחת במשכנתא לשלם הטל השבחה, דבר שיעמיד בספק גדול את יכולתו ליטול את המשכנתא, ונמצאנו מקשים עד למאוד על אנשים הזקוקים להלוואות כאמור.

אשר לנאמן המחזיר את הנכס לנהנה, מערים בית המשפט קשיים על מוסד הנאמנות המוכר גם בחוק מיסוי מקרקעין כמוסד שפעולות של העברה לנאמן והחזרת הנכס לנהנה פטורות שתיהן מכל מס. וזאת יש להבין שנאמן הוא בעצם האלטר אגו של הנהנה ושעה שהוא מחזיר את הנכס לבעליו, לא קיימת, הלכה למעשה כל העברת נכס כמשמעה בחוק התכנון והבנייה.

עו"ד שי לוי ממשרד עו"ד שנהב, אלרום קונפורטי ושביט, מומחה בדיני אחריות מקצועית ובמשפט אזרחי מסחרי, ממליץ להיעזר בעו"ד בקיא ומנוסה בעסקה למכירת ו/או רכישת נכס מקרקעין. עו"ד מנוסה יידע לאתר תוך זמן קצר בדרך כלל את "נקודות תורפה" בעסקה אם קיימות כאלה, עו"ד בקיא ומנוסה יידע לבצע את הבדיקות הנדרשות, להפנות את השאלות הנכונות אל הצד השני לעסקה ולדרוש מסמכים מתאימים כדי להקטין או לשלול סיכונים מסוימים.

לדבריו, ייעוץ מקצועי ובירור יסודי ומעמיק דורשים לעתים זמן עבודה רב מעורך הדין. על כן רצוי לנקוט במשנה זהירות בהתקשרות עם עורכי דין במיוחד כאשר תעריף שכר הטרחה הוא נמוך מאוד.

המלצתנו היא לא לוותר על ייעוץ משפטי מקצועי ויסודי אשר יכול להיות יקר יותר מההצעה הנמוכה ביותר שתקבלו אך עלות זאת מתגמדת לעיתים לעומת הנזק הכספי העלול להיגרם עקב טיפול משפטי לא יסודי.