על השקעות ישראלים בבולגריה

לא אחת דובר על כך שבולגריה נהנית מיציבות פוליטית ואווירה חיובית לעסקים ולמשקיעים כאחד. הכלכלה הבולגרית צומחת באופן מתמיד בשנים האחרונות, כוח האדם מיומן וזול, עלויות נמוכות, מיקום אסטרטגי, ירידה באינפלציה, ירידה בשעורי האבטלה וכיו"ב. אין כל צל של ספק, כי הסיבה לפריחתה של בולגריה נעוצה בבין היתר בעובדה של הצטרפותה לאיחוד האירופי.

כפי שהובהר לעיל, כוח האדם בבולגריה הוא מן החסכוניים ביותר באירופה. המשכורת החודשית הממוצעת בבולגריה היא מהנמוכות באיחוד האירופי, ונעה בסביבות 144 אירו לחודש. על-מנת לסבר את האוזן יובהר, כי המשכורת בבולגריה עומדת על כמחצית מהמשכורת הממוצעת ברומניה, ופחות מרבע מהמשכורת הממוצעת בפולין ובצ'כיה.

כניסתם של יזמי הנדל"ן לבולגריה הייתה מתונה בהרבה מכניסתם של אלה לרומניה. ההשקעות והפעילות הנדל"נית בשנים האחרונות התמקדה בעיקר בבנייה למגורים ובבנייה לתיירות נופש. מחירי הדירות בסופיה דומים ברמת המחירים לבוקרשט ואינם זולים במיוחד. מדובר על סכומים הנעים בין 1,000 ל-1,700 אירו למ"ר. רוב הדירות הן בנות 2 או 3 חדרים. עם זאת, בשונה מרומניה, בבולגריה מעדיפים הרוכשים פרויקטים שבנייתם הושלמה או נמצאת בשלבי גמר (ולא פרויקטים על הנייר).

כך גם לגבי מחירי השכירות של הנדל"ן המשרדי, שעלו אף הם במספר אחוזים במהלך 2006-2007. המחירים עמדו בסוף 2006 על כ-21 יורו למ"ר לחודש, והתייצבו על אותה רמת מחירים כמו במדינות מרכז ומזרח אירופיות אחרות. התשואה בגין הנדל"ן המשרדי עמדה על כ-9%.

הנדל"ן המסחרי, הוא הענף הפורח והמשגשג ביותר בתקופה זו. הסיבה שבעטייה, טמון פוטנציאל רב בפיתוח הנדל"ן המסחרי, נעוץ בעובדה שבבולגריה כיום יש רק שישה קניונים גדולים. סך השטח המסחרי בקניונים אלו מסתכם ב-106 אלף מ"ר, כלומר מדובר בשטח ממוצע של כ-17.5 אלף מ"ר לקניון. לשם השוואה נציין, כי שטחו של הקניון הגדול בפ"ת הוא כ-25 אלף מ"ר.

אין ספק, כי שיפור מצבה הכלכלי של בולגריה, צפוי להביא לביקוש דירות מגורים מצד משפרי הדיור. עם זאת, כיוון שהשכר הממוצע בבולגריה הוא כמחצית השכר הממוצע ברומניה ורמת המחירים כמעט זהה, ייתכן מאוד שהגידול בביקוש לדירות מגורים, יהיה איטי יותר.

מכל המגזרים הנדל"נים, נראה כי המגזר המבטיח הוא הנדל"ן המסחרי. כיום רוב פעילות המסחר מתנהלת ברחובות מרכזי הערים. ואולם עם השיפור במצב הכלכלי והעלייה במספר כלי הרכב, מתחילות להיווצר בעיות חניה, והביקוש לשטחי מסחר חדשים יתנקז לכיוון של קניונים.

אין זה סוד, כי בולגריה, כמו רומניה שכנתה, סובלת מרמה גבוהה של שחיתות וביורוקרטיה מגבילה. עוד יותר מרומניה, בולגריה סובלת מפעילות של פשע מאורגן. רבים סבורים, כי השחיתות לרבות ההשפעות הפוליטיות על קבלת ההחלטות בעסקים ממשיכה להוות בעיה רצינית בסביבת ההשקעות של בולגריה. בעיות אלו משליכות באופן ישיר על שוק הנדל"ן.

לסיכום, ניתן לומר שבולגריה כיום מזכירה את רומניה של פעם ונדמה, כי שוק הנדל"ן בבולגריה הוא בעל פוטנציאל רב לפיתוח ולצמיחה כלכלית מואצת ואלו הם רק חלק מהסיבות שבגללן ישנם רבים אשר מתחילים להתעניין בבולגריה לשם השקעה.