עוד על דירות נופש ומע"מ

דירות נופש הינן יציר המציאות והקומבינה הישראלית. ככאלה מעמדן איננו תמיד ברור והן מהוות יציר כלאיים הן בתחומי התכנון והבנייה והן בתחומי המיסוי השונים, מס הכנסה , מע"מ ומיסוי מקרקעין. כאשר לא תמיד רואות הרשויות עצמן עין בעין האחת עם ראותה את הסטטוס של אותן דירות.

בימים אלה נדון בע"ש 3071/04 את ישר בע"מ מעמדה של דירת נופש כזו שבבעלות חברה במרינה בהרצליה, בתיק זה שהתנהל בבית המשפט המחוזי בי-ם (מקום ניהול עסקיה של החברה) ייצגו בהצלחה עו"ד הירושלמיים מיכאל שניידר וזיוה בראשי.

יצוין מראש כי פסק הדין מתאים ורלוונטי לנסיבות המיוחדות שלו ויכול היה להיות שבנסיבות אחרת בהן ההתנהלות הייתה אחרת בית המשפט היה מגיע לתוצאה שונה. בכל מקרה התובנות העיריות מפסק הדין עשויות לחרוג מד' האמות העובדתיות שלו הכל כפי שיובהר להלן.

המערערת רכשה בשנת 2003 דירה במרינה בהרצליה וייעדה אותה להשכרה במסגרת מאגר דירות מלונאי שעתיד היה לקום וביקשה לנכות את מס התשומות ברכישת הדירה בטענה שהשימוש הינו להשכרה מלונאית ולא השכרה למגורים הפטורה ממס שתשומות בגינה אינן מותרות.

המערערת טענה שמסמכי ההתאגדות, הסכם הרכישה ופסקי הדין של החברה להגנת הטבע והרישום כרכוש קבוע בספריה, מעידים כולם על השימוש הנ"ל ועל התכנון לשימוש הנ"ל מלכתחילה. לא זו בלבד, במקרה זה ומראש דיווחה החברה על רכישת הדירה למנהל מיסוי מקרקעין כדירת נופש והתחייבה במס רכישה מלא ולא כדירת מגורים הזכאית לשיעור מס רכישה מופחת.

עמדה לצנינים בעיני מנהל מע"מ העובדה שלתקופת בינים בה לא היה קיים המאגר המלונאי (שלא בשליטת המערערת) הושכרה הדירה בינתיים לקרוב משפחה של בעל השליטה. כמו-כן הפריעה התקופה הארוכה של כ-5 שנים בה עדיין לא הועברה הדירה למאגר הנ"ל שטרם הוקם. הפריע למנהל גם שהרישום לצרכי מע"מ היה בענף השכרה ולאו דווקא השכרה מלונאית. בנוסף עצם העובדה שהמדובר בדירה אחת גרמה למנהל מע"מ לחשוב כי ,לא תיתכן השכרה מלונאית ביחס לדירה אחת, ומשזו תתבצע היא תתבצע ככזו על-ידי חברת המאגר ולא על-ידי המערערת.

בית המשפט דחה את טענות המשיב, קיבל את הערעור וקבע כי העיקר הינו מבחן המטרה גם אם לוקח זמן רב לממשה מסיבות אובייקטיביות. בשל כך נקבע כי יש להתעלם מהשכרת הביניים והטענות כלפיה, משברור שכוונות ההשכרה המקוריות למאגר המלונאי הינן אמיתיות והיו מלכתחילה.

לאמירה זו של בית המשפט הנסמכת על אדנים עובדתיים ספציפיים יש השלכות כלליות רחבות במספר מישורים. פסק דין זה עשוי לאיין את פס"ד פם בין בו נקבע מבחן של בדיקת שנות ההשכרה החייבות והפטורות וחלוקת הניכוי לפיו.

לא זו בלבד אלא שהליכה בתלם הלכה חדשנית זו עשויה להסיר סכנה מוחשית בדמות תקנה 1(2) לתקנות מע"מ על קבלנים המייעדים למכירה דירות שבנו ונתקעו איתן ולתקופת בינים משכירים אותן.
בית המשפט נוקט בלשון מזעור הנזק למטרה העיקרית ובאנלוגיה אצל כל אותם קבלנים המדובר במניעת הפסדים לזמן הביניים בו מכירה עשויה להניב הפסד בשל ירידה זמנית בביקושים בשוק הנדל"ן.

כך הוא הדבר גם ביחס למי שקנה נדל"ן מסחרי להשכרה אך העדיף להמתין לעליית מחירי השכירות ארוכת הטווח, ובינתיים לא לאכלס את הנכס בתקווה שפעולה תוך חשיבה ארוכת טווח שכזו תניב בסופו של יום תשואה כוללת גבוהה יותר על הנכס ולמעשה תשואה יפה יותר גם למנהל מע"מ שיהנה ממס עסקות גבוה יותר ע"פ ציר הזמן.