|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
"את מחירי הדירות משנים במעשים ולא בדיבורים"
|
בועז משעולי ויוסי צליח מנווטים את אאורה להשקעות חדשות בארה"ב ובישראל ● הקטינו את החובות ואת מעורבותם ברומניה
|
|
בועז משעולי ויוסי צליח [צילום: יח"צ]
|
|
|
|
|
חדשות טובות באאורה: חברת הנדל"ן הקטינה את חובותיה מ-300 ל-120 מיליון שקל, בין היתר על-ידי עסקה שהסתיימה השבוע, ובה מכרה חלק מהבעלות על פרויקטים ברומניה. כן פדתה חלק מהאג"ח שלה, והוציאה תשקיף לגיוס הון חדש. השבוע רכשה, עם שותפים, ב-18.7 מיליון דולר, בניין בן 80 דירות בניו-יורק שישמש כמלון. בעלי השליטה, בועז משעולי ויוסי צליח, שניהם בני 59 (לא במקרה, כפי שעוד נראה) שופעים אופטימיות, בראיון ל-News1. תחילה, החדשה הטרייה של רכישת המלון. משעולי מספר: "זהו בניין בן 13 קומות מגורים, ועוד שתי קומות מסחריות. ברחוב 41 מערב במנהטן. הוא היה בבעלות היזם סם צ'אנג, שנולד בסין, מתגורר זה 30 שנה בארה"ב, ובבעלותו רשת של כ-35 בתי מלון במנהטן. צ'אנג הוציא את המלון למכירה, דרש תחילה 25 מיליון דולר, ולבסוף גמרנו במחיר נמוך במידה ניכרת".
- מה פתאום לרכוש מלון בניו-יורק?
משעולי: מדי שנה מגיעים לעיר כ-50 מיליון תיירים. יש מחסור בבתי מלון, והחדרים יקרים מאוד, 400 דולר ללילה, ובקרוב גם 600 דולר. הפתרון לרבים הוא לשכור חדר במעין מלון-דירות, ללא ארוחות ושטחי ציבור יקרים. יש מעט מאוד בתי מלון כאלו בניו-יורק! לדוגמה, רשת AKA מפעילה 5 בתי מלון כאלו בלבד, וגובה כ-300 דולר לחדר ללילה. יש לנו ביד מוצר טוב, במקום מעולה. נגבה כ-200 דולר לחדר ללילה, ויהיו גם דירות של שני חדרים, בכ-300 דולר ללילה.
- מי השותפים? מה התוכנית העסקית?
משעולי: אאורה היא בעלת 35% במיזם. עוד 35% הם בבעלות יו-טרנד, שותפות עסקית של קבוצת ישראלים, שקיבלו הבטחת תשואה וזכות קדימה ברווחים. 30% הנותרים הם בבעלות ליוורנו, חברת ניהול של משקיעים יהודים-אמריקנים. בנק מקומי הילווה לנו כ-60% מההשקעה, כי הבנקים עכשיו שוב מוכנים לממן נדל"ן. אנחנו מניחים, בזהירות, שנגיע לתפוסה של 75% עד 80%, הנחשבת לרגילה בניו-יורק, ותניב רווחים נאים. |
|
השותפים: אטרקצ'י, לוטן, פחימה
|
|
- מה אתם עושים בישראל?
צליח ומשעולי: הקמנו את החברה-הבת אאורה ישראל, 60% בבעלות אאורה הבורסאית, 40% בבעלות חברה בשליטת היזם יעקב אטרקצ'י, מי שהיה מנכ"ל החברה הכלכלית לפיתוח לוד ורמלה. אנחנו בונים 240 דירות ביהוד - שם יש לאטרקצ'י רק 25% - ויש ביקוש רב לדירות, נשקיע 200 מיליון שקל, ואנחנו צופים רווח של 50 מיליון שקל. החברה המשותפת בונה גם 57 דירות בשני פרויקטים במתחם שחמון באילת.
- יש גם שותפים אחרים?
משעולי וצליח: אאורה, עם חברת משולם לוינשטין של שאול לוטן, מנהלת מו"מ לקניית מגרש ל-124 דירות במרכז חולון, בעסקה לפי 36%. בנוסף, אנחנו שותפים ב-50 אחוז, עם אמנון פחימה, בחברת "נופי בראשית", המוכרת כ-300 מגרשים להרחבות קהילתיות במושבים לוזית, אדרת ובר-גיורא, בהרי ירושלים.
|
|
מכר ליצחק תשובה וקנה ממנו חזרה
|
|
לאאורה יתרון יחסי נוסף בעסקות מעין אלו. משעולי, המחזיק ב-24% ממניות החברה, התגורר חמש שנים, פעמיים, בניו-יורק, ומכיר טוב את הפעילות העסקית והמלונאית שלה. בעבר, עד 1989, היה מנכ"ל חברת הטכנולוגיה העילית קומברס. לאחר שפרש, הקים את אאורה, כחברת טכנולוגיה עילית. בשנת 2000 מכר את השליטה ל יצחק תשובה, ואז עבר למשך 5 שנים (בפעם השנייה) לניו-יורק. ב-2005 חזר לארץ, וקנה חזרה את אאורה מתשובה. משעולי: "קניתי חברה ריקה, והחלטתי לשנות כיוון ולהיכנס לנדל"ן". אולם, משעולי הוא, כאמור, איש טכנולוגיה עילית, ולא יזם נדל"ן ("אני בא מעולם אחר") מה עושים? בועז משעולי נזכר ביוסי צליח, חברו לספסל הלימודים משנת 1958, כששניהם למדו יחד בכיתה ב' של בית ספר ברמת גן. הידידות והחברות נשארו מאז. צליח פנה לענף הנדל"ן, בנה דירות ויזם פרויקטים. הידידים מילדות הפכו גם לשותפים עסקיים באאורה. החברה נכנסה לפעילות בהיקף גדול ברומניה, וגם בהונגריה. בין היתר, חתמה על חוזה עם חברת GTC, לבניית 20 מרכזים מסחריים ברומניה. שלושה כבר נבנו ופועלים, אחרים בבנייה. כן בנתה שם מרכז מסחרי. החברה גייסה כסף בבורסה, כמקובל אצל יזמים רבים. אלא שהפעולה במזרח אירופה הואטה בשל המשבר הכלכלי העולמי. אאורה צברה חובות. עתה היא הולכת ויוצאת מהם.
|
|
מכרו 8 מ-17 דירות במונטיפיורי
|
|
|
|
בועז משעולי [צילום: יח"צ]
|
|
|
האם נכנסתם, כמקובל היום, גם לבניית מגורי יוקרה? צליח ומשעולי: אאורה ישראל קנתה, לפני כשנתיים וחצי, מקרן הפנסיה מבטחים הוותיקה, מגרש בן 660 מ"ר, ועליו בית משרדים ישן, ברחוב מונטיפיורי 21 בתל אביב. שילמנו 14 מיליון שקל. אנחנו הורסים את הבניין הישן, ובונים בית מגורים מודרני בן 17 דירות.
- יש ביקוש לדירות באזור מסחרי זה של העיר?!
בעלי אאורה מחייכים: "עוד לא התחלנו בבנייה, וכבר מכרנו 8 מתוך 17 הדירות! זהו אזור מחודש של דירות יוקרה, כולל מגדלים מודרניים בשדרות רוטשילד הסמוכה. דירות 4 חדרים נמכרו ב-1.8 מיליון שקל". בשורה התחתונה, הם מרוצים. לפני ארבע שנים - אומרים בעלי השליטה - הייתה אאורה חברה ריקה. כיום יש לה נכסים ב-800 מיליון שקל. שער המניה בבורסה היה אז 60 נקודות, והיום (אחרי עליות וירידות בתקופת המשבר) היא עומדת על 300 נקודות.
- תוכניות לעתיד?
משעולי: יש לנו חמישה מוקדי פעילות: המרכז המסחרי ברומניה; הפרויקטים למגורים ברומניה, שממתינים להתאוששות השוק; בנייה למגורים בישראל; הרחבות קהילתיות; השותפות בארה"ב . זו האחרונה משקיעה 3.5 מיליון דולר בשיפוץ הבניין בניו-יורק, ומספר החדרים יגדל בקרוב מ-80 ל-120. נחפש הזדמנויות עסקיות נוספות בתחום הנדל"ן בארצות הברית. אאורה גם תרחיב את פעילותה בבנייה למגורים בישראל.
- מניין הכסף?
משעולי: שינינו בימים אלו את מבנה ההון, כך שיהיה קל יותר לקבל מימון מהבנקים. לפני שבועיים פרסמו תשקיף מדף, שיאפשר לגייס עד 4 מיליארד שקל באגרות חוב ל-15 שנה. מטרת התשקיף היא לאפשר לנו, במידת הצורך, אפשרות לגיוס מהיר של כספים בשוק ההון.
- מה התחזית שלך, יוסי צליח, כקבלן ותיק, לעתיד שוק המגורים?
צליח: בשנתיים הקרובות יהיה שוק מוכרים, עם מחסור בדירות, וכל בניין חדש ימכר מיד. השוק ימשיך השוק להיות חזק, כי מצד אחד יש ביקוש קבוע לדירות, ומצד שני התחלות הבניה מועטות יחסית. אבל - חלק גדול מהדירות שקונות קבוצות הרכישה מיועד להשקעה. יתכן, שבשנת 2012 יציפו אלפי דירות כאלו את השוק, והמצב ישתנה!
- אבל שר השיכון אריאל אטיאס מבטיח לפעול להוזלת הדירות!
צליח (פורץ בצחוק) אטיאס צועק ולא עושה דבר. הוא חושב כנראה, שהפסיכולוגיה של צעקות תשפיע על השוק. אבל את מחירי הדירות משנים במעשים, ולא בדיבורים!
|
|
ערבויות ליהודה רחמים וליונה בהרי
|
|
|
|
יהודה רחמים
|
|
|
בשנת 2007 נכנסה אאורה למיגזר פעילות חדש - ערבויות לחברות בנייה. השיטה פועלת כך: אאורה נותנת לבנק ערבות, המשמשת כתחליף להון העצמי של היזם. הערבות מסייעת ליזם לקבל הלוואה. ברור, שאאורה אינה פועלת לשם שמיים, אלא כדי להרוויח. יזמים נוספים, כולל האחים גינדי, שיש להם כסף פנוי, פועלים בשיטה זו.
אאורה נתנה לקבלנים יונה בהרי ויאיר רוטשילד ערבות של 5 מיליון שקל לפרויקט לבניית 28 דירות ברמת השרון. בתמורה, סוכם שתקבל 33% מהרווח, ולפחות 11% בשנה. עסקה זו חוסלת לאחר מכן. בהרי גם שותף עם אאורה בעסקות נדל"ן ברומניה.
לעומת זאת, עדיין בתוקף עסקה אחרת: אאורה נתנה לקבלן הירושלמי יהודה רחמים ערבות על סך 18 מיליון שקל, למימון בניית 47 דירות יוקרה בכניסה לירושלים. מאוחר יותר, הועברו 10 מיליון שקל מהערבות לאחריות איש העסקים יוחנן פלץ, בעל 7.5% באאורה. התנאים דומים: 30% מהרווח (האחוז יקטן אם הרווח יגדל מעל 6 מיליון דולר), או 11% לשנה.
|
|
| תאריך:
|
12/03/2010
|
|
|
עודכן:
|
17/03/2010
|
|
אלעזר לוין
|
|
"את מחירי הדירות משנים במעשים ולא בדיבורים"
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
גימלאי מתעב ביבי
|
12/03/10 17:56
|
|
|
|
2
|
|
שלמה מאור השקעות
|
12/03/10 22:35
|
|
|
|
3
|
|
אחד העם 1
|
13/03/10 16:58
|
|
|
|
4
|
|
שרה
|
14/03/10 05:47
|
|
האגודים המקצועיים באירופה נולדו יחד עם המהפכה התעשייתית במאות ה-18, 19 והראשון שבהם היה אגוד פועלי הדפוס, אותו דפוס אשר שימש כמדיה לעיתונאים אשר העבירו בו את המסר. אולם ההבדל בין אגודים מקצועיים שונים לבין אגוד עיתונאים הוא בכך שהראשונים דואגים לתנאי עבודה ושכר הוגנים, זכויות של עובד ומניעת שרירות לב של המעסיק, שלא לדבר על התרומה הכוללת בתחום שוויונות וזכויות אדם. אגוד העיתונאים לא עוסק במוצרים בני קיימה כמו עץ, מתכת, בניין, מוצרים שחיוניים ביותר לחיינו הפיסיים. אך בצד הדאגה לחבריו, הוא עוסק בהעברת מסרים ובחופש הביטוי ובהגנה על אלה שעומדים מול שרירות ליבו של השלטון, אתגר שהוא חיוני לנו כאוויר לנשימה בחברה דמוקרטית פתוחה. האם הוא ממלא את התפקיד הזה???
|
|
|
|
|
צה"ל בכלל, וחיל האוויר בפרט, הם הרבה יותר "צבא התקפה לישראל" מאשר "צבא הגנה לישראל"... אך השתנו פני המלחמה.
|
|
|
|
|
ועדה של הקונגרס האמריקני התייחסה לטבח הארמנים כלרצח-עם, והטורקים בתגובה החזירו את שגרירם. ההתייחסות הרצינית הזאת לפרשה בת 100 כמעט - כולה בתחום ההיסטורי והמוסרי - מעוררת קינאה. הלא אצלנו, כשנתניהו כינה אתר הגובל בהר הבית "סלע קיומנו", הפכו אדוני התקשורת את המילים הללו לבדיחה לאומית. וכשניאות להכיר במערת המכפלה ובקבר רחל כ"אתרי מורשת לאומית", זרקו לו: אתה רוצה לשפץ, שפץ! למה להכריז? חברי הקונגרס ידעו שהחלטתם תסב נזק לארה"ב, ובכל-זאת העדיפו עמדה מוסרית: "הכרזה". יש מסורת כזאת באמריקה, עיין ערך המאבק המר בהפלות ולמען זכויות אדם, גם ללא אינטרס אמריקני ישיר. היהודים, בוודאי שאינם יכולים להתעלם מטבח הארמנים. את הספר שהביא את הטרגדיה לתודעת העולם "40 הימים של מוסא דאג" כתב יהודי, פרנץ וורפל, ולהבדיל - היטלר שאל: "מי זוכר היום את הארמנים?"...
|
|
|
|
|
המשטרה חייבת להיות המחסום האחרון נגד כל סוג של אלימות. כל אזרח מצפה שהמשטרה היא שתגן עליו , ושלא נמצא אותה שותפה לדבר עבירה .
|
|
|
|
|
קרוב לשני מיליון מאזרחי מדינת ישראל מתגוררים בשני ריכוזים גדולים - מעל מיליון ומאתיים אלף מתגוררים במרחב שגודלו 20 על 15 ק"מ בין רעננה לבת-ים ובין תל אביב לפתח-תקוה, מעל חצי מיליון מתגוררים במרחב שגודלו 10 על 10 ק"מ בחיפה והקריות. לפגיעה אנושה בשני ריכוזים אילו נדרשות רק שלוש פצצות אטום אירניות.
|
|
|
|
|
