מע"מ במכירת קרקע חקלאית לקבוצות

שיווק מאורגן של קרקעות לקבוצות רוכשים עשוי להיות אינטרס משותף הן של בעלי הקרקע, הן של היזמים המארגנים והן של הרוכשים. זאת, מאחר שמכירה של שטח גדול מהווה דרך מימוש נוחה לבעל הקרקע (ולהקטין את הסיכון עבורו הכרוך בחוסר הוודאות ביחס להליכי ההפשרה) ובמקביל עשויה להוזיל את הרכישה הפרטנית לרוכש הפרטי ולאפשר לצד הסיכון סיכוי רווח גדול יותר אם וככל שההפשרה תהיה קרובה.

מבחינת היבטי מע"מ, בעקבות המלצת הוועדה בעניין קבוצות רכישה וכפי שעולה מהצעת חוק ההסדרים שפורסמה לאחרונה, הכוונה היא להחיל חיוב במע"מ בכל מקרה בעסקות של קבוצות רכישה, דהיינו גם כאשר המוכר איננו בגדר "עוסק".

ההגדרה, כפי שהיא מופיעה כיום, מתייחסת לקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה לארגון הקבוצה, כאשר יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר כקבוצת רכישה אלא אם הוכח אחרת. מן ההגדרה (אם וככל שתהפוך לחוק) עולה, שכאשר נרכשת קרקע לשם בנייה משותפת יראו את העסקה כעסקת אקראי שבה המוכר יהיה חייב במע"מ.

עם זאת, המסקנה עשויה להיות שונה בעת רכישת קרקע חקלאית. ככל שמדובר בהתארגנות לרכישה בלבד, והסכם השיתוף מטפל בנושא של היבטי הפשרת הקרקע ולא בבנייה, הרי שניתן לומר שאין מדובר ב"קבוצת רכישה" כפי שהוגדרה לעיל, ולכן אין תחולה להוראה המחמירה החדשה המוצעת.

חשוב לשים לב, על-פי הפשיטא של הצעת החוק אין רלוונטיות למצב התכנוני של הקרקע אלא להסכם בין הרוכשים - כלומר אם הקבוצה מתארגנת גם על-מנת לבנות, תחול לכאורה ההוראה המחמירה גם אם כרגע השימוש היחידי המותר הוא חקלאי.

בהנחה שההוראה המחמירה אינה חלה, אנו חוזרים לכללי החיוב הרגילים במע"מ ועל פיהם אם בעל הקרקע הוא משקיע ואיננו עוסק, אזי במכירת הקרקע למשקיעים פרטיים, גם אם בנתחים קטנים, לא יחול מע"מ כל עוד מדובר במספר קטן של מכירות.

ככל שיגדל מספר המכירות, גם אם למספר קבוצות, או אם וככל שבעל הקרקע היה פעיל בהשבחתה ואף בנה תוכנית עסקית לכך, עליו להיזהר יותר מפני חיוב במע"מ במכירת הקרקע, בין אם הוא רשום כעוסק ובין אם לאו. וזאת ללא קשר להחמרות החדשות.

אם היה בעבר רשום במע"מ וסגר את תיקו, יהיה המוכר חייב שוב לבדוק בציציות הרוכשים שמא מתכננים כבר את הבנייה, שאז לפי ההצ"ח יהיה חייב במע"מ על מלוא שווי המכירה על-אף שהתחייב כבר במע"מ כשסגר את תיקו, וכאן המשמעות היא בוודאות כפל מע"מ.

כאמור, ההחמרות אינן רלוונטיות למי שממילא עוסק במקרקעין החקלאיים במסגרת עסקו, כיוון שבנסיבות אלה ממילא תהיה חייבת המכירה במע"מ, והשאלה תהיה אך ורק היקפו; אך על כך ברשימה נפרדת.