הצגת הבעיה
רשויות מס שבח אינן מתירות ניכוי הוצאות מימון שמשלם רוכש מקרקעין לבנק או לגורם פיננסי אחר, בגין אשראי שלווה, אשר שימש לרכישת הקרקע. בהתחשב בכך שעלות הריבית יכולה להגיע לעיתים ל-30%-200% מעלות הקרקע עצמה, הרי שמדובר בסכומים ניכרים ביותר. סכומים שמעלים, אפקטיבית כלכלית, את שיעור המס לעיתים ביותר 100%.
השוואה עם מס הכנסה
פתרון ראשון לבעיה טמון באפשרות למעבר (על-ידי שימוש בטופס 50) ממשטר מיסוי במס שבח למיסוי על-פי פקודת מס הכנסה, שם מוכרות הוצאות המימון הללו. הבעיה: אמנם ברוב המקרים הנישום יכול לבקש לשנות משטר מיסוי (ממס שבח למס הכנסה), וסביר כי רשויות המס לא יתנגדו לכך, אך במקרים חריגים, הדבר ידחה והם יסרבו ליתן פטור לנישום ממס שבח לפי טופס 50. אז הנישום יאלץ לשלם מס שבח בלבד, ללא הכרה בהוצאות מימון.
"נישום" "בונה בנין"
על-פי פקודת מס הכנסה, סעיף 18(ד), מי שעיסוקו בניה (קבלן) הבונה בנין להשכרה, שמכירתו תתחייב במס שבח, רשאי לדרוש בניכוי גם הוצאות מימון (מס שבח לא "מכיר" בהוראה זו, ויש לבקש אישור נמ"ה לשם כך). יותר מכך, לפי פס"ד של השופט אופיר בבית המשפט המחוזי בת"א, סעיף 18(ד) גובר על סעיף 17(1), או 18(ג), כך שאם לנישום השקעות במניות, וגם "בנין", הוצאות המימון ששימשו לרכישת המניות יותרו בניכוי מכח 18(ד) כנגד הכנסה ממכירת הבנין או חלקו.
הוצאות מימון חלק ממחיר רכישה
קיימת דעה של המלומד זיו שרון, המתבססת על פסיקה קודם לתיקון פלומין (מאפריל 81'), על-פי הילכת תנובה והילכת מוטל טרופיקנה, לפיה הוצאות מימון הינן חלק ממחיר הרכישה. לפי גישה זו, כל עו"ד ראוי שיברר עם הלקוח אם שילם הוצאות מימון, ויתבע את ניכוי ההוצאות במסגרת הליכי השגה וערעור עד שבית המשפט העליון יאמר דברו בנקודה זו (עדיין אין תקדים משפטי בנושא).
צדק כלכלי
אין חולק כי מההיבט הכלכלי, אי התרתן בניכוי של הוצאות מימון מהווה מיסוי כפל לגבי סכום ההוצאות שמשולמות, אך משום מה אינן בנות ניכוי, כאילו היו בן חורג של דיני המס. אם גישת בתי המשפט כלכלית, הרי לפחות ריבית ריאלית צריך להתיר בניכוי על-פי הדין הקיים בה, בשעה שהפטור בגין "הסכום האינפלציוני" במכירה מהווה, למעשה, התרתן של הוצאות המימון האינפלציוניות (אף כי באיחור מסוים, לעיתים משמעותי).
