בודפשט - חלום נדל"ני שהתגשם או רחוק מחלום?

לאחר שבועת הנדל"ן המזרח אירופית התפוצצה, ניתן עדיין להבחין כי שוק זה מכיל פוטנציאל גדול. הפוטנציאל קיים כי מחירי הקרקע ירדו ובגלל הרצון של התושבים לשפר את איכות החיים על-פי המודל המערבי. סגנון הבנייה במזרח אירופה בעבר הושפע מתפיסת העולם של השלטון הקומוניסטי של ברה"מ לשעבר. סגנון הבנייה הושפע מהמצב הכלכלי והתרבותי במדינות הקומוניסטיות.

אנשים שהם מובילי דעה בחברה מערבית יקבלו יחס הולם ויגורו בסביבה שתתאים למעמדם. בברה"מ לשעבר אותם אנשים יגורו בבניין מגורים טיפוסי לתקופת הקומוניזם, בניין שיאופיין בבנייה טרומית, צבעים מזעזעים עם צנרת גלויה, מסדרונות ארוכים ורחבים עם אקוסטיקה גרועה. הדירות בבניינים אלו היו ברובם דירות חדר וחצי. חדר האורחים משמש חדר אירוח בשעות היום - וכחדר שינה בלילה.

הבידוד והניתוק שנכפה על אזרחי ברה"מ מהמערב גרם לאחר פירוקה לניסיונות התקרבות וחיקוי לחברה המערבית סימלו את רכישת מוצרי צריכה מערביים באופן מסוים כמו טלפונים ניידים, מכשירי טלוויזיה, מכוניות השוק הראה את הרצון העז להתפתח ולהעלות את רמת החיים של החברה במזרח אירופה. אלה היו סימנים ברורים ליזמים מהמערב, על תרבות צריכה מתפתחת, וקהל פוטנציאלי לרכישת דירות.

הדירות הנ"ל הן דירות חדשות במבנים ושכונות המתוכננים מחדש. מסקנות היזמים היו נכונות. הם נהרו מגרמניה, איטליה, צרפת וישראל למזרח אירופה. התופעה הנ"ל השתלבה אם רצון התושבים לצאת מהבנייה הטרומית הקומוניסטית. הישראלים רכשו קרקעות ומצאו הזדמנויות נדל"ן לבנות שכונות חדשות.

בודפשט מדהימה ביופייה והפוטנציאל הטמון בה לבנייה הוא אדיר. מיקומה ופריסתה בין ההר לנהר, בשילוב רובעים היסטוריים עתיקים התגלו כאידיאלים למטרות אלה.

משרד "אלישע ורונית רובין אדריכלים" תכנן בבודפשט 8 שכונות מגורים סגורות. מבני מגורים הגובלים בדופן הרחובות המקיפים גינה פרטית גדולה במרכז השכונה, בריכה וחדר כושר. כמו-כן הלובי כלל: חלל גדול ועמדת שומר.

תושבים רבים רכשו דירות חדשות והמעבר מתרבות מגורים קומוניסטית לתרבות מגורים מערבית היה חד מאוד. צצו פרויקטים חדשים שסחפו אחריהם משקיעים ויזמים נוספים מהמערב. שכונות יוקרה חדשות היו בהישג ידם של המעמד הבינוני העליון שהחל להיווצר אט אט במדינות אלה.

המפרטים הטכניים היו עשירים: הלובי וקירות החוץ היו מצופים בשיש. הדירות כללו רצפת פרקט, מטבח בסטנדרט גבוה, חלונות כפולים, תריסים ומערכות מיזוג אוויר. שינוי סגנון החיים השפיע על התרבות המקומית. השכונות החדשות השפיעו על הסביבה הפיזית של העיר בודפשט לדוגמה.

8 שנים הבועה החזיקה עד למשבר הסאבפריים ב-2008. השוק נכנס לקיפאון עמוק. הבנקים כיום לא משחררים הלוואות ליזמים ולא מאפשרים משכנתאות לרוכשי הדירות. הבעיה המרכזית היא שהבנקים במזרח אירופה נתלו הלוואות מהבנקים הגדולים במערב ואילו הבינו שהחובות של הבנקים במזרח הם חובות גדולים ואף ברובם נחשבים לחובות אבודים. יתכן שכספים רבים שנלקחו לא יחזרו לבנקים.

יזמים רבים שהחלו בניית פרויקטים לא סיימו אותם, ואלו שסיימו לא הצליחו למכור את כל הדירות. המצב כיום הוא שיזמים המעוניינים לבנות במזרח אירופה צריכים לבנות עם הון עצמי. בעולם הנדל"ן לא מקובל ליזום פרויקטים ללא הלוואות מהבנקים.

אני מאמין שאין להספיד סופית את שוק הנדל"ן במזרח אירופה. הפוטנציאל הנדל"ני קיים עדיין והרצון לרכוש דירות יקבל ביטוי בעתיד. כאשר השוק יתאושש ממשבר הסאבפריים. היציאה תהייה איטית ותמשך לאורך שנים רבות. המצב החדש שונה לחלוטין מהבועה בעבר. הזהירות, שיקול הדעת, תכנון ארוך טווח, התנהלות איטית וכדומה יאפיינו את שוק הנדל"ן בעתיד.