"תיקון העולם" או אנדרלמוסיה

לפני מספר שבועות, נתנה השופטת פרוקצ'יה, באחד מפסקי הדין האחרונים שכתבה (בהסכמת השופט ג'ובראן ובהסכמה חלקית של השופטת חיות), פסק דין מהפכני בפרשת דירות יוקרה בע"מ נגד ראש עיריית יבנה, הקובע ש"הסכמי הפיתוח" הנפוצים ברשויות מקומיות בבניית מתחמים חדשים פסולים ובטלים. הסכמים אלה כוללים הסדרים בדבר חובות היזם בפיתוח התשתיות העירוניות במתחם (תשתיות מים, ביוב וניקוז וסלילה) בתמורה להפחתה בהיטלי פיתוח ולעיתים אף לביטולם.

הצדדים, שצפו סיכון הסדרתי במתן פסק דין בסוגיה טעונה זו, ביקשו במשותף למחוק את ההליך, אולם ביהמ"ש קבע שאין חובתו להיענות לבקשתם ובשל "תיקון העולם", כהגדרתו, מוטב לתת החלטה בעניין עקרוני זה.

ביהמ"ש העליון קבע שהסכם הפיתוח בטל נוכח אי-חוקיות הנוגעת לסמכותה של העירייה לוותר על היטלי פיתוח (והשבחה), וכן, נוכח העובדה שאין בחוקי חובת המכרזים פטור ממכרז ליזם המפתח את המתחם בו יבנה. לפיכך, התקשרות עם יזם לביצוע עבודות אלו פסולה אם אינה עומדות בהוראות חוקי חובת המכרזים.

פסק הדין פותח דלת להיווצרות שלל סיטואציות מורכבות. בחלק מהמקרים שולמו היטלים באופן חלקי וטרם החלה הבניה, במקרים אחרים החלו בעבודות הפיתוח אולם ייתכן שבנוסף להן הרשות תדרוש כעת היטלים נוספים שהקבלנים לא נלקחו בחשבון, דבר העלול לגרום לעליית מחירים. במקרים אחרים רק נחתמו הסכמים וטרם החלו עבודות הבניה אך כעת יש לחזור לשולחן המו"מ ולבדוק האם התקשרות עם היזמים הנבחרים בכלל אפשרית.

המשמעות עלולה להיות מרחיקת לכת: פרויקטים חדשים בענף הבניה, ובמיוחד פרויקטים למגורים, יעוכבו משמעותית בתקופה הקרובה נוכח אי הבהירות הגלומה בהסכמים בין הצדדים שהוכרזו כעת כלא חוקיים, ואף הוגדרו על-ידי העליון כ"חזיון נפרץ ברשויות המקומיות".

הגם שאין ספק בנכונות הניתוח המשפטי של השופטת פרוקצ'יה, נשאלת השאלה האם היה מקום להתערבות אקטיבית מיידית, בשונה מהתרעה מקדימה מתונה על התופעה הפסולה, כמקובל בביהמ"ש העליון, או לכל הפחות הוראות מעבר מסודרות אשר היו מניבות תקופת התארגנות שהייתה מצמצמת את הנזקים.

בכל מקרה, עיתוי מתן פסק הדין במתכונתו הנוכחית יוצר בעיה של ממש ודומה כי היום לאור מחאת הדיור ההולכת ומתרחבת, היה ביהמ"ש שוקל פעם נוספת מתן פסק דין שתוצאתו הישירה היא האטה משמעותית בקצב הבניה למגורים בשכונות חדשות.

כך או אחרת, הכדור עובר עתה מביהמ"ש העליון לשולחן הממשלה ועליה להיערך במהירות להשלכות. חוות דעתה של פרקליטות המדינה, בשם היועץ המשפטי לממשלה, עליה נסמך ביהמ"ש בהחלטתו, גרסה שהסכמי הפיתוח אכן בלתי חוקיים ויש לבטלם, ובהקשר זה, יש לזכור שבמשך חמישים השנים בהן נכרתו בשגרה הסכמים מסוג זה, היו מעורבים בדבר כל משרדי הממשלה הרלוונטיים. יש לקוות שלפחות בלשכת היועץ המשפטי נערכו מבעוד מועד לתוצאותיו הצפויות של פסק הדין.

על-מנת לצמצם את הנזקים הצפויים, על כל הגופים המעורבים לפעול בדחיפות לטיפול במצב. הסכמי הפיתוח שעומדים על הפרק חייבים לעבור מיפוי מהיר ובחינה של השפעות פסק הדין. המיפוי אמור להיעשות הן במשרדי הממשלה הרלוונטיים (במיוחד משרד השיכון, משרד הפנים, רשות המים, מנהל מקרקעי ישראל והתמ"ת) והן בעיריות ובתאגידי המים והביוב, הגופים האמונים על התשתיות העירוניות. במקביל, יש לפרסם בהתייעצות עם היועמ"ש חוזרי מנכ"ל מפורטים שיתנו הנחיות רוחביות להתנהלות אחידה בכל אחת מהסיטואציות האפשריות. יש לבחון באורח מיידי אפשרויות ליצירת מסגרת חוקית להסדרים השונים תוך שקלול הרציונל שבפסק הדין - יצירת שוויון בין כלל הנישומים, התושבים החבים תשלומי היטלים.

פעילות זו תפחית, ולו במעט, מהתסבוכות המשפטיות הצפויות, המצטרפות למגוון תסבוכות ביורוקרטיות הקיימות ממילא עד כדי שלילת האפשרות המעשית לבנות שכונות חדשות בישראל.