האם מחירי דירות עולים או יורדים? תלוי את מי שואלים. שלושה גופים רשמיים - הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) משרד האוצר והשמאי הממשלתי - מפרסמים מדי חודש נתונים על תנודות המחירים, והם סותרים זה את זה. אחד אומר שהדירות מתייקרות, אחר בטוח שהדירות מוזלות. השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, מבקש לקבל נתונים גם משמאים פרטיים, כדי לצייר תמונה אחידה. ספק אם יצליח.

מה המצב כיום? כדי לפשט את הבדיקה, לא נתייחס לנתוני 2012 מול נתוני החדשים המקבילים ב-2011. גם השוואה זו חשובה, אך היא תכניס אותנו למבוך של נתונים סותרים. נסתפק במידע העדכני: מה המחירים כיום, לעומת חודשים קודמים? וליתר דיוק - מה היו מחירי הדירות בחודש מרס לעומת חודש קודם, או מה היו המחירים ברבעון ינואר-מרס, לעומת הרבעון הקודם, אוקטובר-דצמבר.

גם גופים לא-רשמיים מפרסמים נתונים. למשל, המכון לגיאוקרטוגרפיה, או התאחדות בוני הארץ, או חברות בנייה גדולות. מקורות המידע שלהם חלקיים, ונשענים בעיקר על שלושת הגופים הרשמיים, כך שאין להקדיש להם תשומת לב מיוחדת.

שלושת הגופים הרשמיים נותנים תשובות שונות. משרד האוצר אומר שהמחירים ברבעון האחרון ירדו ב-3% לעומת רבעון קודם. השמאי הממשלתי גורס, שהמחירים נשארו ללא שינוי. לדעת הלמ"ס, המחירים במרס גבוהים ב-0.3% לעומת המחירים בדצמבר אשתקד. מה קורה כאן?!

התשובה היא, שהבלגן והסתירות נובעים מכך ששלושת הגופים משתמשים בבסיסי נתונים שונים ובתקופות השוואה שונות.

הגוף היחיד שנתוניו אמינים באמת הוא הלמ"ס, כיאה ללשכה הסטטיסטית הרשמית של ישראל. פוקדי הלשכה מתקשרים טלפונית מדי חודש למאות קבלנים, המדווחים על מחירי המכירה של הדירות. הלשכה מבטיחה סודיות עסקית, כדי לקבל נתונים אמיתיים. כן אוספים נתונים רבים על עסקות יד שנייה, מחברות תיווך וממקורות אחרים. הלמ"ס מרכזת את מספר הנתונים הגדול ביותר, המעודכן ביותר. לכן, צריך לסמוך בעיקר על הנתונים שלה. כלומר: המחירים בחודש מרס גבוהים במשהו, 0.3%, לעומת דצמבר אשתקד.

נשים לב לכך, שהלמ"ס משווה חודש לחודש, ולא רבעון לרבעון. ללמ"ס יש בעיה נוספת,שממנה סובלים גם הגופים האחרים, ועל כך בהמשך.

בעיות בדיקה ונתונים

בשני הגופים הרשמיים האחרים קיימות בעיות בדיקה רציניות, המטילות צל על התוצאות:

משרד האוצר בודק את מחירי הדירות החדשות על-ידי קבלת נתונים מאגף מס שבח במשרדו. בנתונים אלו שני ליקויים רציניים: (1) הם מתייחסים לעסקות שנעשו בדרך כלל חודשיים קודם לכן. למשל, בחודש מרס מדווחים למס שבח על חוזים שנחתמו בינואר, וכן הלאה. נוצר פיגור, המעיב על איכות הנתונים; (2) למוכרים ולקונים יש אינטרס ברור לדווח על מחירים לא-אמיתיים של דירות, כדי לחסוך אי-נעימויות בהצהרת ההון, ואולי גם לחסוך תשלום מס שבח.

אשר לנתוני יד שנייה, לא ברור מהם מקורות משרד האוצר.

לשמאי הממשלתי הראשי יש בעיה אחרת: הוא בודק רק מחירי דירות בנות 4 חדרים - חדשות וגם יד שנייה - ורק ב-16 ערים גדולות. המדגם שלו אומנם גדול מאוד, כ-12,000 דירות בשנה, שהן כ-15% מכלל העסקות, אבל זהו מדגם מוטה, ולכן אולי גם מוטעה.

למרבה ה"שמחה", גם השמאי הממשלתי מתבסס על נתוני מס שבח, על כל הליקויים שלהם. ייתכן שיתקן בעיה זו בעתיד, על-ידי קבלת נתונים משמאים פרטיים.

כאמור, גם ללמ"ס יש בעיה: היא מכניסה למערבל גדול אלפי עסקות, ומוציאה מהן נתון אחד - על מחירי הדירות, אולי תוך חלוקה לשישה מחוזות. דירות הן מוצר הטרוגני, אין שתי דירות זהות. לכן, קביעה כוללת שמחירי הדירות עלו או ירדו מתייחסת לממוצע. אין אפשרות לדעת מה היו תנודות המחירים האמיתיות בדירות בגודל מסוים, בעיר מסוימת או בשכונה מוגדרת. בעיה זו קיימת גם אצל משרד האוצר והשמאי הממשלתי.

האם יש פתרון? האם יש נתון "אמיתי"? כנראה שלא.