News1 גאים להציג
מבקרים ייחודיים (Unique Visitors):
אתר - 542,573  סלולר - 840,493
   |   15:07:40
דלג
בלוגרים / בעלי טורים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
יואב יצחק
יואב יצחק
ליברמן פצח שוב בהאשמות חסרות בסיס. הפעם בתוכניתם של אופירה וברקוביץ'    ליברמן מאשים את נתניהו בנסיון לתפור לו תיק, ובשיגור "...כל מיני טיפוסים מפוקפקים שכל הזמן מחפשים ושואלים בשלי...
תמונות עם עמוס עוז ואהרון ברק. אלבשן בביתו [צילום: דוד חרמץ]
דוד חרמץ
פרופ' יובל אלבשן, דיקן הפקולטה למשפטים בקריה האקדמית אונו, ראה כילד את אביו נלחם בשחיתויות שחשף במקום עבודתו. אביו מת בן 44 מוחרם ומנודה. מאז אביו הפך אצלו למודל לחיקוי. אלא שגם למ...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
ברחבי הרשת / פרסומת
מועדון+ / תגיות
אישים | פירמות | מגשרים
מוסדות | אתרים | מושגים
רועי בלכר [צילום: תמר מצפי, גלובס]
עורך דין
רועי בלכר, (נולד: 1970) עורך דין ישראלי. שותף מייסד במשרד עורכי הדין KRB.
גורי אלפי [צילום: רונן אקרמן]
קומיקאי, שחקן
גורי אלפי (נולד: 18 בספטמבר 1976), ישראל. קומיקאי, שחקן, זמר, במאי ויוצר טלוויזיה ישראלי.
מגי אזרזר [צילום: איציק בירן, יח"צ]
שחקנית
מגי אזרזר (נולדה: 10 בספטמבר 1986), שחקנית ישראלית. שמה המלא: מרגלית אזרזר סבג.
לכל הערכים במועדון+
תוכנית הנדל"ן ההזויה של יאיר לפיד
לפיד. פשוט הזוי [צילום: אפרת סער]

מי והיכן יבנו 150 אלף דירות להשכרה? למינהל אין קרקעות, לקבלנים אין עובדים-מהנדסים-מימון, התכנון יארך שנים והפרויקט כולו יפסיד

▪  ▪  ▪
הפוליטיקאי הטרי יאיר לפיד הציג היום (12.6.12) תוכנית לפתרון המחסור בדירות ויוקר הדירות. הוא מציע לבנות ב-10 השנים הקרובות 150,000 דירות להשכרה ב-10 ערים גדולות, ולהשכירן, בעיקר לצעירים, בדמי שכירות מוזלים. מי שיממן את ההשקעה יהיו, לדעתו, בעיקר קרנות הפנסיה. אולם בדיקה מראה, שהתוכנית הזויה. הבה ונעיין בפרטים:

  • היכן בונים 150 אלף דירות? על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, כי לדעת לפיד "יש למינהל קרקע לאלפי דירות בערים הגדולות". זה פשוט לא נכון. בחלק מהערים שהוא מזכיר , ובהן ת"א, נתניה, צפת וכפר סבא, נותרו בידי המינהל מעט מאוד מגרשים. בערים אחרות, ובהן ירושלים, חיפה ונתניה, אכן נותרו למינהל מגרשים, אך הם בתהליכי תכנון ממושכים.
  • "המינהל הוא הבעלים של 93% מהקרקעות במדינה". ממש לא מדויק. למינהל ולרשות הפיתוח יחד יש 17.4 מיליון דונם, שהם 87% מהקרקע הנמצאת בידים ציבוריות; קק"ל היא בעלת 13% הנותרים. וכל זה, מבלי להביא בחשבון את הקרקע הנמצאת בבעלות פרטית, שאינם כלולה בנתונים אלו.
  • "המינהל ייתן את הקרקעות הללו בחינם, והן יישארו בבעלותו" - נניח, אם כי ברור שהאוצר יתנגד לכך בתוקף. חלק ממחיר המגרש -אומר לפיד - יחזור למדינה על-ידי מסוים. על כך נדבר בהמשך.
  • "בחמש השנים הראשונות לתוכנית יבנו 75,000 דירות, ובחמש השנים הבאות יבנו עוד 75,000 דירות". דירות לא בונים עם ניירות, ולא בהבל פה. עו"ד ענת בירן, מומחית לתיכנון ורישוי, אמרה בשבוע שעבר כי בממוצע נמשך תכנון כל בנין שש שנים. גם החוק החדש לתיכנון הבניה, שעדיין לא אושר בכנסת, מביא בחשבון הליכים שימשכו בין שנה לשנתיים.
  • לפיד מדבר על בנית 15,000 דירות להשכרה מדי שנה. לו הקשיב לדברי נשיא הקבלנים נסים בובליל, היה לומד, שהתחלות הבניה כיום בירידה, בקצב שנתי של 30,000 דירות, בשל מחסור חמור בעובדים זרים, במהנדסים ובליווי בנקאי. האשראי לבניה מוקפא בבנקים רבים, על-פי הוראות בנק ישראל, מסיבות של טובת המשק והכלכלה. אך מי ואיך יבנו 15,000 דירות נוספות?

התשואה כיום, לפני סיבסוד, רק 3.5%


די בעובדות אלו כדי להבהיר, שהתוכנית של לפיד פשוט לא רצינית. אבל אולי כדאי להביא כמה נתונים נוספים:
  • "הדירות יבנו בקבוצות של 300 יחידות לפרויקט, כדי לחסוך בהוצאות". זה פשוט לא נכון. המדובר, כנראה, בבניה לגובה, וכל קבלן יספר לכם שבניה כזו יקרה בהרבה מבניה של 4-3 קומות. חוץ מזה, גם אם למינהל יש מגרשים פה ושם, הרי שרק על חלקם אפשר לבנות 300 דירות בבת אחת.
  • "הדירות יושכרו ב-65% משכר הדירה המקובל בשוק, ושכר הדירה יהיה בפיקוח". מי יסבסד את היתרה? המדינה? לא ברור. שאלת תם: כיום, כששכר הדירה חפשי, בונים היזמים מעט מאוד דירות להשכרה, זה לא רווחי, ושכר הדירה נותן תשואה של 3.5% לכל היותר, ברוטו לפני מס. מדוע יהיה כדאי ליזם לבנות להשכרה, אם יקבל רק שני-שליש משכר הדירה הריאלי?! האם קבלת קרקע בחינם תשנה את התמונה? בהמשך נראה.
  • נקודה למחשבה: לפיד לא המציא את הגלגל. חוק עידוד הבניה להשכרה נותן גם כיום הטבות מפליגות ליזמים. ובכל זאת, כמעט איש אינו בונה כיום להשכרה. מדוע?...
  • מי יממן? "קרנות הפנסיה, שינפיקו אג"ח", כלומר יתנו הלוואות ליזמים, למימון הבניה. מי שמלווה כסף דורש גם שהיזם יביא חלק מהכסף כהון עצמי, ומדובר בסכומים גדולים מאוד. לפיד אינו מזכיר זאת ואינו מסביר, מי יביא את סכומי הכסף הגדולים, ומהיכן.
  • לפיד לא הזכיר את נתוני ההשקעה, אולי בכוונה. הבה ניקח דוגמה פשוטה: לפיד מדבר על דירות שחלקן יהיו בנות 85-80 מ"ר נטו, כלומר כ-100 מ"ר ברוטו, באיכות וברמה גבוהה. בניית דירה כזו, עם מעליות, חניה וממ"ד, גם אם הקרקע בחינם, תעלה לפחות, באומדן זהיר, כ-600 אלף שקל. דירות קטנות יותר יעלו, נניח, 400 אלף שקל.

מאין יבואו 75 מיליארד שקל?!


  • ההשקעה תהיה בממוצע, נניח, 500,000 שקל לדירה. ההשקעה בבניית 15,000 דירות תגיע ל-7.5 מיליארד שקל בשנה, או 75 מיליארד שקל ל-10שנים. מאין יבוא הכסף?!
  • לפיד מזכיר גם בנית מגרשי משחקים, גני ילדים, מרכזים מסחריים, מלונית, חדר כושר, חדרי כביסה, חדר תרבות וכנסים בכל בנין. כמה זה יעלה? מי יממן?
  • "קרנות הפנסיה ילוו את הכסף". מדוע? כי זה כדאי להן, לדברי לפיד . נניח שקרנות הפנסיה יסכימו לממן 80% מההשקעה, כלומר 400 אלף שקל, בהלוואה ל-10 שנים, וידרשו מהיזם רק 100 אלף שקל הון עצמי.

הכנסה שתהפוך להפסד

  • "דמי השכירות יהיו עד 65% מהמקובל כיום בשוק". בערים שהזכיר לפיד, דמי השכירות המקובלים נעים כיום, לפי גודל הדירה, בין 3,000 ל-5,000 שקל לחודש, נניח 4,000 שקל בממוצע. ההכנסה ליזם תהיה 48,000 שקל לחודש, שהם 9.5% על ההשקעה. לכאורה, טוב ויפה. אבל -
  • היזם יצטרך לשלם מסים על ההכנסה, כי הרי אתם זוכרים, שזה מה שלפיד הבטיח למינהל כדי שייתן את הקרקע בחינם. נניח שהמס יהיה רק 10% מההכנסה, כלומר 4,800 שקל. יישארו לו כ-43,000 שקל. חכו, זו רק ההתחלה.
  • הלוואה מקרן פנסיה היא דבר נהדר, אבל יש לה חסרון אחד: צריך לפרוע אותה - קרן, הצמדה ורבית. עמיתים, הגורם מספר 1 בקרנות הפנסיה, נותנת כיום הלוואות בהצמדה למדד ועוד 4.5%. יחד , נניח, 6.5%. ההחזר על הלוואה של 400 אלף שקל יהיה 26,000 שקל לשנה (למעשה קצת פחות, כי הקרן יורדת משנה לשנה, וקצת יותר, כי יש גם עמלות). בנוסף, יהיה עליו לפרוע עוד 40,000 שקל לשנה על חשבון הקרן. יחד - 66,000 שקל לשנה.
  • סיכום: ליזם יישארו מכל דירה 43,000 שקל נטו בשנה. הוא יצטרך לפרוע לקרן הפנסיה 66,000 שקל. הוא יישאר עם מינוס 23,000 שקל לשנה, או הפסד של כ-7 מיליון שקל למגדל בן 300 דירות. גם אם נשנה פה ושם את הנתונים, התמונה תישאר דומה. איזה יזם יכנס לפרויקט שיניב לו הפסדים? אף אחד. איזו קרן פנסיה תיתן הלוואה, שהביטחון העיקרי שלה (לדברי לפיד) הוא הנכס המפסיד? אף אחת.

תאריך:  12/06/2012   |   עודכן:  12/06/2012
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
תוכנית הנדל"ן ההזויה של יאיר לפיד
הודעות  [ 15 ] מוצגות  [ 15 ]  תפוס כינוי יחודי      לכל ההודעות         כתוב הודעה 
כותרת ההודעה שם הכותב שעה    תאריך
1
חרטה
12/06/12 20:47
2
רחובות
12/06/12 21:00
3
מנחם יהויכין
12/06/12 21:05
4
ישמעאל
12/06/12 22:36
5
ה.א.
13/06/12 00:08
 
ע.ב
13/06/12 00:27
6
Yona who knows
13/06/12 00:32
7
א מ רול
13/06/12 00:34
8
אהוד פרלסמן
13/06/12 01:29
9
קורןנאוה טבריה
13/06/12 06:02
10
אברהם מערב השומרו
13/06/12 06:46
11
מירי24
13/06/12 07:41
 
רונן בר
13/06/12 10:25
12
אורי... .
13/06/12 07:41
13
אליאליאליאליאלי
14/06/12 12:19
תגובות בפייסבוק
רשימות קודמות
האם יכול להיות, שבלי שנדע - נכנס שותף חדש לקבוצת ידיעות אחרונות? וליתר דיוק: האם יכול להיות, שאותו שותף הוא מהגר בלתי חוקי מדרום סודן? משום שדומה שרק מצב כזה יכול להסביר את הכיסוי החד-צדדי והמגמתי של ynet ביממה האחרונה (11-12.6.12) בנוגע למבצע גירוש השוהים הבלתי חוקיים. הנה כמה כותרות:
12/06/2012  |  איתמר לוין  |   מאמרים
מה ההבדל בין פקידים אפורים ובין אנשי חזון ואמונה? הפקידים השקועים בביורוקרטיה יסבירו לך בטוב-טעם למה אי-אפשר, ואילו אנשי האמונה יוכיחו שאפשר. לא צריך לזלזל בפקידים (במיוחד שיש פקידים מצוינים ונמרצים), ובוודאי ראוי להקשיב לתיאור הקשיים ולדעת את המשוכות, אבל אנשי האמונה מצליחים בכוח האמירה: "ואף-על-פי-כן".
12/06/2012  |  מנחם ברוד  |   מאמרים
לקראת התחדשות המחאה החברתית מתחיל המרוץ אחרי המסרים, המנהיגים, המובילים והמשפיעים.
12/06/2012  |  ורדית דמרי מדר  |   מאמרים
אץ רץ המריונטיהו. הוציא מתחת ידו צו מלכותי המקנה לבוזזי הקרקעות פיצוי הולם. 851 דירות חדשות ייבנו לקידום הטרשת המנהיגותית, והעלאת קרנה בקרב ציבור בוזזי הקרקעות. מיליארדים יישפכו על ניסור הצדק, במאמץ עילאי לניטור הנזק. מחנה הטרשת לא יסבול כיבוש מחדש של עמדות טרשת מנהיגותית על-ידי כדוריות דם לבנות של צדק. כיבוש כן, אבל רק לצד אחד
12/06/2012  |  דן אלון  |   מאמרים
מבצעי חודש הספר מציפים, פעם נוספת, את זעקתם של הסופרים, היוצאים נגד מכירת ספריהם במחירים כה נמוכים. ברם, המבצעים האטרקטיביים במיוחד עליהם מכריזות רשתות הספרים הגדולות (3 ב-100, 4 ב-100, ואולי אף 5 ב-100) אינם מיוחדים לחודש הספר בלבד. התחרות בין הרשתות גורמת למכירת ספרים במחירי מבצע גם במהלך השנה.
12/06/2012  |  ורד כהן  |   מאמרים
סיפורים חמים(72 שעות)
מירב ארד
"לא אופיע יותר אצל אופירה וברקוביץ'"
איתמר לוין
שופטת שלום סטתה מהנחיית העליון
היום לפני
שחזור אסון ביילמר [צילום: יוטיוב]
התאונה שלימדה לקח [1992]
כתבות מקודמות
איל גלבר
עופר לוין: "פרויקט מולאן מדגיש את הבלתי מוגדר והבלתי גמור בכל יצירת אמנות"
כתיבת המומחים
גם בזמן קורונה מגיעים לתשואות גבוהות עם טריא
יום הולדת
תדיר יונה 5/10
קסירר אברהם 6/10
ליאור אבי 6/10
פון שוורצה שרה 6/10
מור דן בצלאל 7/10
רזי אריה 7/10
יונס אליעזר 7/10
חברי מערכת News1 (דוא''ל)
   ארד מירבעיתונאית
   גדות יפעתעיתונאית
   דנון יצחקעיתונאי
   וולף איציקעיתונאי
   יוסף עידןעורך חדשות
   יצחק יואבמו"ל ועורך ראשי
   יצחק-אוגנוב גליתעיתונאית
   לוין איתמרעורך משפטי
   מגנזי שרוןעיתונאית
   פישביין איילתעיתונאית
   רויכמן ינוןעיתונאי
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il