הסיטואציה מוכרת לעייפה, הצדדים מוזהרים בראש, אבל פעם אחר פעם נופלים הם במלכודת החשש להפסיד עסקה מפתה. ברקע ניצב המתווך הדוחק בצדדים לערוך מסמך שיעגן את עסקת ה
מקרקעין האמורה להיחתם, בעתיד, כאשר "בינתיים, רק בינתיים, אפשר לחתום על זיכרון דברים. עד שייחתם החוזה המחייב והסופי".
סופם של דברים לא נחתם החוזה המחייב הסופי. מי שטוען לבעלות על נכס המקרקעין ש"רכש", טוען כי זיכרון הדברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין ואפילו שהוסכם כי בעתיד ייחתם חוזה מחייב, שלא נחתם וככל הנאה לא ייחתם לעולם. מוכר נכס המקרקעין שמצא חלופה רווחית יותר ממי שחתם יחד עמו על זיכרון הדברים טוען, כי זיכרון הדברים אינו מחייב, כלל וכלל, שהרי טרם נחת החוזה הסופי והמחייב.
טען מי שטען, כי מחמת האקלים החם והלחות במדינת ישראל נולדים בה תינוקות מהר יותר מאשר במקומות אחרים והראיה - זוגות רבים הנישאים בחופה וקידושין מביאים ילד משותף לעולם, חמישה או ששה חודשים בלבד, לאחר נישואיהם. מה לנו ראיה טובה יותר מכך, כי הרך הנילוד שחש חום רב במעי אמו, ביקש לצאת לאויר העולם, מהר ככל האפשר ודוגמאות רבות ישנן בשטח...
איני יודע אם ניתן לתלות בחום הארצישראלי את הסיבה להיווצרותו של בן הכלאיים הזה, המוכר בפסיקה ובספרות המשפטית בשם "זיכרון דברים". מה שברור הוא, כי הלהיטות, החמדנות, חוסר הסבלנות לאפשר לעסקת מקרקעין להבשיל כדי עריכת חוזה מחייב ומהוקצע, מכל צדדיו, חברו יחדיו ליצירתו ולהיווצרותו של זכרון הדברים כמוסד משפטי מוכר ומחייב.
חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הדן בחוזים, אינו מגדיר חוזה מהו. כבר בתחילתו של החוק נקבע, כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות החוק. החוק קובע, כי פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה. עוד קובע החוק, כי הפניה יכול שתהיה לציבור. הגדרה למונח "חוזה" אין מוצאים אנו בחוק החוזים.
חוק החוזים אינו מתייחס למונח "זיכרון דברים" ובמלון "אבן-שושן" המחודש ומעודכן לשנות האלפיים מוגדר מונח זה כ: "פרוטוקול, תמצית, כתב שרשומים בו פרטי הדברים שהוחלט עליהם באיזה עניין שהוא". נניח לרגע להגדרה הלשונית ואי התייחסותו של חוק החוזים למונח "זיכרון דברים" .בי-המשפט נוטים - כמעט כדבר שבשגרה - להכיר בזיכרון-דברים, בחוזה לכל דבר ועניין אם הוא מכיל את היסודות המהותיים, הנדרשים להיות כלולים בחוזה. הדברים מקבלים משמעות ומשנה-תוקף במקרה של עריכת חוזה מכר בעסקות מקרקעין.
מאחר שסעיף 8 לחוק המקרקעין דורש כתנאי להיווצרות חוזה מכר מחייב בעסקות מקרקעין, קיומו של חוזה כתב, הרי יצרו בתי-המשפט, במשך שנים רבות של פסיקה משפטית, מערכת של יסודות שבהתקיימם ניתן לראות בזיכרון-דברים, חוזה מחייב לכל דבר ועניין. ברור הוא הדבר ונעלה מעל לכל ספק שהוא, כי חסרונם של יסודות אלה, הופך את זיכרון-הדברים, לחסר כל תוקף ובלתי מחייב, בעסקות מקרקעין, ממש בדיוק כפי ש"חוזה" חסר יסודות אלה, אינו ניתן לאכיפה ולמימוש בעסקות מקרקעין.
אין בכוונתנו ברשימה זו להידרש ליסודות הנדרשים ההופכים זיכרון-דברים שעניינו רכישת נכס מקרקעין לחוזה מחייב לכל דבר ועניין, הניתן למימוש ואכיפה. ברור הוא הדבר שאם מדובר בזיכרון-דברים שנעשה על-פה או אם מדובר בזיכרון-דברים, בכתב, שלא ניתן להשלים יסודות בסיסיים הנדרשים בהתאם להלכה הפסוקה, כדי שייחשב כחוזה מחייב לפי הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, אינו זיכרון-דברים הניתן למימוש ואכיפה. יסודות אלה פורטו ומפורטים, מעשה של שגרה, בפסקי-דין, היוצאים חדשות לבקרים, תחת ידי שופטי ושופטות ישראל.
מטרת רשימה זו הינה לזרקר זרקור של אור, כלפי הבהילות המיותרת בעסקות מקרקעין, במטרה "לקשור את הצדדים", במסמך מחייב, בכתובים, שעה שטרם בשלו לכך התנאים. חפזון פוגע בשלמות המסמך בכתב הנדרש לפי הוראות חוק המקרקעין. אין כל סיבה לערוך מסמךבעסקת מקרקעין, שאינה עסקה של מה בכך וכרוכה בהעברת כספים בסכומים נכבדים מיד אחת לשנייה, בחיפזון. "החיפזון הוא מן השטן", קובע הפתגם העממי - ולא בכדי.
אל תמהרו לערוך זיכרון-דברים בעת שמבקשים אתם לבצע עסקת מקרקעין. המתינו קמעה ויצא שכר ההמתנה בהפסדה האפשרי של העסקה, אם יוכרז זיכרון-הדברים כבטל ובלתי מחייב בידי בית המשפט. ככלל, ראוי לה לעסקת מקרקעין שתתנהל במשובה, בשקט ובאורך-רוח, עת ינוסח חוזה מקיף ומחייב, תחת שתתנהל במהירות, במחטף ובעריכת זיכרון-דברים שרב בו החסר על המרובה.
