אין ציפיות נדל"ניות לשנת 2013

שנת 2012 שמרה על יציבות במחירי הנדל"ן ואף על עלייה בחלק מהאזורים. השנה התחילה בהצהרות האוצר לפתרון מצוקת הדיור ועצירת העלייה במחירי הנדל"ן שנמשכה כבר למעלה משלוש שנים. למרות רצונות האוצר וניסיונותיו בדרכים רבות כגון הגבלת אחוזי מימון המשכנתא, תקנות מס וכו', עדיין, שוק הנדל"ן נמצא בעודף ביקושים שאינו משאיר סיכוי לשינוי המגמה גם בשנת 2013.

תחילת שנת 2012 עמדה בסימן 'השנה שלאחר המחאה החברתית' שמזמן נשכחה, וכיום, שנת 2013 מתחילה בסימן תקופת בחירות שאספה אליה חלק ממובילי אותה המחאה, המקווים ליישם את שאיפותיהם מהקיץ הקודם. בשנת 2013 צפויים לקרות חמישה תהליכים מרכזיים:
מתינות. כמות התחלות הבנייה בקרקע פרטית צפויות להיות נמוכות בשנת 2013. המתינות בהתחלות הבנייה תנבע מהקפדה יתרה של הבנקים המסחריים שנדרשים ללוות את הפרויקטים.

שיווק מוקדם. יזמים אשר ברשותם קרקעות מתוכננות יזרימו לשוק פרויקטים כשתחילת הפרויקט תהיה מלווה ב'פרי-סייל' או במכירה דרך מועדוני צרכנות, המבטיחים ליזם "חיים קלים" יותר מול הבנק המלווה, שכן רמת הסיכון יורדת כאשר היזם מראה מלאי נמוך של נכסים שטרם שווקו.

פריפריה. המנהל מצדו יצא עם כמה שיותר פרויקטים, אך הצפי הוא שעתודות הקרקע המתוכננות אשר יצאו למכרז, יהיו באזורי ביקוש נמוכים המשפיעים הרבה פחות על הביקושים וההיצעים וכפועל יוצא גם על מחירי הדירות. "הצפה" זו של קרקעות בפריפריה, לא תעניק מענה אמיתי ומקיף לבעיות הנדל"ן בישראל, מחירי הדיור לא יושפעו ואולי אף ימשיכו לעלות.

פעולות ממשלה. אם ינהג משרד השיכון בתבונה, הוא יצא עם תוכניות לשמירה על מחיר סופי לצרכן כמו מחיר למשתכן, דיור בר השגה או הקצאות קרקע מיוחדות. לחלופין מומלץ למשרד לפרסם מכרזים של אלפי יחידות בהם יותר לכל יזם לזכות בעשרות יחידות בלבד, מה שיביא לתחרות בין שישה עד עשרה יזמים שצריכים למכור באותו אזור ובאותו הזמן וכך ניתן יהיה להגביר את התחרות ולהוריד מחירים.

הקפאה. מיד אחרי הבחירות, על-פי התחזיות, צפוי מצב רוח לאומי שלילי הנובע בעיקר מגזירות כלכליות חדשות, פיטורים ועוד בעיות שתצוצנה עקב הגרעון הגדול. תהליכים אלו ייגרמו באופן ישיר להקפאה בשוק הנדל"ן, ורק לאחר מכן נחזה בתהליך התאוששות שכידוע הוא איטי ולא פשוט.

ייתכן שצעדים לפתרונות ארוכי טווח יחלו בשנת 2013 לאור הכנסת החדשה שתתגבש מתוך אג'נדה חברתית חדשה. אבל, בשוק הנדל"ן בו מושפעים המחירים בראש ובראשונה מכמות הביקושים ביחס להיצע, יצירת היצע חדש הוא עניין של שנים ולכן, את התוצאה לא נראה בטווח המיידי.

בינתיים, יזמים בוחרים לבנות פרויקטים בקרקעות שבבעלותם באופן זהיר ומדוד, תוך בדיקה מתמדת מול הבנקים והתאמה לגזרות החדשות הנולדות מידי יום. בכל פעם שיש גזירות חדשות, הן מקפיאות באופן זמני לחודש-חודשיים את קבלת ההחלטה של הקונים הפוטנציאלים, אבל מהר מאוד ממשיך לרכוש נדל"ן, גם למגורים וגם להשקעה.

תקנת המס של משרד האוצר המעניקה פטור ממס למכירת דירה שנייה, גרמה למומחי נדל"ן רבים לנבא כי לקראת שנת 2013 יוצף שוק הדירות במשקיעים שיוציאו את דירתם השנייה למכירה. להפתעתנו, לא רק שהנבואה הזו לא התגשמה אלא שמשקיעים רבים מכרו את דירתם השנייה ובהון העצמי רכשו שתי דירות חדשות ממונפות אשר יהוו עבורם דירות השקעה חדשות. זה אומר שלמרות הכול, הציבור רואה בכל זאת בנדל"ן השקעה אלטרנטיבית טובה מאוד.