זהירות מחבות במס בגין שימוש חורג בנחלה

רבות כתבנו על חבויות המס החלות על החקלאים בעת מכירת הנחלה ובייחוד בכל הקשור למס שבח, דמי הסכמה למינהל, מע"מ, דמי שימוש, דמי היתר וכיוצ"ב.

בעת בחינת חבויות המס בטרם ביצוע העסקה, אנו ממליצים לבעלי הנחלות, לבחון לעומק גם את הנושא התכנוני של הנחלה ובייחוד בכל הקשור לחריגות בניה ולשימושים חורגים בנחלה.
שימושים חורגים במחסנים שהוסבו למגורים או חריגות בניה בגין תוספות ללא היתר לבית מגורים או למחסנים או לכל שימוש אחר, עשויים להטיל חבויות מס ניכרות על בעל הנחלה בעת המכירה, לרבות בגין דמי שימוש עבור תקופות העבר.

נדגיש, כי גם במקרים בהם בעל הנחלה בנה מבנים ללא היתר או הסב מחסן למגורים ללא היתר או השכיר מחסנים לפעילות עסקית או השכיר מחסן שהוסב למגורים, תמורת דמי שכירות, פעולות אלה נדרשות דיווח ותשלום מס כחוק.

גם דמי שכירות חייבים במס

חשוב להדגיש, כי בין אם ההשכרה מבוצעת במבנה שניתן בגינו היתר כדין ובין אם לאו, הרי שדמי השכירות חייבים במס הכנסה, במע"מ ואף בביטוח לאומי ומס בריאות!!

לכן, על בעלי הנחלות לשים לב, כי אי דיווח על ההכנסות מדמי השכירות מהווה פעולה לא חוקית אשר סנקציות אזרחיות ופליליות בצידה.

לאחרונה פורסם באתר האינטרנט של רשויות המס אודות בעל נחלה שחשוד באי דיווח על הכנסותיו מדמי שכירות וכן בדיווח כוזב לרשויות מיסוי מקרקעין.

בהודעת רשות המיסים נאמר, כי בעל הנחלה נחשד שהוא מכר מגרש שמכירתו חייבת במס שבח, אולם בכדי להתחמק מתשלום מס השבח הניח קרוואן על המגרש ופינה אותו עם תום העסקה, וזאת במטרה שיראו את הקרוואן "כדירת מגורים מזכה" שמכירתה פטורה ממס שבח.

כאן המקום להדגיש, כי לעמדתן של רשויות המס מדובר בתכנון מס שאינו לגיטימי מהטעם שקרוואן אינו בבחינת מקרקעין הואיל והוא אינו מחובר חיבור של קבע לקרקע אלא חיבור ארעי ולכן בוודאי שאין זכאות לפטור ממס שבח בעת מכירתו.

אנו סבורים, כי שונה הדבר לו היה מדובר בקרוואן המחובר חיבור של קבע לקרקע ושאף שימש למגורים במשך תקופת זמן ממושכת. או אז, ניתן היה לטעון כי אין במדובר בפעולה מלאכותית שכל מטרתה הינה התחמקות ממס שבח, אלא בתכנון מס לגיטימי.

יובהר, כי גם בכל מקרה בו רשויות המס יקבלו את הטיעון ביחס לפטור ממס שבח, אין הדבר פוטר את בעל הנחלה מהחשיפה מול טענות המינהל, כי מדובר בשימוש חורג ללא קבלת היתר בניה וחשיפה לתשלום דמי היתר וכן תביעה לפינוי ואף הגשת כתב אישום על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.