הפנים האמיתיות של מספרי האוצר

מנתוני משרד האוצר שפורסמו היום על שוק הנדל"ן במדינת ישראל ניתן לחשוב בטעות כי החלה מגמת ירידה ברכישות הנדל"ן במדינת ישראל. אך המציאות בשטח רחוקה מאוד מכך. אם קוראים בעיון את הנתונים מבינים שאכן, ברבעון האחרון התקשו זוגות צעירים עוד יותר לרכוש דירות וזאת בשל ההחמרה בה חויבו הבנקים למתן משכנתאות עם דרישה להון עצמי גבוה יותר. למרות זאת, אם בוחנים את הנתונים לעומת אשתקד, עדיין נרשמה עלייה משמעותית של 39% בכמות המשכנתאות הנלקחות לטובת רכישת דירה.

נתון זה משמעותי ביותר ואין להתעלם ממנו, כי הוא צפוי אף לעלות: ככל שהאוצר יקשה על הבנקים לתת משכנתאות למימון רכישת דירות, כוחם של משפרי הדיור יעלה וכוחם של הזוגות הצעירים ירד. בסוף זו הבעיה העיקרית שלנו: המדינה רוצה לעזור לאלו שזו דירתם הראשונה והקושי העיקרי שלהם הוא ההון העצמי הראשוני, אבל בפועל, אנחנו מפספסים את המטרה ויוצרים דור של מעמד ביניים חדש וצעיר שחי בשכירות וממשיך להתרחק מהחלום לרכישת דירה משלהם.

מנגד, הדרישה ממשקיעים להון עצמי בגובה 50%, מתחילה לייצר ירידה בכמות המשקיעים המחפשים את האפיק הנדלנ"י. לאחר עליה של 13% ברבעון הקודם, ברבעון האחרון, העלייה במספר רכישות הדירות בקרב "המשקיעים" הייתה רק של 3%. אין ספק שהמשקיעים בחלקם נמנעו מרכישה, אך כנראה שדרוש להם זמן להתרגל לרעיון ולגייס 50% הון עצמי לרכישת נדלן להשקעה. אך בכל זאת, מבין האלטרנטיבות הקיימות, שרובן הרבה פחות מעניינות ורווחיות, הנדל"ן ממשיך להיות אפיק ההשקעה המשתלם ביותר כפי שהיה בשנים האחרונות וכפי שיחזור להיות בשנים הקרובות.


נתוני האוצר מראים גם כי בפריפריה חל זינוק בכמות רכישת הדירות, זאת בשל נדידת רוכשי הדירות הראשונות, זוגות צעירים, לאזורים בהם ידם משגת לרכישת דירה משלהם. אין ספק כי מדובר בתהליך מבורך ונכון המחלק ומפזר את המשאבים של המדינה בצורה נכונה ורחבה יותר. אך על המדינה אסור להתבשם מכך, ודווקא עכשיו פקידי האוצר צריכים לדאוג להמשך המגמה הזו בהשקעת כספים נוספים בפיתוח תשתיות, כבישים ונגישות תחבורתית, לצד שחרור קרקעות נוספות על-מנת להמשיך את המגמה המבורכת.

ניתן לראות שיזמי הנדל"ן הגדולים הנמצאים עם מלאי דירות עם היתרי בניה יחסית גדול, יוצאים במבצעי מכירה לעמיתי המועדונים השונים. למשל, בימים אלה, חברת שיכון ובינוי משתפת פעולה עם מועדון "הוט"- הנדסאים וטכנאים, חברת נווה גד משתפת פעולה עם מועדון "בהצדעה"- משרתי המילואים ועוד. מהלך זה של היזמים מראה יותר מכל על בחירתם להסתפק במחיר מופחת למרות מחירי השוק. היזמים מוכרים בתקופה של חודש וחצי, בין 50 ל-100 דירות כאשר עמיתי המועדונים זוכים להנחות של 8-15% וכל הצדדים נהנים. אך לא בטוח שמגמה זו תמשך גם ברבעון הבא.