חיזוק מעמד דיירים בתביעות ליקויי בניה

חיזוק מעמד דיירים בתביעות ליקויי בניה
מאת: טל רבינוביץ', עו"ד

"ענף ליקויי הבניה צובר תאוצה והדיונים בנושאי הליקויים ובנושאי לווין אחרים נהיים יותר ויותר מעמיקים, מתוחכמים ומאתגרים עם חלוף הזמן ועם התפתחויות הפסיקה. כבר עברו הזמנים שבהם מוצא פיו של מומחה בית המשפט היה חורץ דין, וכבר חלף הזמן שבו נופפו עורכי דין של קבלנים בממצאים סטטיסטיים המעידים על מממוצעים [נמוכים] של הישגים בתביעות ליקויי בניה. המערכת המשפטית, בהתפתחותה ובפתיחותה המסוימת, מתחילה להבין באיחור של דור, כי התביעות בגין ליקויי בניה נובעות באמת ובתמים מהמציאות העגומה של איכות המגורים במדינת ישראל..."

הדברים לקוחים מתוך הקדמת המחבר לספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" מאת ד"ר אברהם בן-עזרא, שראה אור בהוצאת בורסי לאחרונה.

אחת הסיבות לשינוי המתואר לעיל היא העובדה שכיום כמעט לכל ילד בישראל יש טלפון נייד משוכלל בו אפשר לצלם, להסריט, להקליט ולתעד עובדות ואירועים - בקלות, בזול ובאופן מיידי.

כך למשל, תובעים רוכשי דירות יכולים להביא אל אולם בית המשפט ללא שום קושי וכמעט "און-ליין", ראיות קבילות ונאמנות להמחשה ולהוכחת קיומם של הליקויים ונזקיהם.

בין אם מדובר בתיעוד רטיבות והתפתחותה לאורך זמן, בתיעוד סדקים והתפתחותם, בהוכחת פגמים בריצוף, בהוכחת מידות, או אפילו בהוכחת מטרדי רעש... כמעט כל דבר ניתן להביא לפתחו של בית המשפט בצורה פשוטה, מהירה, זולה ויעילה.

כך יכול בית המשפט, מבלי לקום מכיסאו ולצאת לשטח, להתרשם בצורה בלתי אמצעית ממה שקורה בדירת התובעים, בחצר, בחניה, על הגג, במסתור הכביסה, בחדר השינה, ובכל מקום בנכס המרוחק ממנו מרחק רב.

במקום בו ידוע כי אלף מילים לא ישיגו את מה שמשיגה תמונה אחת - הרי התמונה כיום היא זמינה ומגיעה בקלות לשולחנו של השופט, למסך המחשב בבית המשפט, ולמסך הוידיאו המוקרן באולם.

להלן כדוגמה - תמונה שצילמו תובעים במטרה להוכיח ליקוי של חניה צרה מהמידות הדרושות, ואת הקושי שלהם לצאת מרכבם נוכח היתקלות הדלתות בקירות הקרובים.


התמונה מוכיחה את הליקוי הנטען ובנוסף משליכה על המוטיבציה של בית המשפט להבין את מהות הליקוי, את משמעותו ואת השלכותיו על חיי התובעים.

כך הופך עניין טכני ויבש של מידות אורך ורוחב מנושא שהוא טכני לנושא אנושי והרציונאל העומד בבסיס תקנות התכנון והבנייה לגבי מידות דרושות - מומחש באמצעות תמונה אחת בלבד וללא מילים.

כך גם מומחשת עגמת הנפש הנגרמת לתובעים בשל הליקוי. צא וחשוב, כיצד התובעים שבתמונה נאלצים להתמודד עם הוצאת תיק מהרכב, עם הוצאת שקיות מצרכים מהמכולת, עם הוצאת תינוק קטן מכיסאו במושב האחורי, ועם יציאת אישה הרה או כל בעל מגבלה פיסית אחרת.

צא וחשוב כיצד היה אפשר לתאר את הליקוי ולהמחישו בפני בית המשפט ללא האמצעים התומכים והנגישים כמו הטלפון הנייד שהוא גם מצלמה משוכללת ומסרטת וידיאו.

האם יש דרך טובה מזו להמחיש לבית המשפט את ליקויי הבנייה הנטענים ונזקיהם?

האם יש דרך פשוטה מזו להתמודד עם בית המשפט, המקצץ בזמן חקירות מומחים ובמספר העמודים אותו הוא מוכן לקבל לקריאה כדי להוכיח את ליקויי הבנייה ונזקיהם?

למרבה הצער, עקב עומס התיקים והתביעות, לא אחת נתקלת כותבת המאמר בחוסר סבלנות ואף בחוסר מוכנות של שופטים להיכנס לעובי הקורה ולנושאים טכניים והנדסיים, תוך שהם מאמצים בלב שלם ובנפש חפצה [מדי] את חוות הדעת של המומחים הממונים מטעמם, מבלי לבדוק בדיקה ביקורתית את חוות הדעת של מומחיהם המוגשות לעתים קרובות ללא תמונות, ללא פירוט, ופעמים רבות אף תוך התעלמות מליקויים נטענים וחמור מכך - תוך התכחשות לקיומם.

ראה לעניין זה דבריו של בן-עזרא בעמוד 25-26 לספרו הנ"ל:

"למרבה הצער יש בבתי המשפט בישראל מנויים רבים מדי של מומחי שווא חסרי לימודי מקצועות המצעים, ובנוסף אליהם מומחים שאינם עוסקים בנושאי מומחיותם - זולת ייעוץ. אלה, גם אם לפני שנים רבות למדו כהלכה את לימודי המצעים, חזקה כי נשכחו מהם בגלל ההימנעות מהעיסוק בהם. כתוצאה מכך נגרמים נזקים ומתקבלים פסקי דין שרחוקים מהאמת ואינם עומדים במבחן המציאות".

[מקצועות המצעים הם מקצועות היסוד (בלשון הרמב"ם, המוזכר שם) - ההכרחיים להוות תשתית עיונית לכל מומחה הנדסי].

התרופה לכך היא חקירת המומחים בבית המשפט תוך גיוס תמיכת בית המשפט ואהדתו המושגת באמצעות תמונות וסרטונים המוצגים בפניו ואשר ממחישים ומוכיחים לבית המשפט כי התעקשות התובעים לנהל הליך של הוכחות וחקירת מומחה - מוצדקת וכדאית לשם בירור האמת העובדתית והאמת המשפטית.

להלן ציטוטים מתוך פסק דינה של השופטת תמר נאות פרי מבית משפט שלום חיפה בת"א 10762-10-11 גולדנברג ואח' נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ, בו נקבע במספר מקומות כי התובעים הוכיחו טענותיהם באמצעות תמונות אשר הוצגו למומחה בית המשפט בעת חקירתו:

"בתמונות שהגישו התובעים, אכן נראית רטיבות בחיבור שבין קירות ותקרת המחסן (תמונה 21). לגבי התמונות והסרטון שהוגשו מצאתי כי מדובר בתמונות וסרטון שאכן צולמו בביתם של התובעים, ואני רואה לנכון להסתמך גם עליהם במסגרת פסק הדין. בחקירתו, לאחר צפייה בסרטון, עדכן ברלינר את הערכתו, והוסיף עלות של 200ש"ח בגין הצורך בביצוע תיקוני צבע מקומיים לאחר תיקון האיטום. לכן, בפריט זה יש לפסוק 700ש"ח."
ובהמשך:
"53. רטיבות בחדר ההורים - בחקירתו ציין ברלינר נוכח תמונות שהוצגו לו (תמונות 19, 23 ו-24) כי ניכר שאכן קיימת רטיבות באותו מיקום, שמקורה בבעיית איטום בחלון הסמוך. הוא העריך את ביצוע התיקון, לרבות תיקוני צבע דרושים, בסך של 750ש"ח."

ובהמשך:
"57. בתשובותיו לשאלות ההבהרה מצא ברלינר לציין פרט נוסף שנשמט בטעות מחוות דעתו - סדק אופקי בקיר הגדר, שאת עלות תיקונו העריך בסך של 600ש"ח. במהלך שמיעת ההוכחות, הוצג לעיונו של בית המשפט וברלינר סרטון. התובע מסר כי הסדקים המצולמים בסרטון הם סדק בתקרת החניה ובמחסן. לאחר שצפה בסרטון, מסר ברלינר כי העלות המעודכנת של תיקון כל הסדקים עומדת על סך של 1,200ש"ח במקום 600ש"ח.
58. נוכח האמור לעיל, הפיצוי יהא בסך של 1,700ש"ח (1,200 +500)."

עינינו הרואות, מומחה בית המשפט נאלץ בחקירתו להודות בקיומם של ליקויים מוכחים, אותם תחילה הוא שלל בחוות דעתו.

לו לא היו התובעים מביאים אל בית המשפט תמונות וסרטונים - לא הייתה מוכחת טענתם זו של התובעים ובית המשפט לא היה מקבל טענותיהם, כי "לא הוכחו".

פסק דין זה הוא אחד מתוך שורה ארוכה של פסקי דין שניתנו לאחרונה, בהם הוכיחו תובעים טענותיהם באמצעות תמונות וסרטונים אשר הוצגו בבית המשפט והוצגו למומחה בית המשפט בעת חקירתו.

ראה להלן ציטוט מתוך פסק דינה של השופטת עפרה אטיאס מבית משפט שלום קריות בת"א 2954/07 ד"ר אמנון בלומנטל נ' אזורים חב' להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ:

"46. לקראת סיום עדותו, הציגה ב"כ התובעים בפני שולץ שתי תמונות שצורפו לתצהיר אמיר, ושאלה את שולץ האם בהנחה שמדובר במבנה 6, ב-מ/5, ובהנחה שהנתבעת כבר ביצעה תיקונים קוסמטיים, האם תיקונים קוסמטיים אלו יפתרו את הבעיה, והאם לא תהיה החמרה נוספת עם הזמן, והשיב:

"יש תיקונים קוסמטיים ויש תיקונים קוסמטיים. אם יעשו תיקונים קוסמטיים שמלווים בהליכים הנדסיים ולא רק לסגור את זה במרק או בחומר אחר, לכן נקבתי ב-50% מעלות של הקמת קיר חדש, אני בהחלט חושב שזה יעצור את המצב. זה לא יפתור את הבעיה וגם השבתי על כך בשאלות ההבהרה. זה פתרון סביר לטעמי בנסיבות העניין." (פרו', עמ' 35, ש' 18-15).

בעניין זה, בית המשפט אשר צפה בתמונות ובסרטונים לא קיבל את עמדתו של המומחה מטעמו המהנדס שולץ וקבע כי אין להסתפק בתיקון קוסמטי בלבד וכי התובעים זכאים לחומה חדשה תחת זו שנבנתה באופן רשלני ולקוי. בית המשפט זיכה את התובעים בהתאם!

להלן ציטוט:

"61. באשר למחלוקת בין הצדדים בשאלה האם להסתפק בתיקון קוסמטי אם לאו, הרי שבעניין זה אני סבורה כי הדין עם התובעים. התובעים זכאים לכך שאותה חומה שנבנתה באופן רשלני ולקוי, תיבנה מחדש, בהתאם לקביעותיו של יועץ הקרקע, אינג' קומורניק, ואין להסתפק רק בתיקונים קוסמטיים, גם אם אלה משולבים בתהליכים הנדסיים, שאין בהם לפתור את הבעיה מן היסוד, אלא רק להסתיר את הסדקים. העובדה שדרכי הגישה למקום, קשות, אין בה לכשעצמה להצדיק בחירה בפתרון הזול.
62. באשר לעלויות הפיקוח, אמנם, אינג' שולץ בחוות דעתו, לא התייחס לעלויות הפיקוח. ואולם, אני סבורה כי העבודות של תיקון החומה בהחלט טעונות פיקוח צמוד. התובעים תיקנו את תביעתם לאחר קבלת חוות הדעת של אינג' שולץ, ותבעו במסגרת כתב התביעה המתוקן את מלוא הסכומים בהם נקב אינג' שולץ, בתוספת מע"מ ו- 10% פיקוח. אמנם, בסיכומים עתרו התובעים לפיקוח בשיעור של 12% כפי שקבע אינג' ברמן בחוות דעתו. ואולם, לא אפסוק לתובעים מעבר לסעד שהתבקש בכתב התביעה. "

גם בתיק זה, עשו התובעים שימוש רחב בסרטונים ובתמונות אשר הוגשו לבית המשפט והוצגו למומחה בחקירתו.

לסיום, להלן ציטוט נוסף מתוך ספרו הנ"ל של בן עזרא [מעמוד 589]:

"מומחה מטעם בית המשפט המשמש זרועו הארוכה של השופט - היא הזרוע המשוטטת באופן חופשי בתחום המקצועי הזר במידת מה לבית המשפט - נוטל לפעמים את היוזמה לידיו ויוצר מחסום לזרימת מידע אל השופט. לפעמים בית המשפט נותן יד לתהליך כגון זה - אולי מטעמי - נוחות".

מול זרועו הארוכה של בית המשפט [המומחה אותו בית המשפט ממנה] - יש לרוכשי הדירות אצבע קצרה שרק צריכה ללחוץ על כפתור קטן במכשיר הטלפון הנייד שברשותם, והינה יש להם את כל הדרוש כדי להוכיח טענותיהם.