|   15:07:40
בלוגרים / בעלי טורים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
ליברמן. מהתעמולה יישארו רק הבטחות על הנייר [צילום: תומר נויברג/פלאש 90]
עידן יוסף
התקווה כי אביגדור ליברמן הוא זה שיבטל את "חוקי השבת" וינהיג בישראל מדינה חילונית היא תקוות שווא. לראיה: ישראל ביתנו היא שהצביעה באופן עקבי נגד תחבורה ציבורית בשבת ובעד צמצום העבודו...
איתמר לוין
איתמר לוין  |  
מה שהרשו הביזנטים והמוסלמים כאשר שלטו בארץ ישראל, לא מרשה הממשלה היהודית. זוהי כניעה מבישה לטרור המוסלמי - המשך ישיר של רפיסות מדינית ותוצאה ישירה של משטרה העסוקה ביחסי ציבור במקום...
גנץ. מזמין אותו לקריוקי [צילום: נועם רבקין פנטון/פלאש 90]
אפרים הלפרין
אי-אפשר לדעת מה אדם חושב, אפשר לנחש על-פי מה שהוא אומר, אבל להאשים את האוזניים? מביך, מאוד מביך
ללא מילים [צילום: נועם מוסקוביץ, פלאש 90]
ציפי לוין
הלב מחסיר פעימות, והעיניים מתרוצצות    על השידה הקטנה, הסטנדרטית, אין כלום, לבד מקופסת מונטנה כמעט מלאה, אבל במגירה העליונה הוא מוצא חפיסות ריקות של כדורי שינה
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
ברחבי הרשת / פרסומת
מועדון+ / תגיות
אישים | פירמות | מגשרים
מוסדות | אתרים | מושגים
גרסטל. בוררת [צילום: פלאש 90]
בוררת ומגשרת
הילה גרסטל. ילידת 13.6.1955, ישראל. נשואה לראובן ולהם שני ילדים.

ב-1973 סיימה את לימודיה התיכוניים בתיכון עירוני בהרצליה. בשנים 1975-1973 שירתה בצה
איתן ששינסקי [צילום: פלאש 90]
כלכלן
איתן ששינסקי (נולד: 29 ביוני 1937), כלכלן ואיש אקדמיה ישראלי.
תום שגב [צילום: AP]
סופר, עיתונאי
תום שגב (נולד: 1 במרץ 1945), עיתונאי, פובליציסט והיסטוריון ישראלי.
לכל הערכים במועדון+
סונטה לכינור ולדירה
מינץ. שווה לו יותר [צילום: פלאש 90]

אינו מסביר
בית המשפט העליון אינו מסביר מהם הצעדים שעל עורך הדין לנקוט כדי לעמוד בדרישת "הבדיקה הראויה", ודומה, כי מדובר בסטנדרט כללי שיתפתח לפי הנסיבות. המשמעות היא יצירת אי-ודאות בכל הנוגע לעסקות במקרקעין, שכן לא ניתן יהיה לדעת אם נערכו מספיק בדיקות "ראויות" כדי לעמוד בתנאי החדש

מחדד ביתר שאת
השופט חנן מלצר ציין, כי ייתכן שבידי המערערת נתונה האפשרות לתבוע בנזיקין את המשרד הממשלתי שהנפיק את תעודת הזהות החדשה למתחזה. כן מציין השופט מלצר, כי הגיעה העת שיונהג בישראל ביטוח זכויות במקרקעין בדומה לקיים במדינות רבות בעולם. דברים אלה מחדדים ביתר שאת את הצורך להימנע מדרישת אחריות מוגברת דווקא מעורך הדין, מקום שבו נדרש ביטוח כללי בשל כשלי שוק או כשלי המדינה

טעות והטעיה
בפרשת ציוריו של ראובן רובין, בית המשפט העליון פתר את הקושי בכך שהוא החיל על המקרה את דיני הטעות וההטעיה. הוא קבע, כי מאחר שהייתה טעות בכל הנוגע לטיבו של הממכר, ניתן לבטל את ההסכם ולערוך תשלומי השבה. כך, מצד אחד, נשמר הכלל בדבר תקנת השוק, ומצד שני התאפשרה גמישות להשגת תוצאה צודקת

מקרים קשים
ידועה האמרה כי מקרים קשים מביאים לדין רע. השופט אהרן ברק כותב בעניין כנען, כי "האימרה צריכה להיות כי דין רע מביא למקרים הקשים". נקודת המוצא היא השאיפה לפתרון צודק. נראה, כי עדיף ליצור פתרון גמיש וצודק מאשר לשנות את תקנת הציבור במקרקעין תוך יצירת אי-ודאות

בית המשפט העליון החזיר לכנר שלמה מינץ את דירתו שנמכרה במירמה, אך תוך כדי כך פגע בתקנת השוק והטיל על עורכי הדין חובות מרחיקות לכת - שבסופו של דבר ייקרו את הדירות ויגבירו את חוסר הוודאות

>
>
>
>
▪  ▪  ▪
לפני מספר ימים ניתן בבית המשפט העליון פסק דין תקדימי בנוגע לתחולתה של תקנת השוק על עסקות במקרקעין (ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ). באותו עניין נדרש בית המשפט להכריע בין זכויותיהם של שני צדדים מרוחקים. מצד אחד: הכנר הנודע שלמה מינץ הוא בעליה המקוריים של דירה, אשר נמכרה בלי ידיעתו על-ידי מי שהתחזה כאילו הוא שלמה מינץ. מצד שני: המערערת, אשר רכשה את הדירה ממי שרכש אותה מהמתחזה להיות מינץ.

לכאורה, הפתרון החוקי פשוט. הכלל הבסיסי בדיני הקניין הוא, שאין אדם יכול להקנות לזולתו יותר זכויות מאלה המוחזקות על ידו. גישה זו משקפת את אינטרס החברה לצמצם את הסיכון לפגיעה בזכויות קנייניות המוגנות בדין והטלת הסיכון על רוכש הזכויות.

אולם, לכלל זה יש יוצאים מן הכלל בדמותן של תקנות השוק. על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". חריג זה נועד להגן על רוכשים תמי לב אשר השקיעו את כספם ברכישת דירה, ואשר כתוצאה ממרמה שנפלה ברישום במקרקעין מגלים, כי הדירה לא הייתה של המוכר אלא של מישהו אחר.

בעניין מינץ קבע השופט אליקים רובינשטיין, כי הדירה תוחזר בתנאים שפורטו בפסק לבעליה המקוריים. בתוך כך הוסיף בית המשפט תנאים חדשים לתחולתה של תקנת השוק. לתוספות אלה יש השלכות הרבה מעבר למקרה הקונקרטי שבו פסק.

ראשית, פסק דינו של בית המשפט העליון מבהיר, כי תקנת השוק תחול גם על עסקות בהן בתחילה עמדה לזכות המוכר רק הערת אזהרה. המדובר בחידוש חשוב, שכן עסקות רבות מתחילות ברכישה ממי שיש לטובתו רק הערת אזהרה, והחלת תקנת השוק בנסיבות כאלה מאפשרת להגן גם על הרוכשים האמורים, מפני מקרים בהם נפלה טעות במרשם עליו הסתמכו בתום לב. עם זאת, בית המשפט מתנה את תחולת הגנת תקנת השוק רק בעסקות בהן חלק מהתמורה משולם רק לאחר העברת הרישום, כך שהרוכש יוכל לטעון כי הסתמך על המרשם.


מהי "בדיקה ראויה"?


שנית, וזה העיקר, בית המשפט העליון מתנה את תחולתה של תקנת השוק בתנאי "הבדיקה הראויה" שיחול על הקונה, ובמיוחד על עורך דינו. מובן שקונה המעלים עינו מרישום מופרך על פניו, לא היה זכאי גם בעבר ליהנות מתקנת השוק. אולם על-פי הפסיקה החדשה, לא רק שהקונה צריך לערוך "בדיקה ראויה", אלא שהאחריות לעריכת "הבדיקה הראויה" מוטלת לפתחו של עורך דינו. חובה זו חלה לא רק על מי שרכש מאדם שלזכותו רשומה רק הערת אזהרה, אלא גם ממי שרכש מבעליו הרשומים של הנכס.

בית המשפט העליון אינו מסביר מהם הצעדים שעל עורך הדין לנקוט כדי לעמוד בדרישת "הבדיקה הראויה", ודומה, כי מדובר בסטנדרט כללי שיתפתח לפי הנסיבות. המשמעות היא יצירת אי-ודאות בכל הנוגע לעסקות במקרקעין, שכן לא ניתן יהיה לדעת אם נערכו מספיק בדיקות "ראויות" כדי לעמוד בתנאי החדש.

כך למשל: האם על עורך הדין לייעץ ללקוחותיו לשכור שירותיו של חוקר פרטי? האם עליו לעמוד על כך שהבעלים הקודמים יעבירו לידיו את כל מסמכי העסקה הקודמת שבה הם רכשו את הנכס, כדי שיוכל לבחון את טיבם? ומה כאשר הדבר אינו אפשרי בשל סודיות או מסיבות אחרות? ומה דינו של הלקוח שביקש מעורך דינו לערוך "בדיקה ראויה" אך הלה לא הצליח במשימתו? האם גם לקוח זה לא יהנה מתקנת השוק, או שעורך הדין ישא בתוצאות כפי שייקבעו בעתיד על-ידי בית משפט? ובכל הנסיבות האלה - תקנת השוק, חלק מהדין החל בארצנו, מה יהיה עליה?

למקרא פסק הדין דומה, כי הסיבה לכך שבית המשפט מטיל את האחריות לפתחם של עורכי הדין נובעת מכך שבמסגרת רישום העסקה הראשונה במקרה מינץ, דהיינו המכר הראשון על-ידי הנוכל-המתחזה, עורך הדין שייצג את המתחזה לא היה שותף להונאה וראה שהמתחזה הציג תעודת זהות בלויה. לפיכך הוא התעקש על קבלת רישיון נהיגה ותעודת זהות תקינה. המתחזה סיפק תעודות אלה ועורך הדין הסתפק בכך. היה בפניו רישום תקין לכאורה. היו בפניו מסמכי זיהוי תקינים לכאורה. והייתה בחוק תקנת השוק. מה עוד צריך?

במקרה כזה, ההנחה לפיה הקונה יכול היה לזהות את הזיוף שבעסקה ולמנוע את הנזק, בוודאי אינה נכונה. עורכי דין או לקוחותיהם בוודאי אינם טובים מהמדינה בגילוי זיוף של תעודות רשמיות שהמדינה מנפיקה. הטלת אחריות כזו על עורכי הדין, משמעותה הפרטה של אחריות המדינה לדאוג לכך שהרישום שהיא עושה יהיה תקין, והעברת האחריות מהמדינה לעורכי הדין וללקוחותיהם.

מהותה של תקנת השוק היא להגן על רוכשים במקרים של זיוף, בדיוק במקום בו המדינה לא הצליחה להגן. מעצם העובדה שהמדינה לא גילתה את דבר הזיוף נגזר, כי דווקא יש מקום להגנת תקנת השוק. במקום זאת, בית המשפט העליון קובע חובה מוגברת דווקא על הקונים ובמיוחד על עורכי הדין שלהם.


גם המדינה נכשלה


למען שלמות התמונה יוער, כי השופט חנן מלצר ציין, כי ייתכן שבידי המערערת נתונה האפשרות לתבוע בנזיקין את המשרד הממשלתי שהנפיק את תעודת הזהות החדשה למתחזה. כן מציין השופט מלצר, כי הגיעה העת שיונהג בישראל ביטוח זכויות במקרקעין בדומה לקיים במדינות רבות בעולם. דברים אלה מחדדים ביתר שאת את הצורך להימנע מדרישת אחריות מוגברת דווקא מעורך הדין, מקום שבו נדרש ביטוח כללי בשל כשלי שוק או כשלי המדינה.

חשוב לתת את הדעת על כך, שהטלת אחריות מוגברת על עורכי הדין לבחון את העסקה הראשונה על-מנת למנוע מקרים של זיוף או מירמה, תוביל לייקור העסקות וליצירת אי-ודאות בכל הנוגע להשלמתן - דבר שיתבטא בסופו של דבר בהוצאות חקירה וביטוח, וכמובן גם במחירי העסקה ובייקור הדירות.

פסק הדין מגן על זכות הקניין של מינץ - דבר ראוי כשלעצמו. קשה להשלים עם תוצאה לא צודקת בה המערערת תחזיק בדירתו של מינץ האמיתי, במיוחד על-רקע נסיבותיו המיוחדות של המקרה. מינץ הוא כנר ידוע, הדירה הועברה לו בירושה מאמו והוא החזיק בה פסנתר וכינורות. בגלל הערך הסנטימנטאלי של הדירה עבורו, מינץ בחר שלא להשכיר אותה או למכור אותה. כלומר, ברור ששוויה של הדירה עבורו גבוה בהרבה מערכה של הדירה בשוק. בנסיבות שכאלה, חוסר הצדק זועק מהעברת הדירה למערערת שרכשה אותה במחיר השוק ואולי אף נמוך ממנו.

הן בית המשפט העליון והן בית המשפט המחוזי הגיעו לתוצאה צודקת, לפיה הדירה תושב למינץ. מאידך-גיסא, שני בתי המשפט חשו קושי עם התוצאה המוזרה שבה מינץ זוכה בדירה, אך כספה של המערערת יורד לטמיון למרות שהיא לא ידעה על הזיוף שנערך במסמכי העסקה הראשונה. כלומר: שני הצדדים, הבעלים המקורי והקונה האחרונה, היו קורבנות הרמאות. בעוד בית המשפט המחוזי קבע, כי על מינץ לשלם למערערת על השבחת הדירה (35,000 שקל), בית המשפט העליון קבע שהוא ישלם סכום נוסף למערערת (100,000 שקל) ואף יתיר לה לגור בדירה שנה נוספת ללא תשלום דמי שכירות.


התקדים של ראובן


בהקשר זה ניתן להזכיר מקרה אחר שהתעורר לפני שנים רבות, כאשר זהבה כנען רכשה תמונות בשוק הפשפשים והסתבר לה בדיעבד, לאחר שחקרה את העניין, כי מדובר בתמונות של ראובן רובין שהיו בבעלות מוזאון בארה"ב ונעלמו (למען הגילוי הנאות: עו"ד אלי זהר ממשרדנו ייצג את ממשלת ארה"ב שזכתה בתיק).

בית המשפט העליון קיים דיון נוסף בשאלה אם כנען תוכל ליהנות מהגנת תקנת השוק במטלטלין, בשל כך שרכשה את התמונות בתום לב ובתמורה. באותו מקרה בית המשפט העליון פתר את הקושי בכך שהוא החיל על המקרה את דיני הטעות וההטעיה. הוא קבע, כי מאחר שהייתה טעות בכל הנוגע לטיבו של הממכר, ניתן לבטל את ההסכם ולערוך תשלומי השבה. כך, מצד אחד, נשמר הכלל בדבר תקנת השוק, ומצד שני התאפשרה גמישות להשגת תוצאה צודקת.

דומה בעיני, כי גם במקרה של מינץ נכון היה לבחון, בדומה להכרעת שופטי דעת הרוב בעניין כנען (דנ"א 2568/97), פיתוח פתרון מכוח דיני העקיבה והטעות או דיני תום הלב. כך, למשל, האם לא ניתן לומר, שבהנחה שמינץ הוכיח שהדירה יקרת ערך במיוחד עבורו ובשל כך לא מכר אותה, היה על המערערת לקבל על עצמה את ביטול העסקה, במסגרתה קיבלה את דירתו של מינץ בשל זיוף ומרמה שלא באשמתה? ביטול העסקה יכול היה לגרור תשלומי השבה וגם ליצור איזון כספי בין הצדדים, אשר יוביל לתוצאה צודקת. ראוי היה, ככל שהדבר ניתן, להגיע לאותה תוצאה באמצעות קונסטרוקציות משפטיות שאינה גוזרות חובות מרחיקות לכת על עורכי דין.

ידועה האמרה כי מקרים קשים מביאים לדין רע. השופט אהרן ברק כותב בעניין כנען, כי "האימרה צריכה להיות כי דין רע מביא למקרים הקשים". נקודת המוצא היא השאיפה לפתרון צודק. נראה, כי עדיף ליצור פתרון גמיש וצודק מאשר לשנות את תקנת הציבור במקרקעין תוך יצירת אי-ודאות.

הדבר חשוב לא רק ללקוחות של עורכי הדין אלא גם לשמירה על מקצוע עריכת הדין עצמו, שאינו יכול להוות תחליף לאחריות המדינה למהימנות המרשמים הרשמיים שלה.



הכותבת היא שותפה המתמחה בליטיגציה תאגידית במשרד עורכי הדין גולדפרב-זליגמן ושות'
תאריך:  14/08/2014   |   עודכן:  14/08/2014
עו"ד ד"ר יעל ארידור בר-אילן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
סונטה לכינור ולדירה
הודעות  [ 5 ] מוצגות  [ 5 ]  תפוס כינוי יחודי      לכל ההודעות         כתוב הודעה 
כותרת ההודעה שם הכותב שעה    תאריך
1
ronen20400
14/08/14 09:31
2
קשה יום
14/08/14 09:36
3
רועה העצים
14/08/14 09:50
4
סיריוס
14/08/14 10:32
5
בני בנקר
14/08/14 19:25
תגובות בפייסבוק
רשימות קודמות
שבת שלום קהל קדוש מְצְוָה עֵקֶב עֲשִׂיַּת עַוְלָה
14/08/2014  |  עו"ד אברהם הללי  |   מאמרים
עם שובנו לארץ ישראל, לאחר אלפיים שנות גלות, עומדים אנו בפני שאלות רוחניות רבות: מדוע זכה דורנו למה שלא זכו הדורות הקודמים? מנין נובעת יכולתנו המופלאה להצליח במבצע חסר התקדים של שיבת ציון ויישוב הארץ? מה מקומה של השתדלותנו בתהליך הנוכחי? האם רשאים אנו לבטוח בכך שהקשר המחודש שלנו עם הארץ הוא נצחי? על שאלות אלו, העוסקות בעבר ובהווה, מתווספות שאלות הפונות אל העתיד: האם נצליח לממש את כל החזון כולו, הנוכל לכל המעכבים? שאלות אלו מנסרות בחלל עולמנו ומטרידות את מנוחתנו.
14/08/2014  |  הרב אלישע אבינר  |   מאמרים
חוק מע"מ-אפס מפלה שותפים בעסקת קומבינציה. שר האוצר רצה "להיטיב עם העם" ובמקום לתת מענק, החליט על מע"מ אפס. עכשיו רק מוכרים מסוימים יוכלו להוריד מחירים. השאלה, מה עושים עם שותפים לעסקת קומבינציה?
14/08/2014  |  שבתאי עזריאל  |   מאמרים
גבריאל מוקד, אני מעריך את עבודתך הספרותית והאקדמית רבת השנים. ממך, גבריאל מוקד, למדתי על תפקיד איש הרוח בכל מצב נתון ובמיוחד בשעת מלחמה. לכן הצטערתי, שבמודעה גדולה בעיתון הארץ נטלת מתוך ארסנל המלים הבוטות את כל מה שאפשר לקחת רק כדי לידות בגורסים, שפריצת גבולות הכוח במלחמה האחרונה לא תשיג את מבוקשנו לנהל חיים במדינת ישראל.
14/08/2014  |  איתן קלינסקי  |   מאמרים
כאשר מבוטח מגיש לחברת ביטוח תביעה לקבלת תשלומים לפי פוליסת ביטוח, המבטח מחויב להודיע לו בכתב את מלוא עמדתו בקשר לתביעה: אם מאשר אותה או דוחה, ומדוע. אם החליטה חברת הביטוח לדחות את התביעה, במלואה או בחלקה, הנחיות המפקח על הביטוח מחייבות אותה לפרט במכתב הדחייה את כל נימוקיה. אם היא לא עשתה כן, היא תהיה מנועה להעלות במועד מאוחר יותר נימוקים נוספים שאותם לא הביאה בהזדמנות הראשונה.
בלוגרים נוספים ברשת  
פייסבוק ישראל מחקה את העמוד של ברוך מרזל
15/08/2019  |  11:27  |  גיא דיין, דורי בן-ישראל
הרווח התפעולי של אלביט מערכות צמח ב-20% ברבעון השני של 2019
15/08/2019  |  11:13  |  יורם גביזון   |   יורם גביזון
הפועלים: הרווח של הבנק ירד ב-5.3% ברבעון השני
15/08/2019  |  08:36  |  מיכאל רוכוורגר   |   מיכאל רוכוורגר
איציק וולף
איתמר לוין
איתמר לוין
סיפורים חמים
איציק וולף
צניחה של 74% ברווחי החברה לישראל
יצחק דנון
בקשה לייצוגית נגד גט טקסי
היום לפני
[צילום: איתמר לוין]
הברק שהבריק [1995]
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
האם באמת צריך יועץ משכנתה פרטי או שחבל על הכסף?
כתיבת המומחים
חוף אכזיב - אטרקציה חסרת תקדים
יום הולדת
שדמי אורנה 15/8
פרס שמעון 16/8
שאמה-הכהן כרמל 16/8
סרחאן שכיב 17/8
אבל עוזי 18/8
קריסטל חנן 18/8
ישעיה נסים 18/8
חברי מערכת News1 (דוא''ל)
   ארד מירבעיתונאית
   גדות יפעתעיתונאית
   דנון יצחקעיתונאי
   וולף איציקעורך חדשות ועיתונאי תחקירים
   יוסף עידןעורך חדשות
   יצחק יואבמו"ל ועורך ראשי
   יצחק-אוגנוב גליתעיתונאית
   לוין איתמרעורך משפטי
   מגנזי שרוןעיתונאית
   פישביין איילתעיתונאית
   רויכמן ינוןעיתונאי
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il