שינויי ייעוד ושינויים פנימיים במבנה

מבנה מתוכנן מראש על-פי ייעודו המוזמן, שהוא בדרך כלל (לא תמיד) גם ייעודו הצפוי.

יש מקרים בהם מותר לבנות רק מחסנים או מבנים למלאכה זעירה, ואילו היזם מתכוון להקים בית-עסק אחר. כדי שלא לעכב את הפרויקט, בשלב א' הוא מתכנן מבנה מחסנים, מתוך מטרה שבעתיד, לאחר גמר הבנייה, ייעשו השינויים הדרושים כדי להכשיר את המבנה לייעודו האמיתי, הן מבחינת רישוי והן מבחינת תפקודו של המבנה והתאמתו לייעודו החדש.

יש מקרים בהם נעשים שינויים קריטיים ורבי משמעות בתוך המבנה, כולל שינויים בשלד המבנה מהבחינה הקונסטרוקטיבית, כפי שנעשה בצמד הבניינים ברחוב פרת 3 ו- 3 א' בחדרה בהם המרפסות באחד הבניינים קרסו לארץ מהקומות השביעית והשמינית בליל 23 לדצמבר 2013. אירוע זה דרש ביטול טופס 4, הכרזת המבנים כמבנים מסוכנים ופינויים, בדיקות שונות ושיקום המבנים באמצעות אלמנטים מפלדה, שינוי שהוא מהותי מבחינת היתר הבנייה בו פרטים על חומרי הבנייה. ברור שבשלב הכנת ההיתר, לא יכלו להיכלל בו אלמנטי הפלדה, שתוכננו במועד מאוחר יותר, דבר שהצריך הכנת תוכניות היתר מחודשות הכוללות את כל השינויים הללו (גם מפרטי המכר שסופקו לדיירים כבר אינם רלוונטיים, עקב אי-ההתאמות בחומרי הבנייה).

יש מקרים בהם היזם מכשיר מבנה למטרה א', אך הקונה את הנכס - צריך את המבנה למטרה ב', השונה בתכלית השינוי ממטרה א'. או אז עליו לבצע את ההתאמות הסטטוטוריות והתכנוניות בהתאם.

שינויי ייעוד אלה כרוכים לרוב גם בביצוע שינויים פנימיים במבנה - במחיצותיו, קירותיו, קורותיו, עמודיו, וכו'.

שינויים פנימיים

על-פי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה, סעיף 145 (א), ביצוע שינויים פנימיים בדירה לא טעון היתר בנייה. לאמור, מותר לבצע שינויים פנימיים בדירה מבלי ליידע כלל את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ואת משרד מהנדס העיר.

יובהר כי "דירה" בחוק זה אינה רק דירת מגורים, אלא כוללת גם "מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלימה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" - הגדרה כללית ביותר.

אמנם יש הגבלה בחוק בסעיף זה, הקובעת כי במקרה של שינויי פנימי הפוגע ביציבותו של המבנה - דרוש היתר בנייה, אולם ייתכן מצב בו היוזם/המבצע את השינוי סבור שהשינוי אינו פוגע כהוא זה ביציבות המבנה, ועל כן הוא פטור מכל ההליך של הגשת תוכניות, חישובים סטטיים (אלה חישובי היציבות), אחריות מהנדס, וכיוצא בזה.

החוק והתקנות לא פוטרים במקרה כזה את היזם, אך בכל זאת יש כאן פרצה, כי לכאורה - כשלא ידוע שהמבנה עלול להיפגע בגין השינוי - אין כל צורך בהגשת תוכניות, וביצוע השינוי הפנימי במבנה הוא "מותר".

ההצעה לפתרון הבעיה היא פשוטה: דרוש שייקבע בחקיקה כי כל שינוי פנימי ייבדק תחילה על-ידי מהנדס רשוי, והיה והמהנדס הרשוי יחתום על מסמך כי בדק את המבנה ואת השינוי המבוקש, שתיאורו בשרטוט יצורף למסמך זה, והגיע לכלל מסקנה שהשינוי הפנימי לא פוגע ביציבות המבנה - יותר ביצוע השינוי האמור ללא הגשת תוכניות היתר בנייה וללא אישורים נוספים, בתנאי שהמהנדס המאשר כי כך הוא המצב יצטרף כאחראי לשלד הבניין או שמהנדס רשוי אחר יחתום מחדש על אחריותו, ואין מניעה כי המהנדס שתכנן מראש את הבניין הוא גם יחדש חתימתו ואחריותו לאחר ביצוע השינויים.

אותו מהנדס יהיה אחראי ליציבות המבנה, והיזם יהיה אחראי לכך שהשינוי המבוצע באתר בפועל יהיה תואם לשינוי שתיאורו צורף לאישור.

כך גם לגבי שיקום וחיזוק, בין אם השיקום/החיזוק טעונים היתר או לא, נדרש כי מתכנן השיקום/החיזוק יחתום על אחריותו ליציבות המבנה בכללותו - ויהיה הכתובת לכל אירוע עתידי במבנה לאחר גמר השיפוץ.

שינויי ייעוד

שינויי ייעוד כרוכים בבדיקה יסודית מחודשת של כל התוכניות מההיבט ההנדסי ומההיבט האדריכלי. עליי לציין כי בדיקות כאלה לא מבוצעות במקצועיות הראויה והנדרשת במשרדי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה בארץ כלל ועיקר.

הבדיקה מההיבט האדריכלי כוללת התייחסות להתאמת המבנה לייעוד החדש.

לדוגמא: בית קולנוע הומר למוזאון. על-פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה סעיף 8.01 - בית קולנוע מוגדר כמבנה ציבורי מסוג ב', ואילו מוזאון מוגדר כמבנה ציבורי מסוג א', ובין מבנה ציבורי מסוג א' למבנה ציבורי מסוג ב' יש הבדלים תכנוניים מהותיים בדרישות, בעיקר מבחינת התאמת המבנים לשימוש על-ידי נכים. אפשר להוסיף דוגמאות לרוב, כגון: המרת מבנה מסחרי למבנה ציבורי או כזה המשמש את הציבור, המרת דירת מגורים למשרד של רשות ממשלתית, וכו', ובצדן של דוגמאות אלה - שינויים בדרישות התקנות, שינויים שעל-פי ידיעתי במקרים רבים, כולל מבנים המשמשים משרדי ממשלה, לא מיושמים כלל.

(כבר ראינו ובדקנו ליקויי בטיחות חמורים במדרגות הכניסה אל משרדיה של וועדה מקומית לתכנון ולבנייה, שרכשה מבנה (כנראה מגורים) ישן ולא השכילה להתאימו כחוק לייעודו החדש, דבר שגרם גם לנזקי גוף).

הבדיקה מההיבט ההנדסי כוללת בעיקר התייחסות לשינויים בעומסים השימושיים שבמבנה, בהתאם לייעודו החדש.

מבנה שמתוכנן למטרה א', די לו שיעמוד בעומס שימושי של 250 ק"ג למ"ר, ואילו אם יומר הייעוד למטרה ב' - ייתכן שיידרש שיעמוד בעומס כפול...

על-פי תקן ישראלי מס' 412 הדן בעומסים בבניינים, טבלה מספר 1, נדרש כי העומס השימושי למבנה מגורים יחושב לפי 150 ק"ג למ"ר, ועומס זה משתנה בהתאם לשימוש. להלן חלק מהטבלה:

ייעוד המבנה העומס בק"ג למ"ר
מגורים 150
בתי מלון 200
ספריות 300
אולמות אוכל [200 איש ויותר] 400
משרדים 200
חנויות 400-500
אולמות ריקודים/שמחות 500
בתי ספר 300
פרוזדורים בבתי ספר 400

עינינו הרואות כי יש הבדלים מהותיים בעומסים, שעל המתכנן האחראי להתחשב בהם: בשינוי ייעודו של המבנה ממגורים - למשרדים או לחנות, ממשרדים - לבית ספר, ומספרייה לאולם שמחות. כאמור, הטבלה המקורית שבתקן הרבה יותר רחבה וכוללת.

דא עקא, שבמשרדי הוועדות לתכנון ולבנייה אין מי שיבדוק את חישובי היציבות של המבנים בכלל, קל וחומר במקרים "משניים" [פרויקטים "קטנים"] שמהותם היא "בסך הכול" בקשה לשינוי ייעוד... מאידך-גיסא, הוועדות לתכנון ולבנייה מתמחות בהאדרת הביורוקרטיה לשמה תוך דרישה קפדנית לשרטוט "מושלם" של כל פריט שולי וחסר ערך, לרבות פריט שרישומו וסימונו לא תואם את המציאות, וידוע שלא יהיה תואם גם בעתיד...

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קובע כי יש להעביר התוכניות דרך מכוני בקרה, אולם אלה טרם הוקמו וספק האם ומתי יתפקדו והאם יתפקדו ביעילות הנדרשת. השאלה והספק עולים כאן, כי הסמכות לבדיקה הייתה ועודנה נתונה גם בלעדי מכוני הבקרה.

גם חיזוק המבנה עד כדי שינויו מהבחינה הסטטית, כפי שנעשה בבנייני גינדי בחדרה (נחל פרת 3 ו- 3 א') טעון בקרה והצהרות כנ"ל, שיתייחסו למבנה בכללותו ולא לפרטי החיזוקים. הסיבה לכך פשוטה - מבנה חלש יכול להישאר חלש ובלתי תקני גם לאחר חיזוקו, אף שהחיזוק תרם ליציבות המבנה במידת מה, והאחראי על החיזוק (ולא על המבנה בכללותו) - יתחמק במקרה של כשל מאחריות בקלות ככל שלא ייטול על שכמו אחריות כללית כאמור...

הפעלה נכונה של מכוני הבקרה אמורה לתת מענה בנסיבות מסוימות לבעיה.

הספק בעניין זה טרם הוסר - אפשרות אופטימית היא שמכוני הבקרה יתפקדו כראוי וייתנו מענה לבעיות המתוארות לעיל, ותחזית פסימית - מתארת מצב בו הביורוקרטיה תתפח והאגרות גם.