עקרונות הצעת חוק שכירות הוגנת

בתחילת חודש ינואר הקרוב אמור להיכנס לתוקפו - ככל שיעבור הוא, במועד שלבי החקיקה בכנסת - חוק שכירות הוגנת. הצעת חוק שכירות הוגנת, הוצעה על-רקע העובדה, לפיה כ-27% מתושבי המדינה, שהינם כ-2 מיליון תושבים, מתגוררים, כיום, בשכירות, אולם אין כל חוק המתייחס למעמדם החוקי של שוכרים אלה. חוק השכירות ההוגנת, אמור להסדיר את מעמדם של השוכרים; תנאי השכירות שלהם; הערבויות שיידרשו הם לתת ואת יחסיהם של השוכרים עם משכירי הדירות, כאשר תחולתו של החוק החדש, אמורה לחול על חוזים חדשים, שייחתמו החל מתאריך 1.1.2015 ועד לתאריך 1.1.2020.

הצעת החוק החדשה קובעת, כי ייאסר לעלות שכר הדירה מעבר לסכום בגובה של 2% מסכום השכירות, למשך תקופת זמן של 3 שנים. איסור זה יחול גם אם השוכרים יתחלפו באותה תקופה באותה דירה ואפילו אם התחלופה תחול, מדי שנה בשנה. האוצר החליט, כי ההגבלה תהיה הגבלה החלה על גובה של 2% מסכום דמי השכירות, המהווה ממוצע מדדים של השנים האחרונות וזאת - במקום לאסור על הצמדת שכר הדירה למדד המחירים לצרכן.

יודגש ויצוין, כי בהתאם להצעת החוק, אין מתערב חוק השכירות ההוגנת, בגובה שכר הדירה החודשי, כאשר גובה שכר הדירה החודשי ייקבע - באופן חופשי - בין השוכר למשכיר. עם זאת, על-פי הצעת החוק, ברגע שיועלה שכר הדירה, מעבר לסכום ההעלאה המותרת, בגובה של מעל ל-2%, לשנה, למשך שלוש שנים, הרי הפרת הסעיף תביא להטלת פיצוי ללא הוכחת נזק, על המשכיר, ככל שיפר הוא סעיף זה. בהתאם להוראות חוק שכירות הוגנת, הרי חייב להיות גודל הדירה המושכרת, בגודל וגם/או בשטח של לפחות 26 מ"ר, כאשר המושכר יכלול חשמל, ביוב, מים ותנאים בסיסיים נוספים, כמפורט בהצעת החוק.

למעשה, זו היא הפעם הראשונה שהמחוקק מגדיר, מה היא דירה ראויה למגורים וקובע ששטחה וגם/או גודלה של דירה המושכרת, לא יפחת משטח וגם/או מגודל של פחות מ-26 מ"ר, כאשר דירה שכזו תכלול - כחלק בלתי נפרד ממנה - ביוב, חשמל, מים ותנאים בסיסים אחרים, שנקבעו בחוק שכירות הוגנת. כך למשל, לא יוכל אדם להשכיר מחסן, תוך שהוא מכנה אותו "דירה למגורים", שכן חוק שכירות הוגנת, מונע מצב דברים שכזה.

חוק שכירות הוגנת, מתערב גם בגובה הערבות הבנקאית, שדורשים משכירי הדירות מהשוכרים, כאשר המחוקק קבע בחוק שכירות הוגנת, מחיר מקסימאלי לגובה הערבות הבנקאית שניתן יהיה לדרוש משוכר דירה. הסכום המקסימאלי של ערבות, אותו יכול בעל דירה לדרוש משוכר, נקבע בהצעת חוק שכירות הוגנת, בגובה של עד 1/3 מגובה דמי השכירות.

בניגוד לעבר שבו היה חופש התניה חוזית, בין הצדדים, קרי, השוכר והמשכיר, בקשר לתיקון התיקונים, הקיימים בדירה וגם/או לפגמים והנזקים, שייגרמו, כתוצאה משימוש שוטף בדירה, הרי קובע הצעת חוק שכירות הוגנת, כי הצדדים יערכו פרוטוקול של מצבה הפיזי של הדירה, תוך שהם יפרטו - בפרוטוקול זה - מה קיים בדירה ומה אינו קיים בדירה. שעה שבדירה לא יהיו התנאים הבסיסיים הנדרשים בחוק שכירות הוגנת, הרי דירה זו תוגדר - בהתאם להצעת חוק שכירות הוגנת - כדירה שאינה ראויה להשכרה וממילא לא ניתן יהיה להשכיר דירה זו.

הצעת חוק שכירות הוגנת קובעת גם קיומו והקמתו של "מרשם שכירויות" שיוקם ברשויות המקומיות, באופן וולנטרי, כאשר במאגר זה, ייכלל מאגר של חוזי השכירויות הקיימים, בעיר זו או אחרת, כל זאת כדי לאפשר ולהקל יישומו של חוק שכירות הוגנת. כך מנסה המחוקק לקבוע וודאות לגבי מחיר הדירה המושכרת, לתקופה ארוכה יותר משנה, כמו-גם לוודא שהדירות המושכות תהיינה דירות הראויות למגורים ותוך כדי שהמחוקק מנסה למנוע מהמשכירים, לבוא בדרישות, שהינן דרישות בלתי סבירות, לשוכרים.

ככל שהצעת חוק שכירות הוגנת, לא תעבור שלושת שלבי החקיקה, במרוצת החודש הקרוב, הרי לא תהיה לה תחולה, בשנת 2015 או ליתר דיוק, החל מתחילתו של חודש ינואר 2015 והיא תחול, אך ורק ממועד פרסומה ב"רשומות" וגם/או מהמועד שנקבע לתחולתה, בחוק זה, שיכול להיות תאריך תחולה, המאוחר לזה, ממועד פרסום החוק ב"רשומות".