כדאיות השכרת דירה ומיסים

משכיר דירה? במהלך השנתיים הקרובות יופחת גובה הפטור שהנהיגה הממשלה על הכנסות משכר דירה, כאשר ההפחתה הראשונה כבר נכנסה לתוקפה בינואר 2005. האם אתה מוכן לשלם למדינה עוד כסף?

ב-2004 עמדה תקרת הפטור ממס בשכירת דירה על 7390 ש"ח. בעקבות שינויי החקיקה, ירדה תקרת הפטור, החל מינואר 2005, וכעת היא עומדת על 5540 ש"ח כאשר בשנת 2006 יעמוד הפטור על סכום של 3695 ש"ח. הנה כמה תשובות לשאלות העומדות על הפרק בעניין זה.

- מדוע בוטל הפטור?

הפטור ממס על שכר דירה אינו מצוי בחוק אלא מוגדר כ'הוראת השעה', שנכנסה לתוקף בתחילת שנות ה-90', כדי לעודד את העולים החדשים שהגיעו לארץ, לשכור דירות. מאז ועד היום, מאריכה הממשלה מדי שנה את הפטור, אולם לאחרונה, בעקבות מדיניות הצמצומים וביטול פטורים, הוחלט על הורדה הדרגתית של הפטור. ההנחה מאחורי החלטה זו היא שהאזרח הפשוט, המחזיק דירה אחת בלבד להשכרה, לא יפגע ממנה היות ושכר הדירה אותו הוא גובה לא אמור לעלות על סכום של 3600 ש"ח.

- מה כדאי לשוכרים לעשות?

עבור אלו שהסכומים אותם הם גובים עולים על 5540 ש"ח ב-2005 וצפויים לעלות על 3965 ב-2006, קיים מסלול 'פטור' נוסף במס: מדובר במסלול קבוע והפטור הוא פטור ממס מלא למס מוגבל בשיעור 10% קבועים ללא כל הגבלת סכומים, כלומר ללא 'תקרת' הכנסה. כל זאת בתנאי שמקבל ההכנסה משלם את ה-10% תוך 30 יום מרגע שקיבל את דמי השכירות.

חשוב לציין כי אם אדם בוחר באחד ממסלולי הפטור (פטור במסגרת הוראת השעה או פטור קבוע של מס מוגבל), אין באפשרותו לקזז הוצאות שהיו בקשר לדירה המושכרת. לפיכך, ניתן לשלם גם מס רגיל, בהתאם למס השולי (יכול לנוע מ 30% ועד 49% מס) ואז לדרוש החזרים על הוצאות. לדוגמא, אם אותו אדם יודע שהוא עמד בהוצאות רבות השנה שאולי אפילו ייגרמו לו להפסד (כמו תיקונים ושיפוצים), ייתכן והוא יעדיף לבחור במסלול המס הרגיל, משום שאז יוכל לדרוש את ההוצאות כולן בחזרה ממס הכנסה, כולל הוצאות מימון ופחת על הדירה. כמובן שניתן גם להפחית את שכר הדירה, בכדי שלא לעבור את תקרת הפטור.

- מה קורה כאשר משכירים דירה לעסק?

כאשר מדובר בהשכרת דירה לעסק (חנות, משרד או כל עסק אחר), כל הפטורים הנ"ל נעלמים. כל השכרה שאינה למגורים חייבת ניכוי מס במקור, של 35% משכר הדירה, כאשר ניכוי המס חייב להיעשות על-ידי השוכר ולא על ידי המשכיר. כמובן שהמס של 35% אינו סופי אלא רק התחלתי, והמס הסופי יכול להגיע עד 49%, כמו כן, גם על הכנסה זו של השכרת נכס לעסק חלה חובה לשלם דמי ביטוח לאומי.

- ברשותי דירה בחו"ל. מה עלי לעשות?

גם כאן, בעקבות הרפורמה במס, הוכנסו תיקונים המחייבים את בעלי הדירות בחו"ל, החל משנת 2003, במס וגם כאן, ניתן לבחור במסלול מס קבוע העומד על 15%. במסגרת מסלול זה, אי אפשר לקזז הוצאות כלשהן (למעט פחת) ואף חשוב מכך, לא ניתן לקזז מיסי חוץ ששולמו בחו"ל. משמעות הדבר שאם אתה משכיר דירתך בחו"ל ומשלם שם מס, עדיין תצטרך לשלם בישראל משום שהמס ששולם שם לא מוכר. אלו המעוניינים בקיזוז הוצאות על דירתם בחו"ל, יכולים לעבור לשיעור מס רגילים כאשר המס מקסימלי הוא 49%. ככל שהוצאות האחזקה, המימון ומיסי החוץ גבוהים יותר, עדיף לבחור מסלול מס רגיל. כאשר הוצאות האחזקה ומיסי החוץ נמוכים יותר, עדיף לבחור את מסלול המוגבל של 15%.

- האם החוק החדש נוגע לעניין הביטוח הלאומי?

כן. עד לאחרונה, אם הכנסות שכר הדירה היו גבוהות מהכנסות אחרות אפילו בשקל אחד, וביטוח לאומי היה יודע מכך, היה חייב השוכר בדמי ביטוח לאומי גם בגין ההכנסה הפטורה מדמי שכירות. מיותר לציין כי רק העצמאים שילמו את דמי הביטוח הללו, משום ששכירים לא דיווחו למס הכנסה, מכאן שביטוח לאומי לא היה מקבל את המידע על הכנסותיהם. בעקבות הרפורמה במס והסכם חילופי המידע בין מס הכנסה לביטוח לאומי, הפך הנושא לרלוונטי, משום שהרבה מההכנסות ידווחו. בתיקון לחוק הביטוח הלאומי, נקבע פטור מדמי ביטוח על הכנסות מדמי שכירות אולם רק לגבי הכנסות הנמצאות על אחד ממסלולי הפטורים שצויינו קודם לכן (פטור קבוע או פטור הוראת השעה).

_______________
שמואל חרסט, יועץ מס ויו"ר סניף דרום של לשכת יועצי המס בישראל