שמעון אייזנברג: "איזו תשואה יכולה להניב השקעה בנדל"ן אמריקני?"

משקיעים רבים שבאמתחתם סכום שהם מעוניינים להשקיע, תוהים לא פעם אם לבצע זאת בשוק הנדל"ן הישראלי או בשוק נדל"ן זר, בייחוד בארצות הברית. "כיום באופן די ברור אנחנו מציעים להשקיע באמריקה, כי עם הנתונים אי-אפשר להתווכח", קובע שמעון אייזנברג נחרצות. "אמנם פה בישראל, השקעות נדל"ן שבוצעו רשמו תשואה יפה, אבל המדינה והבנקים מקשים על המשקיעים, ומנסים להדיר אותם מהשוק. לכן לא רואים היום המון אנשים שקופצים על השקעות נדל"ן בארץ".

נכון לתחילת 2019, על סמך השקעות שבוצעו בחודשים האחרונים בארה"ב ועל סמך נתונים מהשנה הנוכחית, ניתן לקבוע שההשקעה הזו משתלמת במיוחד. אם נשווה זאת לישראל, הרי שבארה"ב הממשלה מעודדת משקיעים זרים ומקומיים, ואלו לא משלמים מס רכישה. פרמטר חשוב נוסף הוא, המס הנמוך על רווחי הון.

מעל לכל, מבהיר שמעון אייזנברג, תביעות המשקיעים להשיג נכס במחיר משתלם, מתכתבות עם מצב השוק בארה"ב שמציע נכסים לרכישה במחירים הנעים אפילו בין 70-50 אלף דולר. "בישראל, גם 200 אלף דולר לא מספיקים לרוב לרכישה של נכס מינימלי, וההשקעה הופכת ליקרה הרבה יותר", הוא אומר. לכל אלו יש להוסיף את התשואות בארה"ב, הנעות בממוצע בין 9%-8%.

אחרי שדנו בשאלה למה שוק הנדל"ן בארה"ב עדיף על-פני שווקים אחרים. נשאלת השאלה, באילו אזורים ניתן להשקיע בארה"ב, כך שההשקעה על הנכס תהיה משתלמת. לפי אייזנברג, האזורים החמים כיום להשקעה בנדל"ן מתחלקים לשלושה מקומות עיקריים: דטרויט, קליבלנד ואטלנטה.

דטרויט: העיר דטרויט שבמדינת מישגן, היא בעלת מיקום אסטרטגי במסחר של ארה"ב עם קנדה. מדי שנה עוברות בדטרויט סחורות בשווי של מיליארדי דולרים ויש השקעות מאסיביות של גופים ציבוריים ופרטיים בעיר. כמו-כן, לפי שמעון אייזנברג, מנכ"ל ריליטי אקזקיוטיב, מתחולל בעיר שגשוג מחדש של תעשיית הרכב ומעבר של תאגידי ענק לתוך העיר. נתונים אלו, גורמים לעליית מחירי הנכסים בעיר.

"אל חשש", מדגיש אייזנברג ומוסיף: "הביקוש למגורים בדטרויט עולה, אך ההיצע נשאר בדיוק אותו דבר, והתוצאה היא העלייה במחירים שיכולה לשרת באופן מיידי את משקיעי הנדל"ן שמעוניינים לרכוש נכס בדטרויט. חברת ריליטי אקזקיוטיב מציעה בית פרטי, שניתן לרכוש סביב 50,000 דולר עם הבטחת תשואה של 9% למשך שלוש שנים".

קליבלנד: העיר קליבלנד שבמדינת אוהיו, היא בעלת תקציב השקעות ופיתוח ממשלתי של 12 ביליון דולר, עם 27 מכללות ואוניברסיטאות ויותר מ-60 בתי-חולים. בעיר קליבלנד, קיימות הזדמנויות לרכישת נכסים באזורים המאופיינים באוכלוסייה איכותית ויציבה בטווח מחירים משתלם במיוחד.

עוד יתרון בולט במיוחד, לפי אייזנברג, הוא שבקליבלנד, חוקי השכירות נוטים לטובת בעלי הנכסים ולא הדיירים. "רק לשם הדוגמא", מסביר איזנברג: "חברת רילטי אקזקיוטיב בקליבלנד מציעה נכסים אטרקטיבים למשקיעים בעיר בפחות מ-50,000 אלף דולר לנכס עם תשואה העומדת על 11% עד כ-16% בממוצע".

אטלנטה: העיר אטלנטה שבמדינת ג'ורג'יה היא מרכז סחר חשוב בארה"ב. חברות בינלאומיות קבעו בה את המטה המרכזי שלהן. בין החברות הפופולריות והגדולות בעולם, ניתן למצוא את חברת קוקה קולה, רשת CNN וחברת השילוח UPS. כמו-כן, בשנים האחרונות העיר גדלה בקצב מואץ וזוכה לנתוני הגירה חיוביים.

כיום מציעה אטלנטה למשקיעים לרכוש בתים בעיר, שעלותם משקפת כ-50% מערך עלות הבנייה וערך הקרקע. לכן, נחשבת העיר למקום אטרקטיבי למיוחד עבור משקיעים פוטנציאליים. "חברת רילטי אקזקיוטיב מציעה השקעה בבנייה חדשה באטלנטה במסגרת פרויקט דיור בר-השגה בעיר", מציין שמעון אייזנברג. "הפרויקט הנבנה בשכונת גריפין בעיר, מכיל נכסים שמחירם הממוצע עומד על כ-125 אלף דולר, ואלו צפויים להניב כ-8% תשואה מהשכרה. רק כדי לסבר את האוזן, בפרויקט הזה יש רשימת המתנה ארוכה במיוחד להשכרה, מה שמבטיח שהנכס יושכר בוודאות".

"אם עושים השוואה, מבינים שאין ממש מה להשוות בין השוק הישראלי לבין השוק האמריקני", מסכם שמעון אייזנברג. "אין ספק שהנדל"ן בארה"ב ממשיך לרתוח, והמוני משקיעים נוהרים בהמוניהם. זה קורה בגלל התשואה הגבוהה ומחירי הנכסים הנמוכים, בהשוואה למחירי הנכסים כאן בארץ".

"היום לא ממש צריך להיות מיליונר עם כמה נכסים ביד כדי לבצע השקעה מהסוג הזה", הוא מוסיף. "גם צעירים יכולים בסיטואציה מסוימת להשקיע בנכסים בארה"ב לאחר שצברו הון ראשוני לא גבוה במיוחד. זו השקעה שנגישה לסקטורים רבים באוכלוסייה. אבל כדאי לזכור - אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב, כדאי להזדרז כי מחירי הנכסים בארה"ב צפויים לעלות בקרוב".

קבוצת הנדל"ן "רילטי אקזקיוטיב" מנוהלת על-ידי שמעון אייזנברג, והיא מתמחה בשיווק נכסי נדל"ן בארה"ב.

האמור אינו מהווה המלצה להשקעה.